Dlho som rozmýšľal nad tým, prečo a či vôbec by mal vzniknúť tento článok, ktorý reaguje na súčasný stav aplikácie výkonu záložného práva a súčasne aj na sociálnu situáciu, ktorá zmieta našu spoločnosť, a tým aj časť populácie, ktorá žije v bytových domoch a prichádza do interakcie so správou bytových domov, a to je jedno či už formou spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo prostredníctvom správcu s cieľom návrhu riešenia, resp. aktivizácie dotknutých správcov, spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako aj samotných vlastníkov a nebytových priestorov.

Nakoniec najmä pod ťarchou existencie rôznych vyjadrení a medializovaných stanovísk sme sa rozhodli, že zaujmeme stanovisko k týmto javom, bez akéhokoľvek nároku na ovplyvnenie názoru čitateľa, ktorý nech si svoj názor vytvorí po prečítaní nasledujúcich riadkov sám, a to v ktoromkoľvek smere. Veríme však v jeho zdravý rozum a súdnosť.

V súčasnej praxi sme sa stretli so stránkou www.novelazakona.sk. Už úvodom musíme protestovať proti tomu, že autor obsahu danej webovej stránky spoločne do jedného koša pri zdôvodnení jej existencie požaduje legislatívne zmeny v oblasti správy bytového domu, výkonu dobrovoľných dražieb a záložného práva celkovo, zmien v legislatívnej oblasti energetiky, obnovy bytových domov, revitalizácie správneho konania a podobne.

Myslíme, že v danom prípade ide ľudovo povedané o miešanie hrušiek s jablkami, keď zákonné normy upravujúce postup pri správe bytových domov a postupe správcov bytových domov či spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú spoločne miešané s časťami zákonných noriem ktoré sa týkajú úpravy vzťahov pri riešení občianskoprávnych vzťahov, medzi ktoré patrí aj záložné právo a jeho výkon, resp. ktoré sa okrajovo dotýkajú procesu realizácie dobrovoľných dražieb.

Je pravdou, že inštitút dobrovoľnej dražby je jedným z najrýchlejších a najefektívnejších spôsobov vysporiadania pohľadávok zabezpečených záložným právom, no v daných intenciách zákona o dobrovoľných dražbách či Občianskeho zákonníka, by ich aplikácia resp. riešenie akejkoľvek zmeny len z pohľadu zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, bez širšej akceptácie aj iných foriem vzniku záložného práva a z toho následne vznikajúcich právnych vzťahov a súčasne bez hlbšieho poznania existujúceho problému, ktorý spôsobuje negáciu uplatnenia tohto inštitútu, bolo reštrikčným a značne okliešťujúcim pre tak širokú oblasť právnych vzťahov, akou v súčasnej dobe je.

Ako príklad je možné uviesť, že je nutné upraviť postavenie záložných veriteľov, ktorých záložné právo vzniklo zo zákona, v smere presného stanovenia vzniku záložného práva keďže sporným v danom prípade je okamih vzniku záložného práva. Podľa nášho názoru by najvhodnejším okamihom vzniku bol deň kolaudácie bytového domu, v ktorom by záložné právo vzniknuté zo zákona (napr. § 15 ods. 1, zák. č. 182/1993 Z. z.) riadne existovalo a bolo riadne uplatniteľné od okamihu tejto právnej skutočnosti, čím by nedochádzalo k situáciám, že developerská firma po prevode vlastníctva bytov na nových vlastníkov, by mohla pokútnym spôsobom niekedy dokonca aj po dohode so samotným dlžníkom, nedajbože ak tým dlžníkom je napr. konateľ takejto spoločnosti, pripraviť ostatných spoluvlastníkov bytov a nebytových priestorov o neuhradené plnenia spojené s bývaním a platbami do fondu prevádzky, údržby a opráv predmetného bytového domu, čím teda by prestali byť niektorí spoluvlastníci tzv. nedotknuteľní.

Okamih vzniku ako je zrejmé aj z obrázka súvisiaceho s týmto článkom je v súčasnosti aj najčastejším spôsobom, akým niektoré bankové inštitúcie obhajujú porušenie ustanovenia § 151k ods. 1 zákona OZ v platnom znení, podľa ktorého Ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri. Prax nám dáva za pravdu že bankové inštitúcie zvyčajne z miesta záložného veriteľa, ktorý nemá postavenie prednostného záložného veriteľa neuspokoja prednostného záložného veriteľa, ktorým sú ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov pod deklaráciou skutočnosti, že v tom ktorom prípade už musí ísť o existujúcu pohľadávku voči konkrétnemu vlastníkovi.

Poukazujeme na skutočnosť, že zvyčajne pri týchto vyjadreniach sa bankové inštitúcie ako aj právnické či fyzické osoby, ktoré z rôznych dôvodov, zvyčajne však z obchodných, s nimi spolupracujú pri realizácii výkonu záložného práva napr. formou dobrovoľnej dražby opierajú o rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, príslušných Krajských súdov SR či dokonca Okresných súdov SR a to neakceptovateľnou formou. Vyberú si bez širších súvislostí jednu dve vety zo zdôvodnenia rozhodnutí týchto súdov a tieto berú ako bernú mincu svojho zdôvodnenia. Najčastejším dôvodom, je poukazovanie na právnu vágnosť slovného spojenia „pohľadávok vzniknutých“.

Odkazujeme pri ich postupe, ktorý je zjavne v rozpore so zákonom na základy práva, podľa ktorého prameňom práva nie je rozhodnutie Najvyššieho súdu SR či súdov nižších stupňov ale až rozhodnutie Ústavného súdu SR. Takisto je potrebné uviesť, že právne záväzným je rozhodnutie toho ktorého súdu v danej veci, teda pre laikov to, čo je napísané vo výroku rozhodnutia a nie to čo je v jeho odôvodnení, keďže v odôvodnení je uvedené len stanovisko k danej problematike a toto právne záväzné nie je!

Máme za to, že predmetná nedôslednosť znenia ustanovenia § 15 ods.1 zákona o vlastníctve bytov je odstrániteľná veľmi jednoduchou zmenou znenia slovka „vzniknutých“ na slovné spojenie „tých ktoré vznikli a ktoré vzniknú v budúcnosti“, keďže táto nedôslednosť nesmie mať za následok snahu o zmenu zákona, ale skôr o modifikáciu myslenia v požadovanom smere u sporného ustanovenia a jeho výkladu od nežiadúceho ku všeobecne požadovanému a žiadúcemu, teda v smere, ktorý upravuje spoločenské vzťahy tak ako sú aj zákonom predpokladané.

Ako príklad je možné uviesť možnosť pri požiadavke o zápis záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, toto záložné právo zo strany príslušného katastrálneho odboru zapísať automaticky ku dňu existencie prvého vlastníckeho práva v bytovom dome čím by sa upevnilo prednostné postavenie záložných veriteľov, ktorých záložné právo vzniklo zo zákona a to hneď z niekoľkých dôvodov. Ako prvý je už samotný spôsob vzniku zo zákona. Zákon je platný a účinný a nemá subsidiárne postavenie voči spoločenským vzťahom. Takisto samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov nemajú možnosť si vybrať spoluvlastníka v bytovom dome, na rozdiel od bankových inštitúcií, či zmluvných záložných veriteľov, ktorí túto možnosť majú a ako je z médií zrejmé aj si ju dôsledne uplatňujú.

Zastávame názor, že zmeny zákonov, ktorých je v našej krajine neúrekom, sú skôr cestou k právnej neistote ako právnej istote v daných oblastiach práva a preto je namieste ustáliť spoločný postup a právny názor na vec a to nielen zo strany vlastníkov ale aj zo strany dotknutých orgánov verejnej moci a štátnych orgánov, ktoré do interakcie pri týchto vzťahoch vstupujú a nezneisťovať verejnosť plánovanými zmenami či vydávaním stanovísk v ktorých odporuje ich úvod ich koncu.

Nadväzujúc na vyššie uvedené evidujeme snahy o zmenu ustanovenia § 151l ods.1 OZ v platnom znení v tom smere, že po registrácii výkonu záložného práva v osobitnom registri je dlžník povinný po vykonaní registrácie výkonu záložného práva v tomto registri uhradiť plnú výšku pohľadávky a jej príslušenstva. Vnímame snahu v danom smere ako nadbytočnú a to z dôvodu, že uvedené konkretizované požiadavky sú už obsiahnuté v ustanovení § 151j ods.1 OZ v platnom znení, podľa ktorého Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.

V danom smere by daná iniciatíva len duplikovala dané ustanovenie najmä s tým následkom, že by preniesla ťarchu možnosti výkonu záložného práva na rozhodovanie príslušného katastrálneho odboru, keďže až jeho zápisom by bolo možné vykonať výkon záložného práva.

Pod pojmom pohľadávka riadne a včas splatená musíme rozumieť skutočnosť, že pohľadávka po začatí výkonu záložného práva nemôže byť uhradená len čiastočne resp. dodatočne po uplynutí lehoty, nakoľko takýmto postupom dlžníka by sa minul účel záložného práva ako zabezpečovacieho inštitútu. V daných intenciách je nutné poukázať aj na ustanovenie § 151mb ods. 1 podľa ktorého záložné právo k pohľadávke sa vzťahuje aj na dlžné úroky a ostatné jej príslušenstvo a v týchto intenciách sú príslušenstvom pohľadávky podľa § 121 ods. 3 OZ v platnom znení, úroky, úroky z omeškania, poplatok z omeškania a náklady spojené s jej uplatnením.

Ako je zrejmé z uvedeného, všetky okolnosti navrhovanej zmeny sú už uvedené v zákone, len ho treba aplikovať tak ako sa má a nie svojvoľnou snahou o jeho zmeny.

Takisto je nutné reagovať na pokus o úpravu spoločnej dražby nehnuteľností v smere, negatívneho vymedzenia resp. vyčlenenia dražby bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome a pozemku pod týmto bytovým domom v tom smere, že uvedená problematika je cielene riešená v § 16 ods.5 zákona č. 527/20022 Z. z. o dobrovoľných dražbách, ktoré vymedzuje, čo spadá do dražby nehnuteľností vymedzením okruhu príslušenstva k bytu alebo nebytovému priestoru, ktorý má byť dražený na základe výkonu záložného práva (nehľadiac na spôsob jeho vzniku) cit.: „ak sa navrhuje výkon záložného práva predajom spoluvlastníckeho podielu k veci, musia byť v zmluve uvedené mená, priezviská, trvalý pobyt ostatných spoluvlastníkov; okrem spoluvlastníkov k spoločným častiam bytového domu, k spoločným zariadeniam bytového domu, k príslušenstvu bytového domu, ktoré je určené na spoločné užívanie a slúži výlučne tomuto bytovému domu a pritom nie je stavebnou súčasťou bytového domu, k pozemku zastavanom bytovým domom a k oploteným záhradám a stavbám, najmä oploteniam, prístreškom a oploteným nádvoriam, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k bytovému domu“, teda už samotný zákon predpokladá bez toho či je pozemok zapísaný na inom liste vlastníctva alebo na liste vlastníctva, kde sa nachádza dražený byt s príslušenstvom, keďže toto nie je možné od bytu resp. nebytového priestoru oddeliť, že sa jedná o jednu dražbu nehnuteľnosti s príslušenstvom a teda úprava spoločnej dražby v smere k nehnuteľnostiam je absolútne zbytočná.

Ako zbytočnú považujeme aj požiadavku zo strany niektorých spoločností snažiacich sa o zmenu zákona upraviť povinnosť stanovenú v § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a to z dôvodu, že prechodom vlastníckeho práva dochádza v zmysle § 151md os. 1, písm. i OZ v platnom znení s poukázaním na § 151md. Ods. 2 OZ v platnom znení, keďže k zániku záložného práva dochádza, ak sa záložné právo vykonalo bez ohľadu na rozsah uspokojenia veriteľa. Akékoľvek potvrdenie zo strany správcu v danom prípade by jeho právny úkon po výkone záložného práva staval nad ustanovenie zákona. Samotný správca má možnosť ostávajúcu časť pohľadávky riešiť v upomínacom konaní resp. inými spôsobom na báze dohody s dlžníkom a pod. Nič nemení na veci skutočnosť, že vykonaním záložného práva, už toto nemôže existovať viažuc sa k dlžníkovi, nakoľko vlastnícke práv k bytu prešlo právnou skutočnosťou na nového vlastníka a teda nezávisle na vôli pôvodného vlastníka. Potvrdenie o existencii pohľadávky na byte by teda tým pádom zaviazalo nového vlastníka aby uhrádzal dlh pôvodného vlastníka a to aj napriek ustanoveniu § 15 ods.1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého z právnych úkonov ktoré urobil vlastník bytu vzniká v prospech spoločenstva resp. ostatných vlastníkov záložné právo. Je namieste poukázať na okamih vzniku vlastníckeho práva, ktoré napr. pri dobrovoľnej dražbe alebo hoc aj iných formách výkonu záložného práva prechádza na nového vlastníka právnou skutočnosťou a to príklepom licitátora a splatením kúpnej ceny. Pričom toto vlastnícke právo prechádza na nového vlastníka okamihom udelenia príklepu licitátora. Až týmto okamihom sa nový vlastník stáva vlastníkom a týmto okamihom prestáva byť vlastníkom dlžník. Potvrdenie o výške nedoplatku je teda pre nového vlastníka irelevantné, keďže on sám ešte vo vzťahu k bytu ktorý bol predmetom záložného práva neurobil žiadny právny úkon, ktorým by vytvoril pohľadávku, resp. ktorým by na seba prevzal pohľadávku pôvodného vlastníka – dlžníka. Nezriedka sa stáva, že pri výkone záložného práva a realizácii dobrovoľnej dražby nový vlastník dlžníka nepozná teda už zo samotnej logiky veci vyplýva, že nemôže ani zodpovedať za úkony inej jemu neznámej osoby.

Ako prinajmenšom nezodpovednú považujeme požiadavku niektorých subjektov o vypustenie súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na dražbu nehnuteľností. Uvedená požiadavka sa míňa účelu a to hneď z niekoľkých dôvodov.