Správcom bytových domov a spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov ostáva už len pár dni na predloženie konečného vyúčtovania. Práve tento dokument je medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov najviac očakávaný, pretože sa dozvedia výsledok svojho celoročného správania sa v byte alebo nebytovom priestore, ktorý sa premieta do celkového preplatku alebo nedoplatku na spotrebách energií.

V zmysle § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je tak správca povinný splniť svoju povinnosť predložiť konečné vyúčtovanie vlastníkov do 31.5 nasledujúceho (kalendárneho) roka.

Konečné vyúčtovanie, pojem ktorý je medzi vlastníkmi a správcami vo všeobecnosti zaužívaný, by malo obsahovať správu o činnosti správcu/SVB, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

Pri spracovaní konečného vyúčtovania sa musí správca/SVB riadiť platnými právnymi predpismi, zmluvou o výkone správy alebo zmluvou o spoločenstve a samozrejme platne prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

V rámci legislatívy je najdôležitejšou vyhláškou v súčasnosti pre vyúčtovanie ešte platná vyhláška č. 240/2016 Z. z. ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla.

Meniť pravidlá rozúčtovania prijaté vlastníkmi môžu len samotní vlastníci svojim kolektívnym rozhodnutím, nie správca alebo predseda SVB.

Viete čo musí obsahovať „konečné vyúčtovanie“ ?

Obsahom vyúčtovania nákladov spojených a užívaním bytu alebo nebytového priestoru musia byť všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb daného bytového domu. Medzi takéto základné položky patria najmä náklady za teplo na vykurovanie, ohrev a spotreba teplej úžitkovej vody, vodné a stočné, zrážková voda, elektrická energia v spoločných priestoroch domu, náklady za používanie výťahu, havarijná služba, poplatok za STA, poistenie bytového domu, upratovanie,  poplatok za správu, odmena pre zástupcu vlastníkov a iné, ktoré sa odvíjajú individuálne od každého bytového domu. Hoci každý správca/SVB môže rovnakú položku nazvať rôzne, vyúčtovanie by malo byť pre vlastníkov spracované tak, aby vedel porozumieť jednotlivých položkám a vyúčtovanie bolo vo všeobecnosti zrozumiteľné.

V neposlednom rade musí konečné vyúčtovanie samozrejme obsahom identifikačné údaje bytu alebo nebytového priestoru a príslušného vlastníka ako sú meno, počet osôb v domácnosti, ulica bytového domu a číslo vchodu a bytu, výmeru bytu ale taktiež údaj o roku za, ktorý je vyúčtovanie spracované.

Základným princípom konečného vyúčtovania je porovnanie zálohových platieb a reálnych nákladov na prevádzku bytu/NP a aj celého bytového domu za kalendárny rok. Následne vlastník môže vidieť kladný alebo záporný výsledok ročného vyúčtovania.

Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt. Súčasťou konečného vyúčtovania sú grafy spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.

Správa o činnosti správcu alebo spoločenstva musí obsahovať informácie týkajúce sa bytového domu za predchádzajúci kalendárny rok. Ide o informácie o finančnom hospodárení domu, o technickom stave spoločných častí a spoločných zariadení domu ako aj iných významných skutočnostiach, ktoré súviseli so správou bytového domu.

Povinnosťou správcu/SVB je predložiť aj vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv rozúčtované na jednotlivé byty a nebytového priestory v bytovom dome.

Čo ak mám pochybnosti o správnosti vyúčtovania?

Ak má vlastník pochybnosti o správnosti vyúčtovania môže sa na správcu/SVB obrátiť s podaním reklamácie vyúčtovania. Vo vyúčtovaní by mala byť uvedená lehota, do ktorej možno vyúčtovanie reklamovať. Obvykle je to 30 dní od prevzatia vyúčtovania. Ak táto lehota nie je uvedená, môže byť dohodnutá v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve. Nezávisle od toho však možno v prípade reklamácie vyúčtovania využiť štandardnú reklamačnú lehotu v zmysle Občianskeho zákonníka v trvaní 24 mesiacov. Tu však narážame na praktickú stránku použitia tak dlhej reklamačnej lehoty, kedy medzi tým už správca spracuje aj ďalšie dva konečné vyúčtovania. Práve toto je dôvod, prečo si túto lehotu správcovia úpravou v zmluvách skracujú.

V zmysle ustanovenia § 18 ods. 4 zákona o ochrane spotrebiteľa, vybavenie takto uplatnenej reklamácie nesmie trvať dlhšie ako 30 dní. Ak uvedená lehota nebude dodržaná, môže spotrebiteľ podať podnet na vykonanie kontroly na inšpektorát SOI podľa sídla poskytovateľa služby.

V prípade chyby vo vyúčtovaní je správca bezodkladne povinný vyhotoviť nové opravné vyúčtovanie. Táto povinnosť vzniká správcovi aj vtedy, ak chyba nastala na strane vlastníka ako je napr. chybné nahlásenie spotreby.

Zo skúsenosti vieme, že niekedy na objasnenie pochybnosti o správnosti vyúčtovania postačí aj vysvetlenie zo strany správcu/SVB.

Vysporiadanie preplatkov a nedoplatkov

Výsledkom vyúčtovania je pre vlastníka preplatok alebo nedoplatok vyjadrený v eurách.  Správca je povinný vrátiť preplatok v lehote do 30 dní od predloženia vyúčtovania. V rovnakej lehote je vlastník povinný uhradiť nedoplatok. Podanie reklamácie vyúčtovania nemá odkladný účinok na splnenie si povinnosti uhradiť nedoplatok alebo vrátiť preplatok.

Nesplnenie povinnosti zo strany správcu

Paragraf 8a ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov myslí aj na situáciu keď si správca nesplní povinnosť predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote, teda do 31.5.

V takomto prípade správca nemá nárok na platbu za správu až do predloženia vyššie uvedených dokumentov. Za obdobie, kedy je správca v omeškaní, mu nemôže byť platba za správu spätne doplatená.

V prípade zmeny správcu bytového domu počas roka, ročné vyúčtovanie za predchádzajúci rok vykoná správca, ktorý v čase predkladania vyúčtovania reálne správu vykonáva.