Neprispôsobiví (a iní) vlastníci: Čo s nimi?

Pred rokom sme na konferencii „Správa budov“ rozoberali vlastníkov, ktorí svoje byty krátkodobo  prenajímajú cez Booking alebo Airbnb. Čo to spôsobuje správcovi? Minimálne nemalé vrásky. Správca nemá potuchu o počte ubytovaných osôb, permanentne rieši sťažnosti vlastníkov, ktorí v takom bytovom dome bývajú trvalo. Neporiadky na chodbách a v spoločných priestoroch sú bežné.

Na tohoročnej jarnej konferencii „Správa budov jar 2026“ sme opätovne riešili problematiku neprispôsobivých vlastníkov, ale aj vlastníkov, ktorí trpia „zberateľskou mániou“ rôznych vecí, ktoré nachádzajú aj  v kontajneroch. Čo s nimi? O odpovede sme sa pokúsili spolu s Ing. Ľubicou Bohovicovou zo spoločnosti Dobrá správcovská, s.r.o., členkou ZSaUN.

Čo hovorí legislatíva?

Pozrime  do Zákona 182/93 Z.z. §  12 hovorí:

(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený prenajať ho inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo jeho časti upravujú osobitné predpisy.¹⁵) Myslí sa tým na ustanovenie v § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka a Zákon č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, ktorý zastrešuje ustanovenia o krátkodobom nájme.

(9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.

Takže toto správcom nepomôže. Krátkodobé prenajímanie netrvá spravidla  dlhšie ako niekoľko dní, vlastníkovi neplynie povinnosť nahlasovať zmeny v počte osôb, aj keď prenajímanie trvá permanentne niekedy aj niekoľko rokov, ale nikdy jedni a tí istí nebývajú v bytoch viac ako dva mesiace.

Aké sú možnosti?

§11

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.

Ale máme tu jednu možnosť:

(10) Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.

Naskytá sa nádej:  odsúhlasiť si na schôdzi vlastníkov prísny domový poriadok. Ale pozor: nesmieme zasahovať do vlastníckych práv – žiadne ustanovenie domového poriadku nesmie obsahovať zákaz prenajímania alebo podobné ustanovenia. Vyšší ako domový poriadok, je vždy zákon…

Všetko pekné, ale čo ak vlastníka nevieme zistiť?

Máme smolu. Aj keď zákon 182/93.Z.z prikazuje vlastníkom v prípade svojej dlhodobej neprítomnosti nahlásiť správcovi miesto, kde sa vlastník nachádza, nikde nie je sankcia, ak si túto povinnosť nesplní. Ako má správca dodržiavať ustanovenia zákonov, ak si vlastníci svoju povinnosť neplnia?

(9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.

Ako riešiť pálčivú situáciu? O skúsenosti sme poprosili pani Ing. Ľubicu Bohovicovú, konateľku spoločnosti Dobrá správcovská, s r.o.

Koľko máš Bytových domov,  v ktorých máš cca   koľko %  prenajímaných bytov?

V správe máme bytové domy, ktoré majú aj viac ako 50% prenajímaných bytov, zväčša sa jedná o dlhodobé prenájmy, v niektorých bytových domoch je viac krátkodobých prenájmov ako Airnb, booking a podobne. Máme aj dom, kde je 9 bytov a 7 je prenajatých.

Aké problémy vnímaš z dôvodu prenájmu ako najčastejšie alebo permanentne sa opakujúce?

Najviac problémov je rušenie nočného kľudu, búchanie dverami, nedodržiavanie pravidiel , ktoré si dom odsúhlasil formou domového poriadku, poškodzovanie vchodových dverí, keď sa nevedia dostať do domu, nesprístupňovanie bytov na výmenu vodomerov, PRVN, vykonanie revízií v riadnych termínoch, neporiadok na chodbách a vo výťahoch, ale ani základné dodržiavanie slušnosti a zásad slušného spolužitia.

Ako reagujú na narušovanie nočného pokoja a porušovanie domového poriadku vlastníci, ktorí v bytovom dome bývajú trvalo?

Kontaktujú nás ako správcu, my vieme z našej pozície len upozorniť vlastníka.

Dochádza aj k napríklad stavebným úpravám, ktorých sa dožadujú vlastníci, ktorí byty prenajímajú? 

Vlastník prenajímaného bytu potrebuje predovšetkým zarobiť, je to jeho forma podnikania, tak postupuje aj v prípade správy domu. Nezaujíma sa o schôdze, buď hlasovania ignoruje alebo je proti napríklad zvyšovaniu tvorby FPÚaO. A stavebné úpravy? Všelijaké … Schránky na preberanie kľúčov sme mali už napríklad aj na bleskozvode, nikoho sa na to nepýtajú…

Spolupracujete aj s políciou alebo mestskou políciou? Aký je ich postoj a výsledky?

Vlastníkov odkazujeme na políciu v prípade rušenia napríklad nočného kľudu, odporúčame im, aby si nechali políciou vyhotoviť aj zápis, aby sa mohlo ďalej konať. Polícia nás nekontaktuje v týchto záležitostiach vôbec.

Ako doteraz riešite daný problém a čo by podľa Teba problém vyriešilo?

Riešením by bola regulácia možnosti ubytovacích zariadení (napríklad obcou), nakoľko nejde o bývanie , ale ubytovanie podľa môjho názoru. Pomohlo by, ak by mal vlastník bytu povinnosť dať vedieť správcovi, že byt prenajíma, komu ho prenajíma, s kontaktmi  na nájomcov, s počtom osôb, ktoré byt budú obývať a mal by povinnosť oboznámiť nájomníkov s domovým poriadkom , príslušným VZN obce o dodržiavaní spolunažívania, hlučného správania, triedenia odpadu a podobne.

Na tohoročnej konferencii sa na podnet JUDr. Moniky Ladovičovej, z OSBD Senica,  problematika rozšírila o vlastníkov, ktorých môžeme charakterizovať ako „zberači“. Či sú to rôzne predmety, ktoré sa „zídu“ alebo veci z kontajnerov, ktoré si niektorí vlastníci prinášajú permanentne do svojich bytov, výsledok je rovnaký: Z bytov ide smrad, sú však aj prípady, kedy sa do bytu dostanú aj rôzne šváby, či iné zvieratká. Čo je výsledok? Kontaminácia nielen ich bytu, ale ako poznáme šváby, tieto sa radi rozliezajú a radi navštívia aj susedov. Pri dobrej konštelácii sa cez stúpačky rozlezú a ich nájdeme aj na viacerých poschodiach. Ba dokonca sa stalo, že sa našli šváby aj v susedných, viacerých vchodoch. Čo sa takými vlastníkmi?

Na konferencii „Správa budov jar 2026“ sme privítali JUDr. Moniku Ladovičovú z OSBD Senica a ako hosťa z ČR Martina Mojžiša Ondruša, z neziskovej organizácie Břečtan z.s., ktorý rieši práve takéto byty v Čechách.

Obaja hostia stavajú za podstatnú komunikáciu s takýmito vlastníkmi. Základom je vytvoriť si vzťah s takými ľuďmi, ktorí sú vlastne chorí a nezriedka si svoj stav ani neuvedomujú.  Neuvedomujú si svoju chorobu – svoj problém. Komunikácia je niekedy veľmi ťažká. Podstatné je získanie dôvery takého vlastníka.  Ak sa nám podarí získať si jeho dôveru, je to základ na riešenie problému.  Avšak stáva sa, že vlastník sa uzavrie a nekomunikuje. Patová situácia.

Nepomôže ani zákon. Pokusy zapojiť do problému mesto alebo starostu spravidla zlyhávajú.  Tak isto je nepochopiteľný je postoj a postoj regionálneho úradu verejného zdravotníctva. Žiaľ legislatíva je taká, že regionálny úrad nemá právomoc, ktorá by správcovi alebo komukoľvek umožnila vstup do bytu. Iná je situácia u firiem, ale u súkromných osôb je súkromné vlastníctvo nedotknuteľné a vstup do bytu je podmienený súhlasom vlastníka. Sociálne úrady majú určitú právomoc, avšak iba ak by bola osoba nesvojprávna.

Pokiaľ vlastník znemožňuje prístup do bytu, je to komplikované. Ešte komplikovanejšie je, ak takýto vlastník platí včas a pravidelne nájom a poplatky do fondu prevádzky a údržby. Nie je dôvod na legálny postup aký by bol napríklad v prípade neplatiča, napriek tomu padol návrh na riešenie:  nájsť vlastníka , ktorý by navrhol pristúpiť ku dražbe bytu. Z praxe ale nevieme, ako by to dopadlo.

Riešiť to však treba. Do diskusie prispel aj Ing. Alexander Janovič  z OSBD Senica, ktorý povedal pár slov o skúsenosti s obchodnou inšpekciou. V prípade, že sa v BD našli šváby, obchodná inšpekcia bola pripravená pokutovať správcu za to, že neriešil okamžite tento stav. Nezaujíma ich, či byt vlastník sprístupnil, len či správca problém riešil. Paradoxná situácia, lebo ak vlastník byt nesprístupní, správcom nik nepomôže ba dokonca dostanú ešte aj pokutu. Riešením je prijať skutočnosť ako havarijný stav a v tom lepšom prípade použiť finančné prostriedky na dezinfekciu BD bez súhlasu vlastníkov. Začarovaný kruh však ostáva nevyriešený, ak vlastník byt nesprístupní. Môžete vyčistiť všetko, ak zdroj ostal nedezinfikovaný…

Sú to spravidla dlhoročné problémy. Správnou cestou získania dôvery je krôčik po krôčiku cez maličkosti sa dopracovať k tomu, aby chorá osoba vám začala veriť. Postupnou pomocou tomuto človeku si možno otvoríme cestu k dôvere, ktorá, ako sa zdá, je jediná cesta.

Aké sú vaše skúsenosti?

Komplet túto tému nájdete na videu: