17.5.2023 JUDr. Jana Guoth, odborná konzultantka ZSaUN

Práva k pozemku pod bytovým domom upravuje v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov § 23.

„S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku, musí previesť zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a na priľahlom pozemku.“

„Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku a sú splnené podmienky na vydržanie podľa Občianskeho zákonníka, je vlastník domu povinný zápisom do katastra nehnuteľností usporiadať vlastníctvo pozemku pred prvým prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“

„Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností.“

Z vyššie uvedených ustanovení zákona vyplýva vo Vašom prípade to, že ak mala obec ako vlastník bytového domu právo vydržania voči pozemku nepretržite desať rokov, stala sa po uplynutí tohto času  jeho vlastníctvom, čo musela zapísať do katastra nehnuteľností pred tým, než začala byty a nebytové priestory v bytovom dome prevádzať. Tým pádom ich musela následne  predať spolu so zastavaným, prípadne aj s priľahlým pozemkom.

Tie pozemky, ktoré boli vo vlastníctve súkromných osôb alebo nespĺňali horeuvedené zákonné podmienky, zostali vo vlastníctve týchto osôb, avšak na pozemky bolo do listov vlastníctva zapísané vecné bremeno.

Reálne sa tak však nedialo vždy. Nie všetky pozemky boli takto vysporiadané a prevedené na vlastníkov bytov a nebytových priestorov a to najmä z dôvodom verejného záujmu.

Platí, že vlastníci bytov v bytovom dome takýto zastavaný pozemok odkúpiť nemusia a nevznikajú im za to žiadne sankcie.

Vlastníci sú v tomto prípade chránení vecným bremenom, ktoré vzniká k pozemku v zmysle § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.