Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 30.3.2021 vládny návrh zákona publikovaný pod číslom 115/2021 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z.z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v znení neskorších predpisov. Obsahom vládneho návrhu zákona sú okrem iného aj požadované dočasné zmeny týkajúce sa správy bytových domoch.

V prvom rade došlo k zmene termínu predloženia konečného vyúčtovania. Dôvodom legislatívnej zmeny boli najmä problémy pri realizácii odpočtov z dôvodu pandemických opatrení ale taktiež personálne výpadky zamestnancov, ktorí pracujú na pracoviskách zabezpečujúcich rozpočítavanie  nákladov.

§36e zák. č. 67/2020 Z.z.

(1) „Počas obdobia pandémie nebude v roku 2021 spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove alebo právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove uzatvorili zmluvu o výkone správy, v omeškaní s povinnosťou predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove (ďalej len „vlastníci“) správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa bytového domu alebo nebytovej budovy a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v bytovom dome alebo v nebytovej budove v lehote podľa osobitného predpisu,59g) ak z dôvodu negatívnych podmienok výkonu správy počas pandémie predložia takúto správu a takéto vyúčtovanie do 31. júla 2021.

(2) Ustanovením odseku 1 nie sú dotknuté práva a povinnosti vyplývajúce z predloženého vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia.“

Ďalšou novinkou je umožnenie elektronického hlasovania na schôdzach vlastníkov alebo v písomných hlasovaniach.

§36f zák. č. 67/2020 Z.z.

(1) Počas obdobia pandémie môžu vlastníci svoje hlasovacie právo na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní podľa osobitného predpisu 59h) uplatniť aj prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (ďalej len „elektronické hlasovanie“). Vlastníci nemôžu splnomocniť iné osoby, aby ich pri elektronickom hlasovaní zastupovali. Výkon hlasovacieho práva elektronickým hlasovaním musí byť vykonaný spôsobom:

a) ktorý umožňuje overiť totožnosť a účasť vlastníkov na hlasovaní,

b) z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle každého z vlastníkov pri hlasovaní o konkrétnej otázke vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť,

c) ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.

(2) Osoba, ktorá podľa osobitného predpisu59h) zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, je povinná:

a) vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania,

b) prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,

c) bez zbytočného odkladu potvrdiť prijatie hlasu tomu, kto sa zúčastnil elektronického hlasovania; potvrdenie o zrealizovanom elektronickom hlasovaní sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie,

d) uviesť v zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania menovite aj vlastníkov, ktorí hlasovali elektronicky,

e) zverejniť zápisnicu pri elektronickom hlasovaní spôsobom v dome obvyklým.“.

Takéto legislatívne doplnenie bolo žiadané najmä zo strany vlastníkov, čo sme si všimli aj pri opakovaných dotazoch a otázkach zo strany vlastníkov počas týchto pandemických opatrení, kedy nie je  umožnené zhromažďovanie ľudí, a teda problémy vznikajú nielen pri zvolávaní schôdze ale aj pri písomnom hlasovaní. Elektronické hlasovanie nie je novým typom rozhodovania v zmysle Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ide momentálne len o dočasné pandemické opatrenie, ktoré môžu vlastníci využiť a tak sa plnohodnotne podieľať na rozhodovaní o veciach týkajúcich bytového domu. Či sa možnosť elektronického hlasovania v budúcnosti osvedčí a teda sa dostane aj do Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je dnes ešte otázne.

Elektronické hlasovanie sa zabezpečuje technickými prostriedkami na prenos obrazu a zvuku v čase konania schôdze vlastníkov, ale aj prostriedkami informačnej a komunikačnej technológie, ktoré umožňujú individuálny a nezameniteľný prejav vôle daného vlastníka. Identitu vlastníka musí napríklad správca ako zvolávateľ schôdze vlastníkov vedieť dôveryhodne overiť, technický prostriedok musí byť obojsmernej povahy, za účelom potvrdenia prijatia elektronického hlasovania.

Je potrebné si uvedomiť, že celú zodpovednosť za prevedenie a riadny výkon elektronického hlasovania nesie zvolávateľ hlasovania, a teda správca, spoločenstvo alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov.

JUDr. Jana Guoth, odborný konzultant ZSaUN