Zmena zákona a potreba kontroly režimu budovy

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako zákon o vlastníctve bytov a NP alebo len zákon) nadobudol účinnosť dňa 01.09.1993, od tej doby bol mnohokrát novelizovaný. Je to osobitný zákon, ktorý vytvára právny základ pre právne vzťahy týkajúce sa bytových a nebytových domov. Jeho postavenie je výnimočné a zložité tým, že vzťahy, práva a povinnosti plynúce z tohto zákona dotvárajú ďalšie predpisy.

Za posledné dva roky došlo k výrazným a významným zmenám zákona o vlastníctve bytov a NP. V krátkom prehľade si môžeme zosumarizovať ustanovenia zákona s dátumom účinnosti ich zmeny:

• s účinnosťou od 01.04.2024 boli zmenené ustanovenia: 1, § 2, § 6 ods. 1, § 8a ods. 10 písm. c), § 18 ods. 3, § 24 ods. 1, § 32j (zmena nastala na základe zákona č. 205/2023 Z.z., ktorý bol prijatý k reforme stavebnej legislatívy),
• s účinnosťou od 01.01.2025 boli zmenené ustanovenia: 14 ods. 2 a 4, § 14a ods. 1, 4, 5 až 8, §14b ods. 1 písm. l) a m), ods. 2 písm. f), ods. 3 písm b), § 19 ods. 8 (zmena nastala na základe zákona č. 325/2024 Z.z.),
• s účinnosťou od 01.04.2025 boli zmenené ustanovenia: poznámky pod čiarou k odkazom 3, 13, 15b, 20a, ust. § 22 ods. 4 (zmena nastala na základe zákona č. 205/2023 Z.z., ktorý bol prijatý k reforme stavebnej legislatívy),
• s účinnosťou od 01.04.2025 boli zmenené ustanovenia: 1 ods. 2 písm. c), § 6 ods. 1 písm. a), § 6 ods. 4, § 16 ods. 4, § 22 ods. 4 a § 32j, poznámky pod čiarou (zmena nastala na základe zákona č. 26/2025 Z.z., ktorý bol prijatý v súvislosti s novým Stavebným zákonom).

Od 01.04.2024 sa zmenili základné pojmy, určujúce rozsah zákona, a tým celkové ponímanie     ktoré budovy spadajú od toho času pod ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a NP. Dôkladné posúdenie režimu budovy, je dôležité pre určenie správneho spôsobu jej správy, zmien správy aj platnosti úkonov týkajúcich sa budovy. Ak sa zmení legislatíva, v tomto prípade zákon o vlastníctve bytov a NP, je potrebné posúdiť, či táto zmena vyžaduje vykonanie nejakého úkonu týkajúceho sa danej budovy, aby správa budovy bola v súlade so zmeneným zákonom.

Správa podľa zákona č. 182/1993 Z.z. sa do 31.03.2024 vzťahovala na :

• BYTOVÝ DOM (definícia v zmysle § 2 ods. 2 zákona),
• BUDOVU, ktorá nemá charakter bytového domu (definícia v zmysle § 24 ods. 1 prvá veta zákona).

Podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. (účinného od 01.07.2007 – 31.03.2024) bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Podľa § 24 ods. 1 prvá veta zákona č. 182/1993 Z.z. (účinného od 01.10.2014 – 31.03.2024) ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty.

Správa podľa zákona č. 182/1993 Z.z. od 01.04.2024 sa vzťahuje:

• BYTOVÝ DOM (v zmysle § 2 ods. 1 písm. b) zákona),
• NEBYTOVÝ DOM (v zmysle § 2 ods. 1 písm. c) zákona),

nakoľko v zmysle § 2 ods. 1 písm. a) zákon stanovuje, že domom je bytový dom alebo nebytový dom.

Na účely tohto zákona sa rozumie BYTOVÝM DOMOM budova, v ktorej :

1. je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
2. sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Na účely tohto zákona sa rozumie NEBYTOVÝM DOMOM budova, v ktorej :

1. je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2. sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Podstatným na rozlíšenie je účelové určenie využitia výmery podlahovej plochy v danej budove. Pre určenie na aký účel je budova určená musíme poznať a vychádzať nielen z listu vlastníctva, ale z rozhodnutia príslušného stavebného úradu (kolaudačného rozhodnutia resp. aktuálne z kolaudačného osvedčenia). V zmysle zákona rozlišujeme určenie na bývanie (byt ako samostatná bytová jednotka) a určenie na iné účely ako na bývanie (nebytový priestor).

V zjednodušení sa po zmene zákona o vlastníctve bytov a NP správa rozšírila aj na také budovy, ktoré predtým nespadali pod povinnú správu podľa tohto zákona. Taktiež pri niektorých budovách kvôli zmene posúdenia domu môže dojsť aj k zmene zaradenia pod bytový dom na zaradenie pod nebytový dom. K zmene neboli prijaté žiadne prechodné ustanovenia, ktoré by upravovali lehotu na zosúladenie alebo prechod právnych vzťahov.

Ak budova, ktorá pred 01.04.2024 nespadala pod povinnú správu podľa zákona č. 182/1993 Z.z., už po 01.04.2024 spadá pod definíciu nebytového domu a tým pod povinnú správu, musí mať dokumenty, ktoré pre správu zákon vyžaduje, vyhotovené a prijaté po účinnosti novelizovaného zákona. Teda ak takáto budova aj mala uzatvorenú zmluvu o výkone správy, nemôžeme na túto zmluvu automaticky vztiahnuť ustanovenia zákona, aj keď má názov a obsah, ktorý by zákonu zodpovedal. Podstatný je čas vyhotovenia a spôsob prijatia zmluvy (zvolanie schôdze, konanie schôdze, rozhodnutie o schválení zmluvy, podpísanie zmluvy v zmysle zákona).

Pri zmluve o výkone správy podľa zákona o vlastníctve bytov a NP je potrebné dodržať najmä hlavné body – zmluvnými stranami sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a správca (PO alebo FO podnikateľ s predmetom podnikania/činnosti – správa a údržba bytového a neb. fondu), písomná forma, rozhodnutie vlastníkov o schválení zmluvy podľa § 14b ods. 1 písm. e) zákona (nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov), podpis správcu a osoby poverenej vlastníkmi bytov a NP v dome, s úradne osvedčenou pravosťou podpisov.

Zmluva o výkone správy vytvára zmluvný vzťah medzi vlastníkmi a správcom v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. len v prípade ak je uzatvorená za dodržania podmienok stanovených zákonom.

Ak právny úkon svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu, alebo ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon, je neplatný. Ak by zmluva o výkone správy bola posúdená ako neplatná, nemožno sa dovolávať  jej obsahu t.j. dohody v nej obsiahnutej.

Príklady:

V zmysle posúdenia podľa zákona č. 182/1993 Z.z. v akom režime bola budova pred 1.4.2024 a potom ?

2. Budova s podlahovou plochou 500 m2, s 2 bytmi s podl. plochou 251 m2 na bývanie a 10 NP s podl. plochou 249 m2.

– viac ako 1/2 podl. plochy na bývanie, 2 byty (z režimu primeraného použitia zákona na režim BD),

– Zmluva na ktorú sa nevzťahoval ZoVBaNP – potreba uzavretia zmluvy o výk. správy v zmysle § 8a zák.

2. Budova s podlahovou plochou 900 m2, s 6 bytmi s podl. plochou 360 m2 na bývanie a 10 NP s podl. plochou 540 m2.

– viac ako 1/3 p.p. na bývanie, viac ako 4 byty (z budovy kt. nemá charakter BD – ale rovnaký režim ako BD na režim ND),

– Zmluva na ktorú sa vzťahoval ZoVBaNP – a ďalej sa vzťahuje – nie je potrebné nové schválenie.

2. Budova s podlahovou plochou 900 m2, s 2 bytmi s podl. plochou 160 m2 na bývanie a 20 NP s podl. plochou 740 m2.

– menej ako 1/3 p.p. na bývanie, menej ako 4 byty (z režimu primeraného použitia zákona – na režim ND)

– Zmluva na ktorú sa nevzťahoval ZoVBaNP – potreba uzavretia novej zmluvy o výk. správy v zmysle § 8a.

Spoločnosť X s.r.o. ako správca vykonávajúci správu bytového a nebytového fondu, môže mať rôzne postavenie pri správe, je potrebné správne rozlíšiť režim v akom vystupuje ohľadom správy konkrétnej budovy. Správca môže mať uzatvorené zmluvy (s rovnakým názvom) s rôznymi subjektmi, ich právne posudzovanie však môže byť rozdielne.

Príklady na rôzne postavenie toho istého správcu v rámci správcovských vzťahov :

1. a) Zmluva o výkone správy – BYTOVÝ DOM,

– na činnosť správcu vo vzťahu k tomuto BD sa vzťahuje zák. 182/1993 Z.z.,

– správca musí spĺňať ust. zák. o správcoch bytových domov.

1. b) Zmluva o výkone správy – NEBYTOVÝ DOM,

– na činnosť správcu vo vzťahu k tomuto ND sa vzťahuje zák. 182/1993 Z.z.,

1. c) Zmluva o výkone správy – SPOLOČENSTVO,

– na činnosť správcu vo vzťahu k tomuto domu sa nevzťahuje zák. 182/1993 Z.z.,

– na zmluvu sa vzťahuje režim OZ alebo ObZ,

1. d) Zmluva o výkone správy – INÁ BUDOVA (nebytová budova bez bytu),

– na činnosť správcu vo vzťahu k tejto budove sa nevzťahuje zák. 182/1993 Z.z.,

– na zmluvu sa vzťahuje režim OZ alebo ObZ., resp. osobit. zákon (majetku obcí …).

Kontrola zaradenia budovy pod správny právny pojem je vhodná a dôležitá aj v prípade ak dôjde k zmene účelového využitia častí budovy alebo k inej stavebnej zmene budovy.

JUDr. Zuzana Adamová Tomková, advokátka