Neobnovené balkóny alebo lodžie predstavujú bezpečnostné riziko

Obnova balkónov a lodžií má svoje presné pravidlá. Ak sa má vykonať správne, je nevyhnutná obhliadka priamo na mieste a riešenie navrhnuté na mieru. V súčasnosti sú už dostupné riešenia, ktoré umožňujú vybudovať nové balkóny či lodžie aj tam, kde pôvodne vôbec neboli. Viac nám o tejto téme porozprával Michal Vincourek, konateľ spoločnosti Revitalstav, s. r. o.

Neoddeliteľnou súčasťou obvodových plášťov budov/bytových domov sú balkóny a lodžie. Aká je ich hlavná funkcia?

Lodžie a balkóny sú pre väčšinu ľudí dôležitou každodennou súčasťou fungovania a existencie v ich bytoch. Niekto ich využíva každý deň. Na vonkajšom sedení dokážu v tomto priestore stráviť skutočne dlhý čas. Najmä starší ľudia a rodičia s malými deťmi nemusia chodiť za čerstvým vzduchom namáhavo po schodoch, ale môžu využívať svoju oázu pokoja na vzduchu priamo z obývačky. Niektorí tento priestor využívajú na uskladnenie vecí, kočíkov, bicyklov a kolobežiek. Či už človek využíva balkón alebo lodžiu tak či onak, ide o priestor, bez ktorého si dnes už len ťažko dokáže predstaviť svoj každodenný život. My sme tu presne na to, aby sme tento komfort dokázali zabezpečiť a dopriať ho každému, kto vlastní akýkoľvek byt.

Aké ďalšie výhody okrem spomínaného komfortu prinášajú balkóny a lodžie?

Áno, je ich viac. Dodatočný priestor, ktorý ponúkajú, prináša najmä zvýšenú kvalitu života. Okrem toho predstavuje akési útočisko pre ľudí, ktorí sú introverti alebo potrebujú len chvíľu pre seba. Zároveň prispievajú k finančnému zhodnoteniu bytov. V porovnaní s bytmi bez balkónov alebo lodžií sú tieto byty žiadanejšie na realitnom trhu a majú omnoho vyššiu hodnotu.

S akými najčastejšími poruchami balkónov a lodžií sa v praxi stretávate?

Existujúce balkóny sú pevne spojené s konštrukciou bytového domu, nemajú prerušený tepelný most a v dôsledku toho cez skorodované a rozpadnuté časti preniká do obvodového plášťa voda, byt zateká. V zime prechádza cez tento spoj chlad priamo do múrov a ochladzuje byty. Veľké množstvo balkónov a lodžií je po desiatkach rokov v staticky nevyhovujúcom stave, a to nielen samotné konštrukcie, ale aj kotvenia a uchytenia balkónových dosiek. Každá z týchto porúch má v podstate závažný charakter a je potrebné ich bezodkladne riešiť. V niektorých prípadoch môže statik dokonca vydať nariadenie o zákaze vstupu na tieto balkóny alebo presadené lodžie.

Aké spôsoby obnovy sú na odstránenie daných porúch vhodné?

Spôsoby sú dva. Prvým je klasická obnova týchto konštrukcií, pri ktorej sa sanujú vrstvy podlahy, zateplia sa, omietnu, položí sa nová hydroizolácia, dlažba, realizuje sa nové zábradlie. Vo väčšine prípadov sa však neobnoví kotvenie a uchytenie sústav, pretože by to predražilo samotnú obnovu. Ide však o pomerne vážny problém. Realizácia skutočne kvalitnej obnovy sa cenovo rovná kompletnému odstráneniu balkónov, lodžií a montáži našich nových prefabrikovaných lodžií. Tu už je na  vlastníkoch, či sa rozhodnú pre čiastočnú obnovu, ktorú budú musieť o niekoľko rokov opakovať, alebo zainvestujú do montáže nových lodžií a budú mať v tomto smere pokoj na desiatky rokov.

Čiže za vhodnejšie riešenie považujete pôvodné balkóny či lodžie radšej asanovať a nahradiť novými?

Áno, a nielen preto, že montujeme nové lodžie. Nové predsadené lodžie ponúkajú v podstate vždy väčší priestor ako pôvodné, čo je ich najväčšou výhodou. Medzi ďalšie nesporné pozitíva patrí dlhá životnosť našich lodžií, ktorá je deklarovaná na 50 rokov, ďalej je to absolútna bezúdržbovosť celého systému. Novú lodžiu si môže každý vlastník prispôsobiť presne podľa svojich predstáv. Na podlahu si môže zvoliť dlažbu, drevené klik-klak systémy alebo ju iba natrieť farbou. Po montáži môže ostať aj bez povrchových úprav, je plne pochôdzna a bezprašná. Rovnako bezproblémovo je možné lodžiu zaskliť, vďaka čomu vznikne celoročne využiteľný priestor.  Inštalovať sa dajú aj sušiaky na bielizeň. Do našej lodžie je možné skryť klimatizačnú jednotku, resp. na bočnicu namontovať konzolu na satelit. Pri zatepľovaní existujúcich balkónov či lodžií sa zmenšuje už aj tak malý priestor. Lodžie, ktoré inštalujeme, nie je potrebné zatepľovať, pretože náš systém má prerušený tepelný most, zateplenie teda nie je nevyhnutné. Po montáži sa iba zhotoví kvalitný silikónový náter. Vlastníci by si mali položiť otázku, či chcú zachovať pôvodný rozmer balkóna, ktorý sa po zateplení obvodového plášťa zmenší, alebo za podobné náklady na jeden štvorcový meter vybudujú úplne novú lodžiu. Výsledné rozhodnutie majú vo svojich rukách, no osobne by som sa jednoznačne rozhodol pre novú, bezpečnejšiu lodžiu.

V portfóliu ponúkate prefabrikované lodžie. Pre aké typy budov/bytových domov sú tieto riešenia vhodné? Takmer pre všetky bytové domy. Vždy je potrebné  kontaktovať našu spoločnosť a dohodnúť si stretnutie s našimi obchodnými manažérmi, ktorí ochotne prídu priamo do bytového domu a zhodnotia možnosť realizácie montáže nových lodžií. Rovnako sa k výstavbe vyjadruje aj autorizovaný statik, ktorý dokonale pozná náš systém. Ten vypracuje statický posudok a konštrukčné riešenie vhodné pre konkrétny bytový dom. Lodžie dokážeme zhotoviť až do 15. podlažia. Ako zaujímavosť uvediem, že v Žiline sme na jednu stranu bytového domu namontovali spolu 296 lodžií. Vďaka tomu, že panely na naše lodžie vyrábame vo vlastnej réžii, dokážeme vyrobiť akýkoľvek panel a tým splniť akékoľvek požiadavky vlastníkov bytového domu, príp. sa prispôsobiť konštrukčnému systému bytového domu. Dokážeme vyrobiť lodžie až do dĺžky 6 m. Vyrábame aj panely s bočným výrezom, skosené varianty, pravouhlé, lodžie so spoločnou prechodovou stenou. Jednoducho akékoľvek panely, ktoré práve potrebujeme a aké požadujú vlastníci.

Od čoho závisia rozmery nových lodžiových konštrukcií a aká by mala byť ich optimálna veľkosť?

Rozmery primárne závisia od typu bytového domu. Na základe obhliadky bytového domu ich dokážeme prispôsobiť jeho konštrukcii. Záleží aj na finančných  možnostiach vlastníkov. Ponúkame konštrukcie s dĺžkou až do 6 m a hĺbkou 1,45 m. Najčastejším štandardom je rozmer 3,6 × 1,45 m, čiže 5,2 m2 novej využiteľnej plochy k bytu.

Do akej miery je potrebné pri ich montáži zasahovať do nosnej konštrukcie (obvodového plášťa) budovy/bytového domu?

Systémové založenie a kotvenie celej konštrukcie je navrhnuté statikom vzhľadom na typ a stavu celkovej konštrukcie bytového domu. Hlavný nosný prvok sa vkladá nad základ bytového domu (vysekaný otvor v obvodovom plášti bez zásahu do interiéru bytu) a jednotlivé kotvenia na každom poschodí (chemická kotva vložená do otvoru v nosnej konštrukcii bytového domu bez zásahu do interiéru bytu) sú dimenzované na maximálne možné zaťaženie.
V podstate je jedno, z akého materiálu je zhotovený obvodový plášť. Pri montáži a kotvení nás zaujíma nosný systém bytového domu a nosné konštrukcie – tak zvislé (steny), ako aj vodorovné (stropy). Obvodový plášť riešime v momente, keď je potrebné zhotoviť výrez na novú zostavu otvorovej výplne namiesto pôvodného okna.

Je zhotovenie tohto výrezu na novú zostavu otvorovej výplne bezpečné zo statického hľadiska? Kedy sa realizuje?

Súhlasím, že takýto zásah môže vo vlastníkoch vyvolať obavy. Preto mu venujeme na schôdzi najviac času. Väčšinou sa vlastníci pýtajú na hluk, ktorý môže významne zasiahnuť do života obyvateľov. Nemusia však mať žiadne obavy. Tento zásah sa vykonáva len v prípade, že sa lodžie montujú na bytový dom, ktorý bol pôvodne bez lodžií a balkónov. Po montáži hrubých prefabrikátov sa pristupuje k výmene pôvodného okna za novú zostavu otvorovej výplne (okno a balkónové dvere). Tu je potrebná celodenná kooperácia našich montážnikov a vlastníkov bytov. Je to jediný deň počas realizácie, keď je potrebná prítomnosť vlastníka bytu. Pred realizáciou navštívi náš technik každý byt a okrem zamerania otvoru a vysvetlenia jednotlivých položiek cenovej ponuky prejde s každým vlastníkom aj priebeh samotnej realizácie. Ak je to potrebné, presunie sa radiátor. Po príchode montážnikov sa vyberie pôvodné okno, následne sa pílou vyreže otvor na nové balkónové dvere. Po vybúraní tejto časti sa osadí nová zostava otvorovej výplne, nové parapety, realizujú sa murárske vysprávky a nakoniec sa namontujú žalúzie a kľučky. Celý tento proces trvá jeden deň a, samozrejme, dbáme na čo najčistejší a bezproblémový priebeh. Čo sa týka statiky, dĺžku pôvodného okna nezväčšujeme, iba vybúrame otvor na balkónové dvere. Celý návrh podrobne konzultujeme so statikom.

Akú dokumentáciu je potrebné vyhotoviť a aké povolenia je potrebné zabezpečiť pred začatím stavebných prác?

Krokov je viacero a každému je potrebné sa venovať v maximálnej miere. Najskôr predkladáme cenovú ponuku vypracovanú priamo na konkrétny bytový dom. Po jej doladení na základe pripomienok zástupcov bytového domu vlastníci zvolajú domovú schôdzu, na ktorej projekt predstavíme ostatným vlastníkom. Zároveň vysvetlíme postup realizácie a zodpovieme otázky. Nasleduje hlasovanie o investičnom zámere, výber zhotoviteľa, odsúhlasenie spôsobu financovania, udelenie splnomocnenia správcovi, príp. nám ako zhotoviteľovi na vybavenie povolení a komunikáciu s úradmi. Po odsúhlasení ponuky sa pripraví zmluva o dielo a vypracuje projektová dokumentácia vrátane statického návrhu. Nasleduje podanie žiadostí účastníkov konania. Po skompletizovaní všetkých podkladov sa podá žiadosť na príslušný stavebný úrad. Po vydaní povolenia sa dohodne termín začatia realizácie. Celým týmto procesom vlastníkov radi prevedieme v spolupráci tak so zástupcami vlastníkov, ako aj správcom bytového domu, príp. predsedom SVB.

Ako je potrebné postupovať, ak sa vlastníci rozhodnú pre nové lodžie, s ohľadom na priľahlé pozemky?

Tento postup je dosť špecifický a vždy sa líši od konkrétneho mesta. Práve preto, teda vzhľadom na rôznorodosť podmienok jednotlivých miest, vlastníkom ponúkame možnosť spolupráce a podpory, prípadne plného splnomocnenia na zastupovanie a vybavenie danej záležitosti. V tomto smere máme bohaté skúsenosti.

S akými obmedzeniam musia vlastníci rátať pri obnove balkónových konštrukcií a lodžií, resp. počas realizácie nových lodžií?

Po začatí výstavby je potrebné v prvom rade dbať na bezpečnosť, nevstupovať na stavenisko a rešpektovať pokyny stavebníka. Pred začatím stavebných prác preberieme s objednávateľom všetky dôležité informácie o priebehu a spôsobe realizácie. Stavenisko zabezpečíme tak, aby nemohol vzniknúť žiaden problém, a tiež sa snažíme výrazne neobmedziť štandardné užívanie bytového domu. S výstavbou nových lodžií sú spojené určité obmedzenia vyplývajúce z uskladnenia stavebného materiálu a z manipulácie s ním, vždy ich však prediskutujeme so zástupcami domu.

Ako môžu vlastníci financovať obnovu lodžií a balkónov? Ponúkate im v tomto smere podporu?

Vlastníkom ponúkame podporu aj v tomto smere. Pokiaľ ide o spôsob financovania obnovy lodžii a balkónov, môžu sa rozhodnúť medzi komerčným úverom alebo úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Podporu a prípravu podkladov na podanie žiadosti o úver vieme zabezpečiť v prípade obidvoch typov úverov. Pri komerčnom úvere je cesta k obnove rýchlejšia, no výška úrokovej sadzby je o niečo vyššia. Komfort z obnovy je však takmer okamžitý. Štátny fond rozvoja bývania zase ponuka fixnú úrokovú sadzbu po celý čas splácania, no dĺžka vybavovania a spôsob získania finančných prostriedkov sú časovo náročnejšie.

Aké požiadavky by mala spĺňať profesionálna montážna firma?

Mala by mať dlhoročné skúsenosti. My máme za sebou viac ako 20-tisíc lodžií realizovaných v Slovenskej alebo Českej republike, čo predstavuje stovky bytových domov. Disponujeme certifikátmi od Technického a skúšobného ústavu stavebného Bratislava, n. o., Technického a zkušebního ústavu stavebního Praha, s. p., TÜV Austria. Naša firma má licenciu na špeciálne práce zabudovania takmer všetkých vonkajších tepelnoizolačných kontaktných systémov vhodných na zatepľovanie bytových domov a vlastníme úžitkový vzor na kotvenie našich panelov na výškové bytové domy. Máme tím ľudí, ktorých táto práca baví a napĺňa. Vždy ich poteší, keď po realizácii ostanú so zástupcami domov v kontakte. Tieto partnerstvá, ktoré pretrvávajú roky, sú veľmi prijemné a zároveň veľmi dôležité pre náš obchod. Primárne totiž funguje na princípe referencií a odporúčaní vlastníkov domov, kde sme už realizovali montáž našich lodžií.