Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nadobudol účinnosť dňa 01.09.1993. Aktuálne znenie je účinné od 01.02.2020 po poslednej novele – zákonom č. 476/2019 Z.z.. Je to osobitný zákon, ktorý vytvára základ pre právne vzťahy týkajúce sa bytových domov. Jeho postavenie je výnimočné a zložité tým, že vzťahy, práva a povinnosti plynúce z tohto zákona dotvárajú ďalšie predpisy.

Aktuálne znenie zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je účinné len do 31.03.2024. Od 01.04.2024 má nadobudnúť účinnosť novelizované znenie zákona v zmysle zmeny zákonom č. 205/2023 Z.z.

Zákon č. 205/2023 Z.z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti s reformou stavebnej legislatívy bol vyhlásený v Zbierke zákonov SR 10.06.2023 a jeho účinnosť je od 01.04.2024 do 31.03.2025. Zákon č. 205/2023 Z.z. novelizuje viacero zákonov – v čl. XII. tohto zákona sa uvádza, ktoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z.z. sa menia. Zmeny čl. XII. nadobúdajú účinnosť 1. apríla 2024.

Zmena sa dotýka základných pojmov zákona. Pojem “dom” doposiaľ označoval bytový dom, po zmene zákona bude pojem dom označovať ako bytový dom tak aj nebytový dom. Rozlišujúcim kritériom bude len množstvo podlahovej plochy určenej na bývanie, znaky – byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a NP, budú spoločné pre bytový aj nebytový dom.  Mení sa nielen znenie § 2 ale aj § 24 ods. 1 zákona, čím sa rozšíri pôsobnosť zákona na všetky bytové domy a nebytové domy. Doposiaľ sa ustanovenia zákona č. 182/1993 Z.z. (okrem bytových domov) vzťahovali aj na tie budovy, v ktorých je najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Na správcu, ktorý spravuje bytový dom alebo uvedenú budovu (najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a najmenej štyri byty), sa vzťahuje zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov. Teda správca musí byť zapísaný v zozname správcov, ktorý zoznam vedie Ministerstvo hospodárstva  SR.

V skratke zmeny znamenajú, že od 1.apríla 2024 sa všetky bytové domy a nebytové domy budú spravovať zákonom č. 182/1993 Z.z.. Deliacim kritériom bude polovica podlahovej plochy určená na bývanie (viac – bytový dom, menej – nebytový dom). Na správcu nebytových domov sa nebude vzťahovať zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a teda správca nebytového domu nebude musieť byť zapísaný v zozname správcov.

Prehľad aktuálneho a budúceho znenia zákona:

Aktuálny § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. – Bytovým domom (ďalej len „dom”) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Budúce znenie § 2 ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z.z. – Na účely tohto zákona sa rozumie domom bytový dom alebo nebytový dom.

Budúce znenie § 2 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z.z. – Bytovým domom budova, v ktorej:

• je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
• sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
• sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Budúce znenie § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 182/1993 Z.z. – Na účely tohto zákona sa rozumie nebytovým domom budova, v ktorej

• je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
• sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
• sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 Podľa budúceho znenia § 2 ods. 1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z.z. spoločnou časťou domu je časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu, ktorá je určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne.

Podľa budúceho znenia § 2 ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z.z. spoločným zariadením domu je technologické zariadenie, ktoré je určené na spoločné užívanie a slúži výlučne tomuto domu, a to aj keď je umiestnené mimo domu, najmä výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, vodovodná prípojka, teplonosná prípojka, kanalizačná prípojka, elektrická prípojka, plynová prípojka a telekomunikačná prípojka.

Podľa budúceho znenia § 2 ods. 1 písm. i) zákona č. 182/1993 Z.z. príslušenstvom domu sú stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány.

Podľa budúceho znenia § 2 ods. 1 písm. j) zákona č. 182/1993 Z.z. priľahlým pozemkom je oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu.

Podľa budúceho znenia § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. – Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na:

• rodinné domy,
• domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka; povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.

Aktuálne znenie § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. – Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis.12ca)

Budúce znenie § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. – Ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú na nebytové domy okrem § 29 a § 29a ods. 1; na správcu nebytových domov sa nevzťahuje osobitný predpis.12ca)

_____

12ca) Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov (odkaz zostáva nezmenený)

JUDr. Zuzana Adamová Tomková