Čitatelia nášho časopisu už vedia, že každým rokom oceňujeme jednu firmu, ktorá správcom bytových domov a nebytových priestorov vo svojej práci pomáha čo najviac. Za časopis Správca bytových domov získala prestížne ocenenie Firma časopisu za rok 2018 spoločnosť VIAM – dražobná spoločnosť, s. r. o. Ocenenie dostáva za dlhoročný výkon dražobnej činnosti a vzdelávaciu činnosť pre správcov, za pomoc pri tvorbe legislatívy v prospech správcov bytových domov a nebytových priestorov. Kto sa pod spoločnosťou VIAM – dražobná spoločnosť, s. r. o. skrýva? O profil firmy sme požiadali pána Mgr. Igora Hricíka, konateľa tejto spoločnosti.

Obchodná spoločnosť VIAM – dražobná spoločnosť, s. r. o. vznikla ako vysoko špecializovaný subjekt so zameraním na organizovanie verejných dobrovoľných dražieb v súlade s ustanoveniami zákona NR SR č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov s cieľom uspokojiť pohľadávky záložných veriteľov, teda uhradenie rôznych nedoplatkov a pozdlžností, ktoré neplatiči voči záložným veriteľom majú.

Myšlienka založenia spoločnosti vznikla po dôkladnej analýze trhu a vyšpecifikovaní potrieb možných klientov v danom segmente so zameraním na analýzu právneho portfólia riešených problémov. Stručne povedané, po tom čo sme zistili, akým spôsobom sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcami ako aj spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo strany ďalších subjektov registrovaných ako záložní veritelia na príslušných listoch vlastníctva takpovediac „okrádaní“ o ich zákonné právo voľného nakladania so svojím majetkom ako aj o svoje nároky voči neplatičom, alebo pre nečinnosť zo strany štátnych orgánov v danej oblasti, sme sa rozhodli vstúpiť do daného segmentu činnosti v roku 2014.

Ako u všetkých novozaložených spoločností začiatky neboli ľahké. Hlavným problémom v začiatkoch bolo etablovanie sa v cieľovej skupine klientov, teda správcov a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, na ktorú sme sa od počiatku špecializovali so zámerom pomôcť klientom pri realizácii ich zákonných práv a s cieľom odstránenia existujúcich nedostatkov v normatívnej oblasti. Boli to nesmierne hodiny vysvetľovania klientom, že vzniknuté problémy v danej oblasti je možné riešiť aj efektívnejšie a pružnejšie ako judikáciou pohľadávky a že zmocnenie k tomuto riešeniu majú v rukách oni sami, s čím im môžeme vždy pomôcť.

Azda najväčším problémom však ostávalo a aj v súčasnej dobe (aj keď sa podmienky zmenili) ostáva zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, na príslušné listy vlastníctva v katastri nehnuteľností. Hlavným dôvodom sú najmä subjektívne dôvody zodpovedných pracovníkov príslušných katastrov. Niekedy sa zdá, ako by to bol boj s veternými mlynmi. Nie menej dôležitým problémom v súčasnej dobe vyvstáva problém osobných oddlžení dlžníkov a možnosť efektívneho uspokojenia svojich požiadaviek voči nim zo strany záložných veriteľov.

Naša práca pre nás znamená realizáciu v oblasti dosiahnutia požadovaného stavu spravodlivosti v občianskych vzťahoch, ktoré v súvislosti s bývaním vznikajú a so vzťahmi ktoré s nimi súvisia. Dosiahnutím stavu spravodlivosti dochádza aj k uspokojeniu potrieb klienta čo je hlavným dôvodom našej činnosti.

Azda najväčším problémom pri realizácii dobrovoľných dražieb je nepochopenie pozície dražobníka a dražobnej spoločnosti v danom systéme vysporiadania pohľadávky vedenej voči dlžníkovi zo strany správcu alebo SVB. Veľakrát je dražobná spoločnosť vnímaná ako subjekt, ktorý môže disponovať právom , ktoré prislúcha len a len vlastníkom bytov a nebytových priestorov.

Takisto nepochopenie procesu výkonu záložného práva a prípravy a vykonania dobrovoľnej dražby a ich oddelenie často veľakrát spôsobuje, že správca bezdôvodne čaká na pohľadávku pomyselných 2000 €, ktoré však súvisia s vykonaním dražby nie so začatím výkonu záložného práva, a tým pádom prichádza o možnosť uspokojenia si pohľadávky, ktorú si počas tohto, čakacieho obdobia uspokoja zvyčajne iní záložní veritelia.

Naša spoločnosť v danej oblasti poskytuje bezplatne poradenstvo ako aj pomoc pri zabezpečení práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcom, či SVB.

Z druhej strany je problémom nepochopenie dlžníka, že dražobná spoločnosť má s konaním prípravy a organizovania dobrovoľnej dražby určitú nákladovosť, ktorej sa snaží vyhnúť tým, že uhradí na účet správcu, resp. bytového domu svoju pohľadávku, bez nákladovosti dražobníka a zástupca vlastníkov bytov v danom prípade ostáva nečinný a nekooperuje s dražobnou spoločnosťou pri riešení danej situácie, čím môže bezdôvodne vzrásť nákladovosť konania ktorú v konečnom dôsledku bude znášať opäť len a len dlžník, ktorý ju spôsobil zo svojich právnych úkonov.

Takisto problémom je vysoká benevolencia voči dlžníkom, kde platí železné pravidlo, že čím vyššia pohľadávka, tým je menšia jej splatiteľnosť zo strany dlžníka, teda dochádza k nevyhnutnosti uspokojenia iným spôsobom, medzi ktoré patrí aj dobrovoľná dražba.

Ako vidno tých problémov je prípad od prípadu nesmierne veľa, avšak je potešujúce, že doposiaľ sa nám všetky podarilo vyriešiť k spokojnosti našich klientov.

Aj napriek tomu, že dražobník je v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách viazaný povinnosťou mlčanlivosti, je možné ako perličku uviesť prípad, keď pôvodný vlastník po dražbe tak veľmi chcel odovzdať byt, ktorý bol predmetom dražby, že poslal kľúče novému vlastníkovi poštou. Takisto ako perličku je možné uviesť postup katastrálneho odboru, ktorý odmietol pred začatím výkonu záložného práva zapísať záložné právo záložného veriteľa na list vlastníctva z dôvodu, že v žiadosti nebolo uvedené „p.”, ale podlažie.

Naša rada je „Nechajte si v danom smere pomôcť, pretože žiaden problém nie je taký veľký, ako ten neriešený. Rada vás nič nestojí a veľakrát vyrieši veľa a ak nie, tak sme tu pre vás vždy ochotní pomôcť.“

V roku 2019 želáme všetkým správcom ako aj spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby mali pri svojej činnosti čo najmenej dlžníkov, čo najviac spokojných klientov a part­nerov, a pokoj k svojej neľahkej práci pri správe majetku. Tiež aby včas rozpoznali tých, ktorí im chcú pomôcť od tých, ktorí to robia len a len zo zištných dôvodov.

Našou víziou je aj naďalej poskytovať služby s najväčším dôrazom na vysokú odbornosť, kvalitu, rýchlosť a efektivitu poskytovaných služieb ako aj etiku, diskrétnosť a blízky kontakt s klientom s cieľom okamžitej reakcie na jeho požiadavky počas organizovania dobrovoľnej dražby s cieľom dosiahnutia maximálnej spokojnosti klienta.

Mgr. Igor Hricík

VIAM – dražobná spoločnosť s. r. o.