Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) obsahuje relatívne podrobnú úpravu zvolávania schôdze alebo vypísania písomného hlasovania. Aj napriek tomu sa v dennej praxi stretávame s opakujúcimi sa otázkami a problémami týkajúcimi sa schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovanie.

Keďže v oboch prípadoch ide o inštitúty, kde zásadný prvok zohrávajú vlastníci, situácie, ktoré môžu nastať od zvolávania schôdze, vypísanie písomného hlasovania až po zverejnenie výsledkov môžu byť rôznorodé, a aj veľmi skúseného správcu bytového domu vedia prekvapiť.

ABY SME NEPOCHYBILI UŽ PRI ZVOLÁVANÍ SCHÔDZE VLASTNÍKOV

Ako často sa zvoláva schôdza vlastníkov:
a) podľa potreby
b) na požiadanie ¼ vlastníkov v dome
c) na požiadanie predsedu SVB
d) ak neplatí a), b), c) schôdza musí byť zvolaná raz ročne (kalendárny rok)!!!

Kto zvoláva SV:
a) správca
b) rada SVB
c) ¼ vlastníkov bytov a NP v dome
d) predseda SVB

¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB môžu zvolať schôdzu vlastníkov len za predpokladu, že ju nezvolal správcu alebo rada SVB.

¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB majú právo požiadať správcu alebo radu SVB o zvolanie schôdze. Správca a rada SVB majú povinnosť zvolať schôdzu vlastníkov do 15 dní od doručenia žiadosti od ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predsedu SVB.

Až v prípade, nesplnenia tento povinnosti zo strany správcu alebo rady SVB môžu schôdzu zvolať ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB. To isté platí ak sa rada v prípade SVB nezriaďuje.

POZOR CHYBA: ¼ vlastníkov bytov a NP v dome alebo predseda SVB zvolajú schôdzu vlastníkov bez toho aby o zvolanie požiadali správcu alebo radu SVB.

Náležitosti žiadosti o zvolanie schôdze zákon nerieši. Mali by sme ale vychádzať z náležitosti, ktoré má obsahovať oznámenie o schôdzi vlastníkov.

Žiadosť o zvolanie schôdze vlastníkov by mala obsahovať:
a) listinná podoba
b) označenie, že ide o žiadosť o zvolanie schôdze
c) navrhovaný program schôdze
d) navrhovaný termín a miesto schôdze (nemusí)
e) mená a podpisy ¼ vlastníkov alebo predsedu SVB

Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov
Náležitosti:
a) listinná podoba
b) termín konania schôdze
c) označenie miesta konania schôdze
d) program schôdze
e) označenie, kto schôdzu zvoláva, podpis
f ) termín, kedy bolo oznámenie vyhotovené a zverejnené

Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov sa doručuje v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu lebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve lebo zmluvy o výkone správy neurčí iný spôsob doručovania. Je žiaduce aby boli spôsoby doručovania takýchto písomnosti upravené v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy a to najmä aby sa predišlo prípadným pochybnostiam o doručení.

POZOR: „Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie týka.“
Príklad: Ak schôdzu zvoláva ¼ vlastníkov v dome a predmetom schôdze je hlasovanie o zmene správcu, takéto oznámenie o zvolaní schôdze musí byť v zákonom stanovenej lehote doručené aj správcovi.

EFEKTÍVNE VYTVORENIE PROGRAMU SCHÔDZE

Aby schôdza vlastníkov mala zmysel je dôležité tvoriť program efektívne, aby pokryl čo najviac návrhy a požiadavky vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze. Ak správca plánuje v konkrétnom bytovom dome schôdzu vlastníkov, mal by v dostatočnom predstihu myslieť na to, že vlastníci majú možno svoje témy, ktoré by mohli byť predmetom schôdze vlastníkov. Dobrým riešením je napríklad ešte pred samotným oznámením o zvolaní schôdze vlastníkov spôsobom obvyklým v bytovom dom informovať o tom, že sa v blízkej budúcnosti bude konať schôdza, aby predložili správcovi/SVB svoje návrhy na program schôdze. Takýmto postupom môžeme zredukovať návrhy na doplnenie program počas konania schôdze na minimum.

AK NIEKTO NAVRHNE ZMENU PROGRAMU SCHÔDZE?

Ak niekto na začiatku schôdze navrhne zmenu programu schôdze, rozhodujúcim faktorom či pripustiť navrhovanú zmenu je obsah samotného návrhu.

§ 14a ods. 2 zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred.“

Z vyššie uvedeného znenia zákona môžeme dedukovať, že zákon vo všeobecnosti nepripúšťa doplnenie programu schôdze, keďže o programe sú vlastníci už vopred informovaní.

Doplnenie programu o tému, ktorá by sa mohla veľkou mierom dotknúť výkonu vlastníckeho práva vlastníkov, je neprípustné. Hoci vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, a teda aj zúčastňovať sa schôdze, pri zásadnej zmene programu, by svoju neúčasť mohol prípadne prehodnotiť. Naopak, ak by vlastníci požadovali vypustenie nejakého bodu programu, takýmto konaním sa nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv. Aj keď je potrebné posudzovať navrhované zmeny individuálne, pre zamedzenie zbytočných komplikácii dopĺňanie programu neodporúčam.

Príklad:
Ak je programom schôdze vymaľovanie spoločnej chodby v suteréne bytového domu a vlastníci žiadajú doplnenie programu o náter aj olejového sokla, takéto doplnenie by bolo teoretický prípustné. Schvaľovanie maľby a následné doplnenie programu o schválení úveru na vymaľovanie prípustné nie je.

PRÍTOMNOSŤ NA SCHÔDZI, VÝKON HLASOVACIEHO PRÁVA

Schôdza už nemá podmienku kvóra pre uznášaniaschopnosť výkon hlasovacieho práva prislúcha každému vlastníkovi alebo spoluvlastníkovi bytu alebo  nebytového priestoru alebo nositeľovi jeho práv na základe plnomocenstva za každý priestor je možné započítať jeden hlas hlas sa uplatňuje ako celok, čo znamená že sa nedá uplatniť len jeho časť, teda napríklad len 25 % lebo hlasujúci vlastní len 1/4 priestoru hlasy sa počítajú za každý priestor, ktorý je v liste vlastníctva uvedený ako priestor tvoriaci podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu.

POZOR: na prezenčnej listine musia byť označení všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa listu vlastníctva aktuálneho v čase konania schôdze vlastníkov. Na tieto účely je predsedajúci oprávnený kontrolovať preukaz totožnosti, aby zamedzil zámene vlastníka za menovca alebo úplne inú osobu. Rovnako je ako vlastník oprávnený žiadať preukázať sa úradne overenou plnou mocou pri zastupovaní vlastníka na základe takejto plnej moci. Odopretie preukázania  totožnosti je dôvodom na neuznanie hlasovacieho práva, ak osobu nie je možné spoľahlivo stotožniť inak.

Hlasovanie manželov
Rozhodovanie o veciach, ktoré sú súčasťou bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) upravuje Občiansky zákonník nasledovne:
§ 145 Občianskeho zákonníka
Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.
Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. V praxi to znamená, že pri hlasovaní úplne postačuje, ak sa ho zúčastní ktorýkoľvek z manželov za predpokladu, že:
BSM trvá a druhý z manželov nevyjadril na hlasovaciu otázku opačný názor.

Pri nezhode názoru manželov na správu majetku o právach a povinnostiach rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Až takéto rozhodnutie znamená výsledok, akým sa bude nakladať so spoločnou vecou a teda hlas bude zrejmý až po rozhodnutí súdu, teda do hlasovania z dôvodu uplynutia doby, počas ktorej sa hlasuje, ho nebude možné započítať.

Hlas jedného z manželov alebo bývalých manželov za priestor v BSM nie je možné započítať:
a) Ak došlo k vysporiadaniu BSM zo zákona a to sa zmenilo na podielové pričom podiely oboch
manželov sú rovnaké. Stáva sa, že táto zmena nie je vyznačená na liste vlastníctva.
b) Ak manželia obaja vyjadrili svoj názor na hlasovaciu otázku rozdielne.
c) Ak manželia majú priestor, za ktorý hlasujú, vylúčený z BSM a vlastnia ho v podielovom spoluvlastníctve
s rovnakou veľkosťou podielu.

Hlasovanie podielových spoluvlastníkov
Správu spoločnej veci pri podielovom spoluvlastníctve upravuje Občiansky zákonník tak, že hospodárenie s vecou sa riadi vôľou väčšiny spoluvlastníckeho podielu.
§ 139 Občianskeho zákonníka (1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Hlasujúci uplatňuje v hlasovaní podiel, vo veľkosti ktorého je vec v jeho spoluvlastníctve a podiel, vo veľkosti ktorého je vec v spoluvlastníctve toho, kto ho na hlasovanie písomne splnomocnil.
Ak je niekto vlastníkom vo veľkosti podielu 1/2 a ďalší z podielových spoluvlastníkov ho splnomocní na hlasovanie v podiele čo i len najmenšom možnom, hlasujúci disponuje viac ako väčšinou podielu a teda jeho hlas je postačujúci na to, aby bol započítaný za daný priestor do hlasovania.
Prípadný nesúhlas iného podielového spoluvlastníka pri podielovom spoluvlastníctve nezakladá nemožnosť hlas započítať do rozhodnutia súdu, nakoľko záležitosti, týkajúce sa výkonu správy bytov a nebytových priestorov sa nepovažujú za dôležitú zmenu spoločnej veci a preto prehlasovaným spoluvlastníkom nevzniká nárok obrátiť sa vo veci zmeny na súd žalobou tak, ako je to pri bezpodielovom spoluvlastníctve.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1 Cdo 119/96
Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), nemôže sa úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov). Prehlasovaný spoluvlastník sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť.

VOĽBA ORGÁNOV SCHÔDZE VLASTNÍKOV

Za orgány schôdze vlastníkov môžeme považovať:
a) osoba, ktorá vedie schôdzu
b) zapisovateľa
c) overovateľov

POZOR: Tento bod musí byť súčasťou schôdze aj keby nebol v programe uvedený. Orgány schôdze vlastníkov sa volia súhlasom nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov na schôdzi.

Osoba, ktorá vedie schôdzu
V zmysle §14a ods. 3 zákona 182/1993 Z.z. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.“ Časť citovaného ustanovenia „ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak“ môžeme použiť najmä v prípade ak schôdzu vlastníkov zvoláva ¼ vlastníkov.

Osobou, ktorá je oprávnená viesť schôdzu vlastníkov môže byť:
a) zamestnanec správcu
b) predseda SVB
c) poverený člen rady, ak SVB nemá riadne zvolené predsedu
d) vlastník bytu alebo nebytového priestoru
e) akákoľvek osoba, ktorá je oprávnená zúčastniť sa tejto konkrétnej schôdze (na základe plnomocenstva, hosť)

Zapisovateľ
Za zapisovateľa môže byť zvolený :
a) správca
b) predseda
c) člen rady
d) zástupca vlastníkov
e) zvolený vlastník bytu alebo NP

Overovateľ
Pre osobu overovateľov zákon nemá žiadne obmedzenia, samozrejme musí ísť o osobu, ktorá je oprávnená zúčastniť sa schôdze vlastníkov a nemôže to byť osoba, ktorá vykonáva funkciu zapisovateľa.
POZOR: Overovateľov je potrebné zvoliť vždy minimálne dvoch alebo viac.

SPRÁVNY PRIEBEH HLASOVANIA

Je veľmi dôležité, aby hlasovanie malo tzv. „hlavu a pätu“, vlastníci si boli vedomí o čom hlasujú a v závere hlasovania sa aj dozvedeli výsledok hlasovania.

Pre prehľadnosť odporúčam nasledovný postup:
Krok č. 1: pred každým hlasovaním vyhlásiť počet prítomných hlasov
Krok č. 2: pred hlasovaním prečítať presné znenie otázky
Krok č. 3: po hlasovaní spočítať počet hlasov za, proti, ale aj vlastníkov, ktorí sa hlasovania zdržali, odporúčam zapísať aj čas hlasovania
Krok č. 4: vyhlásiť uznesenie, ktoré bude zapísané v zápisnici a jednoznačne vyjadriť či návrh, o ktorom sa hlasovalo bol alebo nebol schválený

A NA ZÁVER SI DÁME BOD „RÔZNE ALEBO DISKUSIU“?

Veľakrát sa opakuje otázka či musíme alebo nemusíme do programu schôdze zaradiť bod „rôzne“ alebo „diskusia“. Tento bod sa samozrejme zaradiť do programu schôdze nemusí. Tieto body sú do programu schôdze zaradené najmä z dôvodu prejednania drobných záležitosti týkajúcich sa bytového domu, uloženia úloh správcovi alebo predsedovi, poskytnutia informácii vlastníkom a podobne, bez toho aby boli dopĺňané do programu schôdze ako samostatný bod.
Ako príklad uvádzam riešenie susedských vzťahov, vyhlásenie si upratovacieho dňa v okolí bytového, oznámenie zo strany správcu o tom, že bude odstávka teplej vody, ale aj schválenie vypísania písomného hlasovania o veciach, ktoré vzišli z tejto schôdze.

ZÁPISNICA ZO SCHÔDZE VLASTNÍKOV

Z každej schôdze vlastníkov musí byť vyhotovená zápisnica.
Obsahom zápisnice by malo byť najmä:
a) termín a miesto konania schôdze
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci na schôdzi vlastníkov
e) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

Prílohou zápisnice je:
a)originál prezenčnej listiny s priloženými splnomocneniami
b)vyjadrenie overovateľa, ktorý zápisnicu odmietol podpísať

Zápisnicu a výsledok hlasovania zverejňuje spôsobom obvyklým v bytovom dome ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal a to v lehote 7 dní od konania schôdze.
Na oznámení výsledku hlasovania musí byť uvedený aj dátum zverejnenia. Zápisnica (originál) sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi SVB do 7 dní od konania schôdze v prípade ak schôdzu zvoláva ¼ vlastníkov.

V zmysle §14a ods. 5 zákona myslel zákonodarca aj na to, ak overovateľ odmietne podpísať zápisnicu. V tomto prípade by mal overovateľ písomným vyjadrením, ktoré je prílohou zápisnice zdôvodniť svoje rozhodnutie zápisnicu nepodpísať. Ak sa odmietne vyjadriť, odporúčam, aby to bolo zapísané v zápisnice – odmietnutie vyjadrenia. Zápisnica plní úlohu zápisu o priebehu schôdze vlastníkov, a teda o určitých právne významných skutočnostiach. Jej vady nemajú vplyv na platnosť rozhodnutí, ktoré boli vlastníkmi na schôdzi prijaté.