Pasport stavebného diela – nevyhnutná súčasť facility managementu

Každé stavebné dielo sa vyhotovuje za účelom využívania, podľa špecifických návrhových a realizačných charakteristík spĺňajúcich súčasné legislatívne požiadavky. Avšak počas realizácie sa môžu určité aspekty daného diela meniť respektíve odlišovať od navrhovaného, či už v menšom alebo vo väčšom rozsahu. Práve preto je nutné po realizácii stavebného diela vyhotoviť pasport objektu, kde je zaznamenaný skutkový stav daného stavebného diela. Práve tento predkladaný článok ma poukázať na súvislosti s pasportom stavby a úrovňami vo Facility managemente, ktoré sú jeho neodmysliteľnou súčasťou.

Pasport stavby

Pasportizácia stavby je dokument, ktorý skúma a opisuje skutkový stav celého stavebného diela alebo jeho častí. Tento dokument tak zvyšuje úžitkovú ale aj komerčnú hodnotu stavebného diela. Taktiež informuje nielen správcov ale aj majiteľov konkrétneho stavebného diela, že v minulosti boli všetky úkony súvisiace so správou a údržbou stavebného diela vynakladané tak, aby sa životnosť stavebného diela výrazne neskracovala ale naopak predlžovala jeho bezproblémová prevádzka. Pasportizácia stavby je tak významným dokumentom, v ktorom sa zhromažďujú informácie o stave a prevádzke stavebného diela [1].

Najvhodnejším spôsobom je ak sú tieto pasporty v elektronickej podobe, aby bolo možné s týmito údajmi pracovať a taktiež sa zvyčajne k dokumentácii priloží fotodokumentácia pre lepšiu prehľadnosť a orientáciu. Cieľom pasportizácie je vytvoriť tzv. celkový obraz o stavebnom diele, zlepšiť hospodárnosť tohto diela a znížiť finančné prostriedky, ktoré sú vynaložené na správu a údržbu stavebného diela. Pomocou pasportizácie je možné stanoviť a naplánovať náklady na nasledujúce obdobie. Pasportizácia stavebného diela sa má podľa potreby vykonávať v určitej fáze a úrovni kooperácie. Preto sa nasledujúca kapitola venuje úrovniam, ktoré sú vo Facility managemente definované a súvisia s touto problematikou.

Úrovne kooperácie vo facility managemente

Pre optimálne dosiahnutie požadovaných výsledkov musí byť Facility management úzko spojený s víziami a cieľmi organizácie. Preto Facility management pôsobí na troch hlavných úrovniach, ktorými sú: úroveň strategická, úroveň taktická a úroveň operatívna [2].

Obr. 1 Úrovne rozhodovania a ich časová súvislosť

STRATEGICKÁ ÚROVEŇ

Organizácia túto úroveň dosahuje plnením dlhodobých cieľov, ktorými sú [3]:

• definovanie stratégie Facility managementu v súlade so stratégiou organizácie
• vytvorenie systematickej sústavy, vypracovanie príručiek pre priestor, majetok, procesy a služby
• vytvoriť aktívnu odozvu na organizačnej úrovni
• vytvorenie a monitorovanie kľúčových výkonnostných ukazovateľov
• analyzovať dopad na základné činnosti spoločnosti, externé vplyvy prostredia na spoločnosť
• analyzovať riziká a poskytnúť inštrukcie na neočakávané zmeny v organizácii
• udržiavať kontakt s prenajímateľmi, úradmi a so strategickými partnermi
• vykonávať dohľad nad Facility managementom [3].

Obr. 2 Procesy FM na strategickej úrovni

TAKTICKÁ ÚROVEŇ

Z pohľadu taktickej úrovne chce organizácia zaviesť v strednodobom horizonte strategické ciele pomocou [3]:

• zavedenia vnútropodnikových smerníc
• prípravy obchodných a rozpočtových plánov organizácie
• prenášať ciele FM na prevádzkovú úroveň
• definovať výkonnostné ukazovatele (výkon, kvalita, riziko a hodnota)
• riadiť tím Facility managementu
• riadiť projekty, procesy a dohody
• optimalizovať používanie zdrojov a zaznamenávať tieto zdroje
• komunikácia s internými alebo externými poskytovateľmi služieb na taktickej úrovni [3].

Obr. 3 Procesy na taktickej úrovni

OPERAČNÁ ÚROVEŇ

Táto operačná alebo aj inak povedané prevádzková úroveň má zabezpečiť podľa Somorovej [4] koncovým užívateľom požadované prostredie pomocou:

• monitorovania služieb a kontrolovanie procesov, ktoré boli dodané,
• prijímať požiadavky na služby pomocou servisnej linky alebo Help desku ,
• zhromažďovať dáta a poskytnúť spätnú väzbu a vyhovieť koncovým užívateľom,
• komunikácia s internými alebo externými poskytovateľmi služieb na prevádzkovej úrovni [4].

Obr. 4 Procesy na operačnej úrovni

Operačná úroveň vo Facility managemente sa nezaobíde bez použitia softvérových riešení, ktoré sa v dnešnej dobe vyskytujú čoraz častejšie. To znamená, že správcovia budov už nemusia mať iba klasické papierové záznamy alebo personalizované xls formáty ale taktiež môžu použiť CAFM systémy.

Záver

Samotná pasportizácia stavby je kľúčovým dokumentom, ktorý systematicky zaznamenáva aktuálny stav a históriu stavebného diela, čím prispieva k jeho efektívnejšej správe a údržbe a správnemu využitiu. Tento proces nielen zvyšuje komerčnú a úžitkovú hodnotu stavby, ale aj zabezpečuje, že všetky údržbové aktivity sú vykonávané s ohľadom na predĺženie jej životnosti. Súčasne zdôrazňuje dôležitosť prepojenia Facility managementu s cieľmi organizácie, pričom tento manažment efektívne funguje na strategickej, taktickej a operatívnej úrovni, aby boli dosiahnuté požadované výsledky.

Poďakovanie

Tento príspevok vznikol vznikol v priebehu realizácie projektu VEGA 1/0626/22, VEGA 1/0228/24, KEGA 017TUKE-4/2024

Literatúra

[1]KUDA, František a kol.: Facility management v kostce pro profesionály i laiky. Olomouc: Form Solution 2012. 50s. ISBN: 978-80-905257-0-2

[2]KUDA, František a kol.: Facility management v technické správe a údržbe budov. Príbram 2012. 252s. ISBN: 978-80-7431-114-7

[3]SOMOROVÁ, Viera: Facility management v stavebníctve. Bratislava: STU 2017. 132s. ISBN: 978-80-227-4720-2

[4]SOMOROVÁ, Viera: Manuál užívania budov, 2014 Dostupné na internete: https://www.asb.sk/biznis/sprava-budov/facility-management/manual-uzivania-budov

Článok bol recenzovaný.