V súčasnej dobe kedy je veľký dôraz kladený na energetickú úsporu v budovách a nezávislosť týchto budov, je vhodné túto efektivitu dosiahnuť pomocou podporných činností. Do týchto podporných činností patria bezpochyby moderné technológie a rozličné modifikácie softvérových riešení. Práve vo fáze užívania stavebného diela vznikajú počas tohto obdobia najvyššie náklady.
Životný cyklus stavby
Keďže životný cyklus stavby je neodmysliteľnou súčasťou každého stavebného diela, je na mieste definovať fázy životného cyklu. Životný cyklus stavby je rozdelený do štyroch základných fáz, ktorými sú: fáza pred investičná, investičná, fáza užívania a fáza likvidácie. Tieto fázy sú rozdielne časovo náročné a v každej fáze vznikajú rozdielne finančné náklady. Fázy životného cyklu nesmú byť v žiadnom prípade podcenené a musia sa dôkladne pripraviť, realizovať a riadiť.
Životný cyklus stavby je možné definovať ako časové obdobie od vzniku myšlienky na stavbu až po jej likvidáciu. Definícia životného cyklu stavby sa vzťahuje na všetky stavebné objekty a to nehľadiac na jeho účel či veľkosť.
Obr. 1 Fázy životného cyklu stavby a ich výška nákladov
Užívanie stavebného diela je z finančného hľadiska najnáročnejšie a tvorí vyše 70% celkových nákladov v životnom cykle stavby. Zatiaľ čo pred investičná a investičná fáza tvorí dokopy iba 23% z celkových nákladov. Poslednou fázou je fáza likvidačná, ktorá tvorí z celkových nákladov 6%. Keďže užívanie stavebného diela tvorí až ¾ z celkových nákladov v životnom cykle stavby, je nutné ba priam až dôležité jasné zadefinovanie materiálov a použitých technológií a to z toho hľadiska, aby sa znížili náklady pri užívaní stavby či už ide o energie alebo správu a údržbu budovy.
Tradičné ponímanie správy a údržby budov
Správa budov sa datuje od čias kedy bola postavená prvá budova na svete. Budovy potrebujú byť neustále udržiavané a spravované istým typom správcu. V tradičnom ponímaní sa jedná o údržbárske a upratovacie služby, ktoré zvláda aj jeden pracovník. Ak by tento správca alebo subsystém neexistoval, budovy by chátrali a stratili časom veľkú časť svojej životnosti. Postupom času sa služby v rámci správy budov neustále skvalitňovali a rozširovali. Údržba budov tvorí kombináciu všetkých manažérskych a administratívnych činností počas prevádzky danej budovy, tieto činnosti zabezpečujú zachovanie a funkciu budovy. Spomaliť starnutie alebo opotrebenie je možné vykonať technickými zásahmi a taktiež je možné budovu obnoviť alebo zlepšiť jej doterajšie funkcie. Správu a údržbu budovy je možné taktiež ovplyvniť vhodným výberom stavebných materiálov, správnym konštrukčným riešením v kombinácii s optimalizáciou týchto aspektov.
Obr. 2 Ovplyvnenie nákladov vo fázach životného cyklu stavby
Tieto faktory zásadne vplývajú na náklady vynaložené pri správe a údržbe budov a taktiež na dĺžku životného cyklu budovy. Každý investor je viazaný ekonomickou rovnováhou, častokrát je pre investora prioritou sledovanie vstupných nákladov, ktoré sú vynaložené pri výstavbe. V ideálnom prípade by bolo vhodné ak by sa už na začiatku prizval budúci užívateľ a správca budovy, ktorý by navrhol optimálne a ekonomicky výnosné riešenie, ktoré by v budúcnosti pozitívne ovplyvňovalo ekonomiku pri užívaní budovy.
Správu a údržbu budov je možné taktiež zabezpečiť prostredníctvom Facility managementu. Tento systém prináša nový pohľad na riadenie, organizáciu a správu nehnuteľností. Je súčasťou technickej správy budov. Je to služba, kde cieľom je zaistiť bezporuchový chod budov, technických a technologických zariadení, ktoré sa v budove nachádzajú.
Facility management pri správe a údržbe budov
Vznik samotného Facility managementu sa datuje do druhej polovice minulého storočia. Kolískou Facility managementu sú Spojené štáty americké, kde istá skupina projektantov a zároveň prevádzkovateľov stavebných objektov usúdila, že funkcia stavebných objektov sa počas životného cyklu vo fáze užívania môže meniť. Tento systém prináša do riadenia podniku poriadok a správne usporiadanie jednotlivých procesov.
Facility management – je to moderná metóda, ktorá riadi podporné činnosti celej organizácie. Slovo ,,Facility,, v preklade znamená budovu, v ktorej sa nachádza zariadenie ale aj služby, ktoré sú poskytované s určitým cieľom. Slovo ,,management,, v preklade znamená riadenie alebo správu. Každý stavebný objekt sa realizuje s vedomím, že jeho účel je už zadefinovaný a je vytvorený pre rôzne subjekty alebo organizácie. Činnosti, ktoré prebiehajú v organizáciách sú rôzne, tieto činnosti je možné definovať ako:
- primárne – hlavné činnosti (procesy)
- sekundárne – podporné činnosti (procesy)
Primárnou – hlavnou činnosťou sa rozumie cieľ, kvôli ktorému organizácia vznikla. Core business sa radí medzi hlavné činnosti, je ho možné definovať ako dominantný proces, ktorý realizuje jednotlivec alebo skupina jednotlivcov alebo organizácia, ktorá má za cieľ plniť základnú funkciu ako je napríklad dosiahnutie zisku z určitej činnosti v podniku.
Sekundárna – podporná činnosť sú všetky ostatné činnosti, ktoré prebiehajú v stavebnom objekte. Avšak tieto podporné činnosti vytvárajú podmienky pre priebeh hlavnej činnosti. Pod podporné činnosti patria napríklad: prevádzka objektu, údržba objektu, riadenie kvality, administratíva nehnuteľností alebo správa majetku.
Záver
Základným cieľom FM je posilniť v organizácii tie procesy, pomocou ktorých pracovníci na svojich pracoviskách podajú najlepšie výkony. Facility management tak pozitívne prispieva k prosperite a ekonomickému rastu organizácie a taktiež k zvyšovaniu konkurencieschopnosti organizácie. Za všeobecne uznávanú definíciu Facility managementu sa niekedy považuje definícia 3P. Do ktorej podľa Kudu spadajú tieto tri prvky:
- Ľudské zdroje – pracovníci
- Činnosti – procesy
- Miesto výkonu činnosti – pracoviská.
Optimálnym použitím týchto troch zložiek môžu byť vytvorené podmienky, ktoré dokážu skvalitniť a zefektívniť prácu každého pracovníka. Tieto zložky taktiež vedú k optimalizácii hlavného predmetu činnosti v organizácii.
Obr.3 Prevádzková efektívnosť – stratégia FM
Obr. 4 Percentuálne vyjadrenie prínosov Facility managementu pri zavádzaní do organizácie
Schéma, ktorá je uvedená vyššie jasne napovedá, že prvé dve oblasti, ktorými sú pracovníci a procesy, sú zhodné vo všetkých odboroch riadenia. Tretia oblasť je pre Facility management však špecifická. Do oblasti pracoviská patrí správa budov a ostatné služby, ktoré sú spojené s priestorom a podporou zamestnancov spoločnosti. Samotný Facility management nie je o revolúcii, je o skvalitňovaní služieb, taktiež prináša do podporných činností profesionalitu. Hranicu medzi hlavnými a podpornými činnosťami stanoví vedenie spoločnosti, táto hranica sa časom mení.
Prínosy Facility managementu je možné sledovať v dlhodobom horizonte. Medzi prínosy patrí napríklad: zníženie nákladov, lepšie zameranie na ,,core business“, optimálne využitie ,,3P“ nazývané aj prevádzková efektivita, udáva konkrétne, ktoré osoby zabezpečujú komunikáciu a taktiež jednoznačne udáva kvalitu služieb a náklady na ich prevádzku. Percentuálne vyjadrenie je uvedené v grafe nižšie.
Z uvedeného grafu, kde graf poukazuje na prínosy Facility managementu je zrejmé, že najväčším prínosom je celkové zníženie nákladov a to až o 49%. Ostatné činnosti majú taktiež prínos no v porovnaní s primárnych cieľom, ktorým je zníženie nákladov sú tieto prínosy oveľa nižšie. V grafe je možné vidieť výrazne zníženie nákladov pri implementácií Facility managementu, avšak aby bolo možné tento faktor dosiahnuť je nutné detailne poznať stav danej budovy alebo stavebného diela.
