Správa bytového domu bez vrások: Je poistná zmluva vaším spojencom alebo časovanou bombou?

Vybuchnutý plyn v bytovom dome alebo víchrica: Je poistná zmluva bytovky „nepriestrelná“ alebo je len poistená na papieri?

Bývanie v bytovom dome je o kompromisoch. Delíme sa o výťah, vchod aj o hlučného psa na treťom poschodí. Čo si však mnohí neuvedomujú je, že sa delíme aj o obrovské finančné riziko. Ak sa niečo stane so strechou alebo fasádou, váš „vlastný“ byt vás neochráni. Tu je dôvod, prečo by vás poistka celého domu mala zaujímať viac, než farba kachličiek v kúpeľni.

Pre správcu bytového domu nie je poistenie len „položka v ročnom vyúčtovaní“. Je to kľúčový nástroj krízového manažmentu. Ak príde k poistnej udalosti, majitelia bytov sa nebudú pýtať poisťovne – budú sa pýtať Vás. Máte v rukách zmluvu, ktorá ich v kritickej chvíli podrží?

1. Zodpovednosť za škodu: Ste krytí vy, ale aj vlastníci?

Najväčším strašiakom sú škody na zdraví a majetku tretích osôb.

• Zodpovednosť z vlastníctva nehnuteľnosti:Ak padajúca škridla poškodí auto alebo zľadovatený chodník spôsobí úraz, nároky poškodených smerujú na vlastníkov. Kvalitná poistka tieto náklady prevezme.
• Zodpovednosť správcu:Nezabúdajte na poistenie vlastnej profesijnej zodpovednosti. Chyba      v administratíve alebo zanedbanie revízie môže viesť k regresu voči vašej spoločnosti.

2. Pasca menom podpoistenie (Inflačný audit)

Stavebné náklady za posledné roky extrémne narástli. Ak spravujete dom s poistnou zmluvou staršou ako 5 rokov, s vysokou pravdepodobnosťou je podpoistený.

• Riziko pre správcu:Pri totálnej škode (požiar, výbuch) poisťovňa uplatní koeficient podpoistenia a vyplatí len alikvotnú časť. Vlastníci sa vás môžu následne pýtať, prečo ste neaktualizovali poistnú zmluvu na reálnu hodnotu budovy.

3. Čo nesmie chýbať v modernom balíku pre bytové domy?

Dnešné poistenie už nie je len o „živelných pohromách“. Správca by mal trvať na týchto pripoisteniach:

• Strojné zariadenia:Výťahy, kotolne, čerpadlá. Krytie porúch a prepätia v sieti šetrí fond opráv pri drahých opravách elektroniky.
• Asistenčné služby alebo pripoistenie nákladov na náhradné ubytovanie: To sa aktivuje v prípade, že sa byt stane neobývateľným v dôsledku poistnej udalosti (požiar, výbuch, vodovodná škoda veľkého rozsahu).

4. Koľko stojí „dobrý spánok“?

Vlastníci často vidia len konečnú cenu.

• Argument „Cena kávy“:Možno vás to prekvapí, ale poistenie bytového domu rozpočítané na jeden byt vychádza mesačne zhruba na cenu jednej kávy v meste. Je to smiešna suma za istotu, že ak sa stane akákoľvek katastrofa, vlastníci neprídu o strechu nad hlavou.
• Argument „Fond opráv“:Každá škoda preplatená poisťovňou sú peniaze, ktoré zostávajú vo fonde opráv na plánované rekonštrukcie a modernizáciu.

Záver

Aktívny prístup k poisteniu bytového domu je prejavom profesionality správcu. Pravidelná revízia poistných zmlúv vás chráni pred nespokojnosťou vlastníkov a nečakanými výdavkami z fondu opráv.

Ing. Peter Skopár, Ferdinandy Consulting Slovakia s.r.o.