Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností
V oblasti správy bytových domov aj naďalej zostáva základným predpisom zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý po poslednej významnej zmene doplnil ďalší zákon NR SR č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov. Došlo k úprave podmienok výkonu činnosti správcov, ktorí spravujú bytové domy a vytvoreniu štátnej správy na kontrolu tohto úseku. Správa bytových domov sa tak stala činnosťou, na ktorú nepostačuje iba živnostenské oprávnenie.
Okrem splnenia určených podmienok musí byť subjekt, ktorý chce vykonávať správu bytových domov povinne zapísaný v zozname správcov, vedenom Ministerstvom dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR. Zákon č. 246/2015 Z. z. nadobudol síce účinnosť dňa 01. 01. 2016, avšak prechodné ustanovenia tohto zákona ustanovili lehotu na splnenie podmienok tohto zákona pre výkon činnosti správcu najneskôr do 31. decembra 2017. Práve v tomto období je o to viac potrebné správne vyložiť toto ustanovenie a tiež presne rozlíšiť, na správu ktorých budov je potrebný predchádzajúci zápis do zoznamu správcov.
Podľa § 32e ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. zmluvy o výkone správy bytového domu účinné pred 1. januárom 2018 uzatvorené s fyzickou osobou alebo právnickou osobou vykonávajúcou správu bytových domov, ktorá k 31. decembru 2017 nespĺňa podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z., zanikajú najneskôr k 30. júnu 2018; o tomto je fyzická osoba alebo právnická osoba povinná písomne informovať vlastníkov najneskôr 60 dní pred zánikom zmlúv, pričom na vzťah tejto osoby a vlastníkov po 31. decembri 2017 sa uplatní postup podľa § 8a ods. 9 a 10.
To znamená, že posúdenie sa vykoná ku dňu 31. 12. 2017 s dopadom na v tom čase existujúcu účinnú zmluvu o výkone správy bytového domu, bez ohľadu na skutočnosť, že správca následne splní zákonom vyžadované podmienky a zápis do registra správcov. Takáto zmluva o výkone správy bytového domu, ktorá je účinná pred 1. januárom 2018, zaniká dňom účinnosti zmluvy o výkone správy s novým správcom alebo vznikom spoločenstva, najneskôr však 30. 06. 2018. Uvedené vyplýva z doplneného ustanovenia § 8a ods. 9 a 10 zákona č. 182/1993 Z. z. Primerane sa používa ustanovenie pre prípad ak bol správca vyčiarknutý zo zoznamu správcov, zmluva o výkone správy bytového domu zaniká dňom účinnosti zmluvy o výkone správy uzavretej s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva, najneskôr však uplynutím šiestich mesiacov od vyčiarknutia zo zoznamu správcov.
Nie je ale zákonom zakázané, aby správca, ktorý po 01. 01. 2018 splní podmienky zákona č. 246/2015 Z. z. a bude zapísaný do zoznamu správcov, uzavrel s vlastníkmi bytov v predmetnom bytovom dome novú zmluvu o výkone správy bytového domu, od ktorej účinnosti predošlá zmluva o výkone správy zanikne a bude platiť nová zmluva. Samozrejme zmluva o výkone správy musí byť uzatvorená za dodržania zákonných podmienok § 8a ods. 1 – schválenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, podpísanie nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome a správcom, doručenie schválenej zmluvy každému vlastníkovi v dome.
Pre posúdenie, či správca v konkrétnom prípade vykonáva správu bytového domu, a teda či na jeho činnosť pri správe budovy sa vzťahuje zákon č. 246/2015 Z. z., je podstatná definícia bytového domu. Zákon č. 246/2015 Z. z. odkazuje na § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení:
Bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Okrem uvedeného ustanovenia § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení rozširuje definíciu bytového domu aj na ďalšie budovy, ktoré nenapĺňajú uvedené podmienky § 2 ods. 2. Na toto zákonné ustanovenie, ktoré v zákone pribudlo novelou č. 205/2014 s účinnosťou k 01. 10. 2014 sa často, práve v súvislosti so správcami bytových domov, zabúda.
Pre rozlíšenie účelu využitia plochy a posúdenie na zákonné účely, je rozhodujúci účel využívania nehnuteľnosti podľa platného kolaudačného rozhodnutia. Nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností je evidovaná ako bytová budova, ak to vyplýva z kolaudačného rozhodnutia pre danú budovu. Ak to z kolaudačného rozhodnutia nevyplýva, je v prvom rade potrebné dať do súladu stav právny a skutkový, podaním príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru príp. stavebnému úradu.
Vykonajme posúdenie napríklad pre prípad ak celá budova má užívateľnú plochu bytov a NP 1 498,60 m2, z toho je 9 bytov so súhrnnou plochou 583,20 m2 a 31 nebytových priestorov so súhrnnou plochou 915,40 m2. Byty tak predstavujú 38,91 % a nebytové priestory 61,08 % celkovej podlahovej plochy.
Pre zistenie, či táto budova spĺňa podmienky zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa v prvom rade skúma naplnenie ustanovenia § 2 ods. 2 uvedeného zákona, ale v druhom rade aj spomínané ustanovenie § 24 ods. 1 uvedeného zákona.
Aktuálne platné znenie ust. § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.
Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 7, 7a, 7b, 7c a 7d, § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis.
To znamená, že v tomto prípade síce budova nespĺňa podmienky určené § 2 ods. 2 zákona, ale spĺňa podmienky ustanovené § 24 ods. 1 prvá veta – podlahová plocha bytov je 38,91 % (čo je viac ako jedna tretina) a má 9 bytov (podmienka je najmenej 4). Správa takejto budovy sa preto vykonáva podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Podľa odpovede Ministerstva dopravy a výstavby SR, Sekcia bytovej politiky a mestského rozvoja z októbra 2017: „Pokiaľ správca spravuje budovu spĺňajúcu podmienky prvej vety, môže túto činnosť vykonávať jedine v súlade s § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. na základe zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. Z uvedeného tak vyplýva, že podmienky zákona č. 246/2015 Z. z. sa vzťahujú aj na správcov spravujúcich budovy podľa prvej vety § 24 ods. 1 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.”
Ak by sa zmluva o výkone správy podpísala s vlastníkmi budovy, ktorá nespĺňa podmienky ani § 2 ods. 2 ani § 24 ods. 1 prvá veta, za dodržania podmienky nadpolovičnej väčšiny hlasov spoluvlastníkov počítanej podľa veľkosti podielov v zmysle Občianskeho zákonníka, bola by zmluva medzi stranami platná. Na správcu takejto budovy by sa však nevzťahoval zákon o správcoch bytových domov.
Podľa odpovede Ministerstva dopravy a výstavby SR, Sekcia bytovej politiky a mestského rozvoja z októbra 2017: „Druhá veta odseku 1 z § 24 zákona – Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 7, 7a,7b, 7c a 7d, § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis (Zákon č. 246/2015 Z. z. ). – hovorí o iných budovách, ako veta prvá. Text za bodkočiarkou sa vzťahuje len na budovy uvedené v druhej vete. Správcovia takýchto budov musia primerane aplikovať zákon č. 182/1993 Z. z., avšak nevzťahujú sa na nich povinnosti vyžadované zákonom č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.”
Ak budova nespĺňa podmienky ani § 2 ods. 2 ani § 24 ods. 1 prvá veta zákona č. 182/1993 Z. z., môže sa na správu takejto budovy uzavrieť zmluva podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nie je dôležitý názov (názvom môže byť aj zmluva o výkone správy), ale je dôležitý obsah, ktorý by mal byť určitý. Takáto zmluva môže mať znenie rovnaké s ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. alebo odkazovať na uvedený zákon, nie však v tej časti, ktorá odporuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o podielovom spoluvlastníctve (to najmä hlasovanie – nehlasuje sa princípom každý vlastník jeden hlas ale podľa veľkosti podielov). Prehlasovaný vlastník sa môže obrátiť na súd, aby rozhodol. Podľa § 137 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Podľa Ústavy SR aj Občianskeho zákonníka všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana. V určitých situáciách môžu mať spoluvlastníci dojem, že je „zneužité“ postavenie nielen väčšinového spoluvlastníka (rozhodne o hospodárení s vecou) ale aj menšinového spoluvlastníka (nesúhlasí a napadne na súde rozhodnutie, aj keď je prijaté viacerými spoluvlastníkmi a je v ich prospech). Platí však zásada, že každý vlastník má rovnaké práva a prehlasovaný vlastník sa môže obrátiť na súd.
Prelomové obdobie nenastalo len pre správcov bytových domov ale aj pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Týka sa to tých spoločenstiev, u ktorých je za predsedu zvolená fyzická osoba, ktorá nie je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Táto podmienka bola do § 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. doplnená práve zákonom č. 246/2015 Z. z. s účinnosťou 01. 01. 2016. Podľa prechodných ustanovení funkčné obdobie predsedu zvoleného do 31. decembra 2015, ktorý nespĺňa podmienky na výkon funkcie podľa tohto zákona v znení účinnom od 1. januára 2016, sa skončí uplynutím jeho funkčného obdobia, najneskôr do troch rokov od jeho zápisu do registra. Uvedená doba vyplýva zo zákonného funkčného obdobia predsedu spoločenstva, ktorým sú 3 roky. V priebehu roka 2018 dôjde postupne k ukončeniu funkčných období týchto predsedov. Ak sa táto fyzická osoba stane vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, môže byť znovu zvolená za predsedu spoločenstva. Zákon ani iný relevantný právny predpis doteraz neustanovuje aký je minimálny spoluvlastnícky podiel, ktorý je akceptovaný na splnenie tejto zákonnej podmienky. Posúdenie patrí do právomoci príslušného správneho orgánu (obvodný úrad v sídle kraja), ktorý vedie register spoločenstiev.
Konkrétne praktické problémy spojené s registrom správcov, ich kontrola a samotná aplikačná prax sa ešte len budú vyvíjať, počnúc práve prebiehajúcim rokom. Dúfajme, že k lepšiemu…
JUDr. Zuzana Adamová Tomková, ZSaUN
