Úspora nákladov na bývanie, výmena zastaraných rozvodov a technológií alebo len jednoducho zvyšovanie komfortu a bezpečnosti motivujú každý rok ľudí investovať do obnovy bytových domov a zlepšovať tak kvalitu svojho bývania. Príprava dobrého projektu a zabezpečenie vhodného financovania je základom úspechu.

Väčšina bytových domov, ktoré na Slovensku stoja, bola postavená do konca 80. rokov minulého storočia. Mnohé z nich už prešli dôkladnou obnovou tak, aby svojim obyvateľom poskytovali potrebný komfort a spĺňali nároky na moderné bývanie. Iné však na rekonštrukciu iba čakajú.

Pravidelná starostlivosť

Ak má bytový dom viac ako 20 rokov, mali by jeho obyvatelia už na obnovu určite pomýšľať. Je potrebné sa pozrieť najmä na poruchy obvodového plášťa a vysunutých konštrukcií či odstrániť zatekanie. Pozornosť však treba zamerať tiež na rozvody kúrenia, tepla a vody, ktoré po rokoch už spravidla nie sú v najlepšej kondícii. Ak sa k obnove pristupuje rozumne, životnosť bytového domu sa predĺži a bývanie v ňom bude bezpečnejšie a komfortnejšie. Majitelia bytov nielen ušetria financie za energie, ale zvýši sa im kvalita bývania a hodnota samotných bytov. Každá obnovená bytovka totiž naberá na hodnote a pri prípadnom predaji bytu má jeho vlastník lepšiu východiskovú pozíciu.

Energetická efektívnosť

Ak z domu uniká teplo, nie je to iba otázka komfortu. Spotreba energie zbytočne narastá, čo má negatívny vplyv na životné prostredie, ale aj na peňaženky obyvateľov bytov. „Pred polstoročím nebola energetická efektívnosť taká významná téma ako teraz. Tomu zodpovedala aj výstavba bytových domov zo všetkými jej chybami. Ak k tomu pripočítame zanedbané opravy, plytvanie energiami neobnovených alebo nevhodne zrekonštruovaných domov naberá obrovské rozmery,“ hovorí Jozef Plško. Na rekonštrukciu by sa preto podľa neho mali obyvatelia pozerať komplexne. Rozdiel v spotrebe energií medzi zanedbanou a rozumne obnovenou budovou môže predstavovať veľkú úsporu nákladov. „Ak sa k obnove pristupuje od začiatku systémovo a rozumne, nie je problém dosiahnuť vysoké úspory na energiách, ktoré môžu presiahnuť 50 – 60 percent,“ vysvetľuje Jozef Plško, vedúci odboru komunikácie Prvej stavebnej sporiteľne. Bytové domy postavené v druhej polovici minulého storočia tak môžu bez problémov slúžiť svojim obyvateľom aj naďalej, potrebujú však pravidelnú starostlivosť. „Nároky, ktoré mali ľudia na bývanie či spotrebu energie pred tridsiatimi rokmi sa líšia od dnešných štandardov. Ak majitelia bytov chcú, aby im ich dom bez problémov slúžil aj naďalej, nemali by odkladať potrebnú rekonštrukciu,“ vysvetľuje Jozef Plško. Mnohé súčasti domu majú obmedzenú životnosť. Technický stav budovy je potrebné sledovať a pri výskyte porúch ihneď plánovať ich odstránenie. Zabráni sa tak väčším škodám a znížia sa tak reálne náklady na samotnú obnovu.

Úspora nákladov

Aby obnova mohla prebehnúť hladko, je potrebné zabezpečiť na ňu vhodné financovanie. Práve z financií a úverov majú majitelia bytov častokrát najväčšiu obavu. Pri rozumnom plánovaní však na strach nie je dôvod. Úspora nákladov po obnove nie je iba kozmetická. Pri dobre nastavenom financovaní sa výška splátok úveru na obnovy spoločných častí a zariadení bytového domu nezriedka vyrovná úsporám za energie, čo znamená, že majitelia bytov nemusia zvyšovať svoje pravidelné platby do fondu opráv. „Kombinácia nízkej úrokovej sadzby a dlhej splatnosti úveru, umožňuje financovať obnovu tak, aby vlastníci bytov nemuseli zvyšovať pravidelné platby do Fondu opráv a údržby bytového domu. Úrokové sadzby úverov pre bytové domy v Prvej stavebnej sporiteľni sú často individuálne a závisia najmä od rozsahu obnovy a požadovanej lehoty splácania úveru,“ hovorí riaditeľka obchodu právnických osôb Prvej stavebnej sporiteľne Katarína Niňajová.

Veľa vlastníkov bytových domov v správe  správcov využíva aj aktuálnu výhodnú ročnú úrokovú sadzbu, ktorá začína od 0,8 %, pričom úver je možné splácať až 30 rokov. Prvá stavebná sporiteľňa vie poskytnúť úver na obnovu bytového domu až na 100 % požadovaných investícií bez potreby vlastných zdrojov, a ak by sa vlastníci rozhodli úver splácať rýchlejšie, môžu tak urobiť kedykoľvek bez sankcií a poplatkov. Takisto umožňuje refinancovanie starších úverov na obnovu bytových domov z iných bánk za zvýhodnenú úrokovú sadzbu 0,5 % ročne. V prospech financovania prostredníctvom stavebného sporenia však hovorí aj fakt, že spoločenstvá vlastníkov bytov získajú nárok na štátnu prémiu, a to na každé štyri byty v bytovom dome. „V PSS máme s financovaním obnovy bytových domov dlhoročné skúsenosti. Vďaka nim vieme bytovým domom a ich obyvateľom poskytnúť poradenstvo, financovanie a podmienky tak, aby sa ich cesta za kvalitnejším bývaním naplnila oveľa jednoduchšie a rýchlejšie,“ hovorí Katarína Niňajová.

Softvér pomáha s návrhom

Odborníci z PSS vedia tiež poradiť, ako čo najvhodnejšie nasmerovať investície. „Už od roku 2004 poskytujeme možnosť bezplatného auditu energetickej náročnosti bytových domov vrátane kalkulácie nákladov na obnovu pomocou špeciálneho softvéru, ktorý vyvinul odborný tím na Stavebnej fakulte STU,“ vysvetľuje Jozef Plško. Softvér vyhodnocuje parametre, ktorým sa je potrebné pri rekonštrukcii venovať. Počínajúc obvodovým plášťom cez rozvody vody, elektriny, či plynu až do takých detailov ako sú návrhy sprchových hlavíc a svietidiel. Záujemca tak získa jasnú a presnú predstavu o nákladoch spojených s obnovou, o možnostiach financovania aj o návratnosti investície.

Každá nehnuteľnosť potrebuje permanentnú starostlivosť. Čím kvalitnejšiu starostlivosť budove poskytujeme, tým dlhšie vydrží bez porúch a potrieb významnej obnovy. A práve v poskytnutej kvalite a adekvátnej frekvencii kontroly jednotlivých častí budovy, je skrytý úspech efektívnej správy. K nej patrí aj financovanie prípadnej obnovy bytového domu pomocou skúsenej a spoľahlivej banky.