V súčasnej dobe sa čoraz viac obyvateľov bytových domov stretáva s výzvami, ktoré prináša život v starších budovách. Problémy, ako pretečená strecha, neefektívne vykurovanie či zastarané inštalácie môžu výrazne ovplyvniť komfort bývania. Moderné, bezpečné a energeticky úsporné bývanie sa stáva prioritou pre mnohých. Aj staršie domy však môžu svojim obyvateľom poskytnúť pekné, moderné a útulné bývanie. Vyžadujú si však pravidelnú starostlivosť a čas od času aj zásadnejšiu obnovu. Na rekonštrukciu a budúce výdavky je rozumné sa dopredu pripraviť. Včasná príprava na modernizáciu je kľúčom k zachovaniu kvality a funkčnosti bytových domov do budúcnosti.

Veľká časť bytových domov na Slovensku bola postavená pred desiatkami rokov a na mnohých je už viditeľný zub času. Život v nich nemusí vždy spĺňať ideál komfortu a ekonomickej efektivity. Hoci môže byť náročné pustiť sa do rekonštrukcie, odkladanie nevyhnutných opráv nie je správnou cestou. Staré domy vyžadujú pravidelnú údržbu a investície do renovácie, aby mohli svojim obyvateľom aj naďalej poskytovať kvalitné bývanie. Po dôkladnej rekonštrukcii môže dom svojim obyvateľom poskytnúť príjemnejšie, bezpečnejšie a moderné prostredie, pričom sa jeho energetická efektívnosť môže výrazne zvýšiť.

Modernizácia bytových domov nie je len otázkou estetiky alebo komfortu, ale stáva sa neoddeliteľnou súčasťou snahy o znižovanie spotreby energií a o adaptáciu na súčasné požiadavky na energetickú efektívnosť. Za posledné desaťročia vzrástli požiadavky na tepelnú odolnosť a energetickú účinnosť budov, až k súčasným požiadavkám takmer nulovej energetickej spotreby. Modernizácie, ako zateplenie fasády, izolácia strechy, či výmena okien majú významný vplyv na znižovanie spotreby energie a teda aj na výšku účtov za ne. V súčasnosti sa objavujú aj alternatívne zdroje energie, ako sú fotovoltické panely alebo tepelné čerpadlá, ktoré nastavujú nové trendy v oblasti bývania.

Nevyhnutná príprava na modernizáciu

Ak chcú obyvatelia staršieho bytového domu bývať moderne, bezpečne a energeticky efektívne, modernizácii domu sa nevyhnú. Dokonca aj tie najnovšie bytové domy budú musieť raz podstúpiť rekonštrukciu. Je preto rozumné pripraviť sa na túto investíciu vopred. Čím väčšiu sumu peňazí si bytový dom dokáže vopred našetriť, tým menší úver bude v budúcnosti potrebovať. „Ak má bytový dom k dispozícii voľné finančné prostriedky, nie je vhodné ich nechať ležať na bežnom účte, ale je dobré zvážiť ich zhodnotenie. Stavebné sporenie ponúka majiteľom bytov a nebytových priestorov výhodné zhodnotenie finančných prostriedkov, ktoré budú v budúcnosti potrebovať. K ich vkladu sa pripočítava úrok, ktorý im pomôže realizovať plány na krajšie bývanie,“ hovorí vedúci oddelenia komunikácie Prvej stavebnej sporiteľne Jozef Plško. Ďalším argumentom v prospech financovania prostredníctvom stavebného sporenia je, že spoločenstvá vlastníkov bytov môžu raz ročne získať nárok na štátnu prémiu, a to až 70 euro na každé štyri byty v dome.

Plánovanie rekonštrukcie

Ak sa obyvatelia domu rozhodnú pustiť sa do jeho rekonštrukcie, je dobré, ak k nej pristúpia komplexne. Pri plánovaní je potrebné pozrieť sa na poruchy obvodového plášťa a vysunutých konštrukcií, či odstrániť zatekanie. Pozornosť však treba zamerať aj na rozvody tepla a vody, ktoré po rokoch už spravidla nie sú v dobrej kondícii. Pri plánovaní netreba nič nechávať na náhodu. S ideálnym rozložením investície pomôže špecializovaný softvér. „Už od roku 2004 poskytujeme možnosť bezplatného auditu energetickej náročnosti bytových domov postavených do roku 1990 vrátane kalkulácie predpokladaných nákladov na obnovu pomocou špeciálneho softvéru, ktorý vyvinul odborný tím na Stavebnej fakulte  STU,“ vysvetľuje Jozef Plško. Softvér vyhodnocuje parametre, ktorým je potrebné venovať pozornosť pri obnove bytového domu. Záujemca tak získa jasnú a presnú predstavu o nákladoch spojených s obnovou, o možnostiach financovania aj o návratnosti investície. „Z praxe vieme, že aj starší bytový dom dokáže po rozumnej modernizácii na energiách dosiahnuť úspory rádovo v desiatkach percent. Bytové domy postavené v druhej polovici minulého storočia môžu tak bez problémov slúžiť svojim obyvateľom aj naďalej bez toho, aby predstavovali vysokú záťaž pre ich peňaženky,“ hovorí  Jozef Plško.

Ako na financie

Ak sa obyvatelia domu púšťajú do prác veľkého rozsahu, častokrát sa nezaobídu bez úveru. Práve z toho majú častokrát majitelia bytov obavu. Pri rozumnom plánovaní však na strach nie je dôvod. Úspora nákladov po rozumnej obnove nie je iba kozmetická, ale energetická efektívnosť sa nezriedka zlepší o desiatky percent. Pri dobre nastavenom financovaní sa výška splátok úveru na rekonštrukciu vyrovná úsporám za energie. Majitelia bytov tak nemusia zvyšovať svoje pravidelné platby do Fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu. „Fixácia na dlhšiu dobu, 5, 10 či 15 rokov, a rovnako aj dlhšie splatnosti úveru, umožňujú financovať obnovu tak, aby vlastníci bytov nemuseli zvyšovať pravidelné platby do Fondu opráv a údržby bytového domu. Úrokové sadzby úverov pre bytové domy v Prvej stavebnej sporiteľni závisia najmä od rozsahu obnovy a požadovanej lehoty splácania úveru,“ vysvetľuje Jozef Plško.

Veľa vlastníkov bytov a nebytových priestorov zastúpených spoločenstvom vlastníkov bytov alebo správcom bytového domu má možnosť získať na obnovu bytového domu úver s ročnou úrokovou sadzbou od 3,99 %, pričom úver je možné splácať až 30 rokov. Prvá stavebná sporiteľňa vie poskytnúť úver na obnovu bytového domu až na 100 % požadovaných investícií bez potreby vlastných zdrojov, a ak by sa vlastníci rozhodli úver splácať rýchlejšie, môžu tak urobiť kedykoľvek bez sankcií a poplatkov.

Výzva modernizácie bytových domov je teda komplexnou úlohou, ktorá vyžaduje premyslené plánovanie a finančnú pripravenosť. Vďaka vhodným finančným stratégiám a využívaniu dostupných nástrojov môžu bytové domy prejsť transformáciou, ktorá zabezpečí ich obyvateľom kvalitnejšie, bezpečnejšie a energeticky efektívnejšie bývanie na roky dopredu. „V PSS máme s financovaním obnovy bytových domov dlhoročné skúsenosti. Vďaka nim vieme bytovým domom a ich obyvateľom poskytnúť poradenstvo, financovanie a podmienky tak, aby sa ich cesta za kvalitnejším bývaním naplnila,“ hovorí Jozef Plško.