20.8.2023 JUDr. Jana Guoth, odborná konzultantka ZSaUN
V zmysle § 10 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
„Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú
- a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
- c) výnosy z účtu domu vedeného v banke,
- d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
- e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.“
V zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov. „
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov stanovuje, z akých príjmov sa tvorí fond prevádzky, údržby a opráv. Prevažná časť fondu prevádzky, údržby a opráv je tvorená mesačnými preddavkami, ktoré vlastníci bytov a nebytových priestorov platia. Zákon ďalej hovorí, že v čase kedy si vlastníci stanovujú výšku preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv by mali pri tomto rozhodovali zohľadniť náklady na prevádzku, údržbu, opravy spoločných častí, zariadení domu, …. a teda aj ich súčasne opotrebenie.
Samozrejme niektoré havarijné stavy a poruchy, mnohokrát väčšieho rozsahu sa nedajú predpokladať. Môže nastať situácia, že vo fonde prevádzky, údržby a opráv nie je dostatok financií .
Väčšina bytových domov v takomto prípade siahne po bankovom úvere.
Sú bytové domy, skôr asi tie menšie, kde sme sa stretli s návrhom a ochotou vlastníkov zaplatiť jednorazový vklad do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý by pokrýval náklady na túto konkrétnu opravu.
Zákon takúto možnosť alebo hlasovanie o nej nerieši, ale ju ani nezakazuje.
V prípade, ak by ste sa rozhodli pre takúto alternatívu, odporúčam ju realizovať len v prípade, že s ňou budú súhlasiť všetci vlastníci v bytovom dome, a to z dôvodu, aby to nemal kto napadnúť na súde.
Vlastník totiž nie je v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinný platiť nejaké jednorazové príspevky schválené nejakým kvórom v bytovom dome.
Ďalej je potrebné si taktiež schváliť výšku príspevku tak, aby odpovedala veľkosti spoluvlastníckeho podielu, a teda v prípade, že byty nemajú rovnakú veľkosť, aby nebol príspevok v rovnakej výške.
