Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností

Pred nedávnom sme vás informovali o zmene zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1.4.2024, následne sme vás upozornili na zmenu účinnosti zmien a teda od 1.4.2025. Vzhľadom na opakované novely a zmeny  v prečíslovaní v rámci zákonov došlo k nezrovnalostiam, kedy má čo nadobudnúť účinnosť.

POZOR!!!!!  Zásadné zmeny nadobúdajú účinnosť od 1.4.2024.

Nové paragrafové znenia účinné od 1.4.2024 uvádzame nižšie:

  • 1 vrátane nadpisu nad paragrafom znie:

„Predmet a rozsah úpravy

  • 1

(1)Tento zákon upravuje

a)vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,

b)správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku, 

c)práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

d)spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku. 

(2)Tento zákon sa nevzťahuje na

a)byty osobitného určenia1) okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,1a

b)byty v domoch osobitného určenia,2

c)rodinné domy,3) ktoré majú len jeden byt.“. 

Poznámka pod čiarou k odkazu 3 znie:

3) § 43b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 237/2000 Z. z.“. 

Poznámka pod čiarou k odkazu 4 sa vypúšťa.

  • 2 znie:

㤠2

(1)Na účely tohto zákona sa rozumie

a)domom bytový dom alebo nebytový dom,

b)bytovým domom budova, v ktorej

1.je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2.sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a 

3.sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov, 

c)nebytovým domom budova, v ktorej

1.je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2.sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a 

3.sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov, 

d)bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka, 

e)nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu5) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, 

f)podlahovou plochou plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu,5

g)spoločnou časťou domu časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu, ktorá je určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne, 

h)spoločným zariadením domu technologické zariadenie, ktoré je určené na spoločné užívanie a slúži výlučne tomuto domu, a to aj keď je umiestnené mimo domu, najmä výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, vodovodná prípojka, teplonosná prípojka, kanalizačná prípojka, elektrická prípojka, plynová prípojka a telekomunikačná prípojka, 

i)príslušenstvom domu stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány, 

j)priľahlým pozemkom oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu, 

k)prevádzkou činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu,5a

l)údržbou činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou, 

m)opravou odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho stavu alebo prevádzkyschopného stavu, 

n)rekonštrukciou zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch, 

o)modernizáciou obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, 

p)garážou v dome nebytový priestor v dome, ktorý je kolaudačným osvedčením stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel, 

q)garážovým stojiskom plošne vymedzená časť garáže v dome,

r)skladovým priestorom časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu,5

s)domovým poriadkom súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. 

(2)Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.“.

Poznámka pod čiarou k odkazu 5a znie:

5a) Napríklad zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 56/2018 Z. z. o posudzovaní zhody výrobku, sprístupňovaní určeného výrobku na trhu a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.“. 

V § 6 ods. 1 sa na konci pripája táto veta:

„Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na

a)rodinné domy,

b)domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka; povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.“.

V § 8a ods. 10 písm. c) sa slová „podľa § 2 ods. 8“ nahrádzajú slovami „podľa § 2 ods. 1 písm. k)“.

V § 18 ods. 3 sa vypúšťajú slová „(§ 2 ods. 3)“.

V § 24 odsek 1 znie:

„(1)Ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú na nebytové domy okrem § 29 a § 29a ods. 1; na správcu nebytových domov sa nevzťahuje osobitný predpis.12ca)“. 

Za § 32i sa vkladá § 32j, ktorý vrátane nadpisu znie:

㤠32j

Prechodné ustanovenie k úpravám účinným od 1. apríla 2024

Na účely § 2 ods. 1 písm. d), e), p) a r) sa do 31. marca 2025 kolaudačným osvedčením rozumie kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu.“. 

Nové paragrafové znenia účinné od 1.4.2025 uvádzame nižšie:

Poznámka pod čiarou k odkazu 3 znie:

3) § 2 ods. 7 zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe.“. 

Poznámka pod čiarou k odkazu 13 znie:

13) Napríklad § 31 ods. 1 zákona č. 201/2022 Z. z.“. 

Poznámka pod čiarou k odkazu 15b znie:

15b) § 2 ods. 13 zákona č. 201/2022 Z. z.“. 

Poznámka pod čiarou k odkazu 20a znie:

20a) § 2 ods. 12 a § 30 ods. 2 písm. h) zákona č. 201/2022 Z. z.“. 

V § 22 ods. 4 sa slová „stavebného povolenia“ nahrádzajú slovami „rozhodnutia o povolení stavby“.