Obnova bytových domov bola v našom časopise rozoberaná snáď zo všetkých strán. Pomocou ŠFRB alebo komerčných úverov mnohí vlastníci obnovujú svoje bytové domy najprv úpravou vzhľadu fasády výmenou stavebných otvorov, zateplením, prípadne inými úpravami. Cieľom týchto úprav nie je len estetická úprava, ale aj ekonomika, kde zateplením sa získavajú tepelné úspory, ktoré sa bezprostredne dotýkajú peňaženky každého vlastníka. Tí, čo majú zateplené a chceli pokračovať v obnove, vymenili výťahy, prípadne stúpačky, rozvody, prípadne elektroinštaláciu alebo iné časti BD. Viac sa urobiť teoreticky nedá.
Málokto však uvažuje v širších intenciách ďalej do budúcna. Bytové domy boli stavané v rôznych stavebných sústavách od druhej polovici minulého storočia (približne od 60. rokov), kde ich životnosť bola plánovaná na približne 100 rokov (podľa typu stavebnej sústavy). Obnova predlžuje životnosť bytového domu približne minimálne o 15 rokov. Nech počítame, ako počítame, polčas životnosti našich bytových domov máme za sebou. Téma – čo bude s bytovými domami ďalej – je zatiaľ tabu. Teraz obnovujme, zatepľujme, investujme, aby sme predlžili, čo sa dá.
Čo však bude ďalej? Kam a ako zlikvidujeme milióny kubických metrov polystyrénu, ktorým naše domy tak prácne zatepľujeme? Čo bude so stavebnou suťou, ktorá vznikne pri likvidácii obytného domu? Ako vlastne prebehne likvidácia bytových domov, v ktorých bývate? Kto zaplatí likvidáciu bytového domu, ktorý je v spoluvlastníctve vlastníkov? Sú s tým vlastníci uzrozumení, že keď sa panelák zo statického hľadiska stane neobývateľným, a bude nutné ho zbúrať, spoluvlastníci sa budú musieť postarať o svoje bývanie sami?
Samozrejme, nechceme týmito úvahami spustiť lavínu šírenia poplašných správ. Najčastejšie odpovede budú: tento problém nech si riešia potom naše deti, my už tu nebudeme. Je to naozaj takto?
O názor sa s nami podelili Ing. Andrea Petrovičová a Ing. Branislav Madáč zo spoločnosti LUKYSTAV s. r. o. Poprosili sme ich o ich názory na budúcnosť obnovy bytových domov v praxi.
Aký je súčasný stav obnovovaných bytových domov?
Odhadujeme, že 80 – 85 % bytových domov je už zateplených, resp. bola nejakým spôsobom obnovená fasáda. Zostávajú bytové domy, v ktorých sa vlastníci dodnes neboli schopní z rôznych dôvodov na obnove domu – zateplení dohodnúť. Druhou skupinou sú bytové domy, ktoré sú postavené z nasledovných materiálov: plná, resp. voštinová tehla, pórobetónové panely a sendvičové panely.
Veľmi často prevláda názor, bohužiaľ, niekde aj mediálne podporený, že bytové domy z plnej pálenej tehly, resp. voštinovej tehly netreba zatepľovať. Tehla skutočne vďaka svojej akumulačnej schopnosti navodzuje pocit tepelnej pohody, ale zďaleka nemá také tepelnoizolačné vlastnosti, ako si niektorí vlastníci myslia. Navyše po narušení povrchovej úpravy, ktorou bol spravidla dobre známy brizolit, dochádza k deštrukcii lepiacej malty spôsobenej zatekaním vody do spojovacích škár a následným pôsobením poveternostných vplyvov a vonkajšej teploty okolia.
Ďalšou skupinou sú bytové domy z pórobetónových panelov, ktoré síce majú pomerne dobré tepelnoizolačné vlastnosti, problém je so zatekaním vody do dilatačných škár panelov. Pórobetón má tiež pomerne vysokú nasiakavosť. Táto skutočnosť v konečnom dôsledku spôsobuje spolu s inými faktormi zníženie životnosti, tepelnoizolačných vlastností obvodového plášťa a v neposlednom rade i koróziu výstuže.
Problémom bytových domov zo sendvičových panelov je premŕzanie vonkajších obkladových dielcov, ich oddeľovanie a zatekanie vody do dilatačných škár panelov, ako je to i v prípade stavebných sústav z pórobetónových panelov.
Na základe rozhodnutia vlastníkov sa z estetických dôvodov na tieto bytové domy aplikuje náter fasádnou farbou, resp. termoizolačný náter. Prax však ukázala, že tieto úpravy majú pomerne krátku životnosť. Dochádza k trhlinám v mieste dilatačných škár a následnému zatekaniu.
Ďalšou chybou pri obnove bytových domov je vynechanie rekonštrukcie balkónov, resp. lodžií z celkovej rekonštrukcie obvodového plášťa. V niektorých prípadoch to spôsobuje zatekanie zrážkovej vody do zateplených častí, resp. vznik plesní z dôvodu neodstránenia tzv. tepelného mostu.
Ďalšou kapitolou sú riasy. Biotické napadnutie je prirodzený jav vplyvu prostredia. V konečnom dôsledku je „nereklamovateľné“. Po odumretí riasy sa táto stáva živnou pôdou pre machy a lišajníky. Tieto už majú korene a následne dochádza k deštrukcii fasády. Tomuto sa dá z časti zamedziť výberom materiálov. Je nevyhnutná pravidelná údržba, ktorá sa zanedbáva. Často sú tieto problémy spôsobené výberom lacných, nekvalitných materiálov pri zateplení, alebo zmenami v priebehu realizácie necertifikovanými náhradami.
Na obnovených fasádach bytových domov sa začínajú prejavovať aj dôsledky zanedbanej údržby.
Aké rady by ste dali tým, ktorí ešte nemajú obnovený svoj bytový dom?
Obnovu bytového domu môžeme rozdeliť do jednotlivých častí nasledovne:
- Zateplenie zostávajúcich bytových domov
- Sanácia nekvalitných realizácií
- Zdvojovanie už zateplených fasád BD
- Sanácia biotického napadnutia
- Výmena spoločných rozvodov
- Výmena výťahov
- Alternatívne zdroje energie
Považujeme za dôležité upozorniť na trend, ktorý sa prejavil hlavne v priebehu roka 2018 a to enormný nárast ceny tepelných izolantov na báze MW, čo má prirodzene za následok zvyšovanie ceny obnovy bytových domov.
Ďalší faktor, ktorý určite bude vplývať na realizáciu ETICS je nedostatok pracovnej sily a trvalý rast ceny práce. Mladá generácia nemá záujem manuálne pracovať, je akútny nedostatok pracovnej sily.
Z daného vyplýva, že správcovia a vlastníci bytov budú musieť akceptovať nielen nárast cien, ale aj diskutabilnú kvalitu prevedených prác, nakoľko bude nutné využitie pracovnej sily z iných krajín.
Je riešením výstavba nových bytových domov?
Všetky vyššie uvedené faktory sa budú premietať samozrejme aj v novostavbách. Byty v novostavbách si kupujú ľudia so sociálne silnejších vrstiev. Žiaľ, často nie sú technicky zdatní, spoliehajú sa na serióznosť developera a zhotoviteľa. Problémy sa začínajú prejavovať v dôsledku lacných a často nekvalitných realizácií. Sem je potrebné zahrnúť aj vysoké percento developerských projektov v oblasti výstavby bytov, ktoré sú v stave akútneho zásahu a nutnosti pomerne drahých opráv.
Výstavba nového bytového domu je vo väčšine prípadov výlučne komerčná záležitosť. Záruka sa pohybuje medzi obdobím 2-5 rokov. Zväčša sa poruchy prejavia až po tejto dobe a vlastníci ich sanáciu musia hradiť z vlastných zdrojov. Pritom sú ešte zaťažení nesplatenou hypotékou. Tieto domy sú náročné aj na ich správu. Vlastníci sú nespokojní a zodpovednosť za stav prenášajú na správcu.
Pri podpise zmluvy na kúpu bytu absentuje takmer akékoľvek právne povedomie kupujúceho. Napriek výške investície nie je záujem z jeho strany postúpiť zmluvu právnikovi na prípadné pripomienkovanie. Následne správca nemá takmer žiadnu podporu čo sa týka vyjednávacej pozície na odstránenie závad s dodávateľom stavby. Takže naše odporúčania pre tých, ktorí sa rozhodnú pre novostavbu: dôveruj, ale preveruj!
Ing. Andrea Petrovičová, Ing. Branislav Madáč
LUKYSTAV s. r. o.
