doc. Ing. et Ing. František Kuda, CSc., Ing. Eva Wernerová, Ph.D., Ing. Michal Faltejsek
Stavební fakulta VŠB-TU Ostrava, Katedra městského inženýrství
Příspěvek je zaměřen na možnosti využití metody BIM při správě a údržbě bytových domů. Cílem příspěvku je uvést, aspoň některé možnosti užití metody BIM při správě a údržbě bytových domů. V příspěvku je popsán stav zavádění metody BIM v České republice a jeho přínosy. Díky podpoře ze strany státu, bude metoda BIM zavedena u nadlimitním veřejných zakázek od 1. 1. 2022. Tato metoda může být aplikována i na specifickou oblast správy a provozu bytových domů, jak u novostaveb, tak u již existujících bytových domů.
1. Úvod
Řízení procesů správy a údržby bytových domů představuje soubor technicko- ekonomických činností, které musejí být plánovány a řízeny efektivně, a to tak, aby nedoházelo ke vzniku mimořádných situací a v co největší míře byl zachován bezporuchový provoz s jistotou dodržení všech zákonných povinností, které se k výkonu správy a údržby bytového domu vztahují. Tento nelehký úkol řada správců zvládá více či méně řízeně a digitálně a ne vždy nad pravdivými daty. S nástupem digitalizace stavebnictví a zavedením metody BIM je nasnadě tyto současné nedostatky odstranit. Díky podpoře státu při zavádění metody BIM v českém prostředí bude od roku 2022 Česká republika blíže k digitalizaci stavebních schvalovacích procesů a navazujících činností správy majetku a provozu budov.
1.1 Motivace k zavádění BIM v České republice
V prostředí České republiky se plánuje zavedení povinnosti užití metody BIM při zadávání nadlimitních veřejných zakázek. K tomuto kroku se vláda ČR rozhodla přistoupit na základě Usnesení vlády č. 682/17 ze dne 25. Září 2017 o Koncepci zavádění metody BIM v České republice [1]. Tento strategicky důležitý dokument nejen pro české stavebnictví odstartoval řadu opatření vyplývající z harmonogramu Koncepce zavádění metody BIM v České republice, např.: tvoří se a zavádějí normy týkající se BIMu, vytváří se standard rozsahu LOI a LOD pro jednotlivé fáze tvorby dokumentace stavby, vytvářejí se vzory smluvní dokumentace a zadávací dokumentace, podporuje se zavádění vzdělávání v BIM ve studijních programech na vysokých školách a mnoho dalších dílčích kroků, které vedou k naplnění cíle úspěšného zavedení metody BIM v ČR. Důležitým termínem ke spuštění zadávání nadlimitních veřejných zakázek pomocí metody BIM bylo stanoveno na 1. 1. 2022. Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, které se stalo gestorem v této věci, zřídilo za tímto účelem Agenturu pro standardizaci, která mimo jiných aktivit souvisejících např. Se standardizací v ČR, má na starosti implementaci metody BIM. Existují v tuto chvíli pracovní skupiny, jejichž úkolem je zpracovávat předem stanovené výstupy dle svého zamření a dle opatření plynoucí z přílohy k Usnesení vlády č. 682/17.
1.2 Přínosy BIM
O přínosech metody BIM není nutné už dlouze hovořit. Nejen odborná veřejnost v ČR, ale i v jiných zemích světa jdou cestou BIMu. Z těch evropských zemí jsou to jednoznačně skandinávské země – Finsko, Švédsko, dále např.: Dánsko, Spojené království Velké Británie a Severního Irska, Německo, z těch mimo evropských Singapur, USA, Austrálie a další.
Informační model budov přináší užitečný soubor ucelených a strukturovaných dat o budově, které jsou připravené k použití při správě majetku. Dosud probíhalo předání a převzetí hotové stavby předáním dokumentace jejího skutečného provedení, v níž by měly být zaznamenány veškeré změny a úpravy oproti projektové dokumentaci, a předáním všech potřebných protokolů, revizních zpráv a dalších dokumentů. V den předání hotového díla tak bývají veškeré údaje platné a aktuální, ovšem s postupem času zastarávají nebo dochází k jejím ztrátám, přičemž jejich aktualizace probíhá jen zřídka.
To vše by měl BIM změnit a otočit k lepšímu. Správcům se dostanou k dispozici úplná a aktuální data, se kterými bude možno pracovat při tvorbě strategických plánů údržby a obnovy.
Nevznikne potřeba vytvářet dodatečné pasporty, protože všechna relevantní data budou vhodným a kompatibilním softwarovým nástrojem uploadována z modelu. Dále se budou moci jednoduše plánovat podpůrné procesy a řešit běžná denní operativa. Veškerá práce správce se povýší na digitální úroveň, vymizí papírové zakládání revizních zpráv, smluv s dodavateli služeb apod. Vše bude zdigitalizováno a on-line přístupné z cloudového úložiště přes jakékoliv mobilní zařízení s připojením k internetu.
2. Specifika využití metody BIM při správě a údržbě bytových domů
Ač je metoda BIM podporování pro tuto chvíli jen pro nadlimitní veřejné zakázky, je na uvážení každého, zdali není vhodné tuto metodu aplikovat již dobrovolně i na neveřejné zakázky. Je jen otázkou času, kdy se tato povinnost přenese do obecného stavebního práva a stane se běžnou součástí povolování staveb.
V oblasti správy a provozu bytových domů je použití této metody více než žádoucí, avšak je zde otázka rozsahu 3D grafického modelu. BIM model jako takový se skládá ze dvou částí:
- Grafického modelu a
- Datového modelu.
Pokud bude aplikován BIM při přípravě a realizace nově vznikající investiční zakázky, je jasné, že BIM model bude odpovídat realitě a bude zachycovat společné části domu i jednotlivé prostorové uspořádání v bytových jednotkách. Pokud bude BIM model dodatečně zaváděn do již existujícího bytového domu, je na vlastníkovi bytového domu, jak k BIM modelu přistoupí. Pokud se jedná o SVJ – lze na shromáždění vlastníků odhlasovat, zdali by BIM model měl obsahovat i dispoziční uspořádání jednotek. Každý vlastník bytové jednotky má právo se vyjádřit, zdali má/nemá zájem, aby jeho jednotka byla zkreslena do podrobnosti vnitřní dispozice. Pokud je vlastníkem bytové družstvo, může ze své autority nařídit, aby byly jednotky zpřístupněny za účelem zaměření skutečného stavebního stavu. To stejné platí i v případě, kdy je vlastníkem městský obvod apod. Když se podaří, vytvořit BIM model se všemi potřebnými grafickými a negrafickými informace, pak lze BIM model napojit pomoci IFC formátu (výměnný formát informací) na CAFM systém, který IFC formát umí číst. Ne všechny CAFM systémy jsou tzv. BIM ready. Stále ještě existuje celá řada CAFM systémů, které toto neumějí. V momentě, kdy se podaří propojit CAFM systém s BIM modelem, lze plánovat a řídit FM procesy nad skutečnými daty a v reálném čase.
Zbývá jen definovat potřebné negrafické informace, které má mít BIM model. Je mylné domnívat se, že BIM model musí obsahovat všechna data o všech parametrech jednotlivých konstrukcí a prvků. V takovém případě by byl BIM model přesycen daty, která by znesnadňovala práci s ním. Je nutné mít na paměti, že držet při životě BIM model je náročné na výpočetní techniku a proto je nezbytné umět si vydefinovat ještě na začátku tvorby BIM modelu pro správu a údržbu, jaké očekávání a jaké procesy chci řídit a plánovat. Na základě těchto požadavků se stanoví úroveň potřebných dat modelu (LOIN).
Takto definovaný a připravený model lze využít např.:
- Pro řízení úklidových služeb – lze získat informace o výměrách jak podlahových ploch, tak okenních ploch, tak veškerých jiných ploch, u kterých existují různý režim a sazby za provedení úklidu.
- Pro řízení údržbových prací na stavební části bytového domu – každá konstrukce a prvek zabudovaný v bytovém domě a vedena v BIM modelu může nést informaci o stáří, materiálu, fyzikálních vlastnostech apod.
- Pro řízení reklamací na stavební části – viz předešlý bod. Lze hlídat exspiraci záručních lhůt u konstrukcí a prvků.
- Pro energetický management – z údajů prováděných při odečtu poměrových měřičů spotřeby tepla, lze srovnávat s hodnotami z předešlých let. Pomocí vhodných nástavbových SW nástrojů lze provádět také simulace šíření a proudění látek.
- Pro rozhodování o modernizaci konstrukcí a prvků – 3D grafický model slouží také pro vizualizaci současného stavu, lze provádění také simulace oslunění. Při rozhodování o volbě nové fasády, výměny oken apod. lze model využít jednoduše pro vizualizace nového řešení nebo také pro získání potřebných dat o tom, zdali nový prvek bude svou funkci plnit stejně jako ten předešlý, viz předešlý bod.
- Pro efektivní řízení nových nájemníků/vlastníků – možnost propisování údajů jak do CAFM systému, tak i do grafického modelu.
- Pro rozhodování o umisťování nových zařízení TZB – např. Při realizace solárních panelů na plochou střechu – zastiňování okolními stavbami, zelení apod.
- Pro hledání kolizí nově navrhovaných zřízení TZB – díky vizualizaci a možnosti sledování kolizí, lze dříve než při realizaci zakázky odhalit případné kolize nově navrhovaných s již stávajícími instalacemi vedením apod.
- A další.
Možností, kterými lze využít BIM pro všední práci správce majetku je jistě mnohem více. V tomto příspěvku byly vyjmenovány aspoň některé.
3. Závěr
Postupným zaváděním digitalizace ve stavebnictví a nástupem metody BIM, čeká i oblast správy majetku a provozu budov změna, která bude vyžadovat zejména pozitivní přístup správců a vlastníků spravovaných bytových domů. Tento proces bude trvat a postupně se vyvíjet, stejně tak, jako nástroje, kterými lze BIM tvořit, aktualizovat a využívat pro řízení efektivní správy majetku.
Česká republika se již na zavedení metody BIM připravuje, od roku 2022 se počítá s povinným zadáváním nadlimitních veřejných zakázek pomocí této metody. Je jen otázkou času, kdy se tato metoda stane běžnou praxí každého stavebníka, resp. správce. Oblast správy a provozu bytových domů je pro potřeby řízení procesů pomocí metody BIM trochu specifická v tom smyslu, že záleží na druhu vlastnictví a otevřenosti obyvatel domu ke sdílení údajů, které mohou být v některých případech citlivá. Pokud se podaří zavést metodu BIM do správy a provozu bytových domů, lze očekávat mnoho benefitů, z nichž některé byly zmíněny v tomto příspěvku.
