Všetci dobre vieme, že základným zákonom, podľa ktorého sa vykonáva správa bytového domu je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Z tohto zákona vyplývajú aj práva, aj povinnosti tak pre správcu, ako aj pre vlastníkov bytov.

Najdôležitejším faktom je, že správca vykonáva správu bytového domu na základe dvojstrannej zmluvy, kde na jednej strane sú vlastníci bytov a nebytových priestorov a na druhej strane je správca, teda správca nie je v žiadnom prípade zamestnancom a vlastníci nie sú zamestnávateľmi, čiže správca nie je povinný vykonať vôľu vlastníkov, ktorá odporuje či už platnej legislatíve alebo podmienkam zmluvy o výkone správy.

Správa sa vykonáva na základe dvojstrannej zmluvy, postup na uzatvorenie ktorej je jednoznačne predpísaný citovaným zákonom č. 182/1993 Z. z. Zákon zároveň definuje mnohé podmienky výkonu správy, takže zmluva o výkone správy nemôže obsahovať ustanovenia v rozpore so zákonom. Na druhej strane, každý bytový dom má svoje špecifiká, a preto je možné dohodnúť v zmluve aj špecifické podmienky, ktoré nie sú v rozpore s platnou legislatívou a zároveň sú záväzné tak pre správcu ako aj pre vlastníkov.

Ak poruší správca platnú legislatívu, vystavuje sa riziku uloženia pokuty Slovenskou obchodnou inšpekciou, iným orgánom dohľadu alebo riziku súdneho sporu. Ak si vlastník neplní svoje povinnosti a nie je možná dohoda, nezostáva nič iné, len riešiť problém súdnou cestou.

Na záver týchto slov jedno dobre myslené odporúčanie: Počúvajte sa navzájom. Vlastníci, ak máte medzi sebou jedného, dvoch alebo viac krikľúňov, ktorí sa snažia presadiť len svoj názor a nepripustiť k slovu tých, ktorí majú protiargumenty, snažte sa nepodľahnúť ich nátlaku, pretože aj jeden jediný nespokojný vlastník môže zabrzdiť riadny chod domu na dlhé obdobie, ktorým môžu byť aj roky. A správcovia, venujte pozornosť námietkam, upozorneniam, aj keď len jedného vlastníka, pretože nie vždy musí ísť o úmysel poškodiť vám, ale môže ísť o snahu zlepšiť kvalitu správy domu. Ignorovanie vlastníka, ktorý má viac vedomostí a informácií ako väčšina vlastníkov, môže mať za následok nepríjemné stretnutie, okrem iných, so Slovenskou obchodnou inšpekciou.

Ďalej vám ponúkam názorný prehľad o dôvodoch uloženia pokút Slovenskou obchodnou inšpekciou. Vlastníkom môžu pomôcť v tom, aby vedeli, čo majú požadovať od správcu a správcom v tom, aby vedeli, čoho sa majú pri výkone správy vyvarovať.

Tento príspevok je spracovaný na základe verejne dostupných informácií zverejňovaných pravidelne na stránke www.soi.sk – Právoplatné rozhodnutia – Druhostupňové.

Na úvod by som uviedla to najpodstatnejšie z informácie pre verejnosť týkajúcej sa kompetencie SOI v oblasti kontroly služieb spojených s bývaním zverejnenej na https://www.soi.sk/sk/Novinky-SOI/informacie-pre-verejnost/kompetencie-soi-v-oblasti-kontroly-sluzieb-spojenych-s-byvanim.soi vo vzťahu k zákonu č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Slovenská obchodná inšpekcia (s účinnosťou od 29. 12. 2007) kontroluje len niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z., týkajúce sa dodržiavania povinností správcu domu, a to tie (§ 8, § 8 a) a § 8 b), na ktoré je možné aplikovať zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon č. 250/2007 Z. z.).

SOI vykonáva kontroly u Správcov. V SVB SOI nie je oprávnená vykonávať kontroly, lebo v prípade SVB ide o spravovanie vlastného majetku a nejde o poskytovanie služby spotrebiteľom vo vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ.

SOI ďalej nekontroluje ani bytové družstvá. Je nevyhnutné, aby byt bol v každom prípade v osobnom vlastníctve spotrebiteľa.

Vo vzťahu k zákonu č. 250/2007 Z. z. SOI vykonáva u správcu kontrolu správnosti rozúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním SOI. Taktiež kontroluje u správcu správnosť rozúčtovania úhrad za služby spojené bývaním podľa zákona č. 657/2004 Z. z. a jeho vykonávacej vyhlášky č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla. Ku kontrolám vykonaným podľa zákona č. 657/2004 Z. z. a jeho vykonávacej vyhlášky č. 240/2016 Z. z. zatiaľ neboli zistené právoplatné druhostupňové rozhodnutia, preto sa v tomto príspevku tejto problematike nevenujem.

V prípade podozrenia na nesprávne rozúčtovanie je potrebné, aby vlastník najskôr uplatnil reklamáciu u správcu s uvedením konkrétneho nedostatku vo vyúčtovaní. V prípade, ak správca na reklamáciu nereaguje, alebo po jej vybavení sa vlastník cíti naďalej poškodený, môže sa obrátiť na príslušný inšpektorát SOI podľa sídla správcu. K podaniu je potrebné priložiť kópiu vyúčtovania, samotnej reklamácie a súvisiacej korešpondencie. Reklamácia na nesprávne rozúčtovanie musí byť správcom vybavená v lehote do 30 dní od uplatnenia reklamácie, pretože ide o službu poskytnutú správcom domu, na ktorú sa vzťahuje § 18 zákona č. 250/2007 Z. z.

SOI preverí správnosť započítaných údajov z príslušných faktúr, správnosť použitých údajov z bytových meradiel (údaje predložené správcom – odporúčame vlastníkom venovať náležitú pozornosť údajom uvádzaným pri odpise z meradiel), správnosť fakturovaných cien, dodržiavanie dohodnutého spôsobu rozúčtovania. Správnosť rozúčtovania tepla SOI kontroluje podľa vyhlášky č. 240/2016 Z. z.

Spôsob rozúčtovania musí byť dohodnutý, a to buď v zmluve o výkone správy alebo rozhodnutím vlastníkov. Správca musí vykonať rozúčtovanie takto dohodnutým spôsobom, v opačnom prípade sa dopustí porušenia povinnosti.

V prípade, ak pri rozúčtovaní správcom vznikne preplatok (nie v rámci kontroly SOI), vo veci vrátenia preplatku SOI môže konať len vtedy, ak lehota na vrátenie preplatku je zakotvená v zmluve a správca v tejto lehote preplatok nevrátil. V súvislosti s preplatkami je potrebné uviesť, že SOI nemá kompetencie vymôcť pre spotrebiteľa preplatok; toto právo prináleží jedine súdu. Spotrebitelia majú pri nevrátení preplatkov možnosť využiť inštitút započítania medzi zmluvnými stranami podľa Občianskeho zákonníka.

PRVÁ ČASŤ

Ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z., týkajúce sa dodržiavania povinností správcu domu, (§ 8, § 8a a § 8b), ktoré kontroluje SOI a ustanovenia zákona č. 250/2007 Z. z. za porušenie ktorých bolo vydané právoplatné druhostupňové rozhodnutie o uložení pokuty.

Niektoré rozhodnutia sa opakujú, pretože boli zistené a postihnuté pokutou porušenia viacerých ustanovení zákonov.

K § 8 zákona č. 182/1993 Z. z.: