Odpovede na otázky č. 1 až 13 z konferencie Správa budov 2018
Na konferencii Správa budov 2018 mali účastníci konferencie možnosť zaslať otázky do diskusie. Tretí deň programu konferencie bol priestor na ich odpovede. Na otázky odpovedala JUDr. Zuzana Adamová Tomková. Problematiku uvádzame heslovite, odpovede v plnom rozsahu. Všetky odpovede z konferencie budeme uvádzať postupne v najbližších číslach.
1. Ak hlasovacie listiny majú byť poslané ľuďom, ktorí sa v čase hlasovania nachádzajú mimo miesta hlasovania, a oni s nimi majú bežať k notárovi, ako to máme urobiť na BD, kde máme takýchto ľudí 20, keďže písomné hlasovanie sa vypisuje 7 dní pred jeho konaním a pri bankovom hlasovaní žiadna banka nebude 1/2 roka garantovať navrhované podmienky (úrokovú sadzbu), kým papiere obehnú všetkých takýchto vlastníkov. Podotýkam, že p. Štepanovská hovorila, že musí byť hlasovacia listina a nemôžu byť hlasovacie hárky. Pozn.: Vlastníci nechcú dať nikomu splnomocnenie – chcú hlasovať sami.
Dôležité je, aby vlastníci boli o konaní písomného hlasovania oboznámení vopred, najmenej 7 dní pred prvým dňom konania hlasovania. Vlastníci musia svoj názor (súhlas alebo nesúhlas) vyjadriť na hlasovacej listine, ktorá musí obsahovať vyžadované náležitosti: plné znenie schvaľovaného návrhu, deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo NP v dome, otázka alebo otázky s poradovými číslami, miesto na vyjadrenie súhlasu alebo nesúhlasu, miesto pre podpis a uvedenie dátumu podpisu. Ak sa rozhoduje o úvere alebo o zabezpečení úveru podľa § 14 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. musí byť podpis vlastníka, ktorý sa na-chádza mimo miesta hlasovania, overený u notára alebo obcou. Je to nevyhnutné pre platnosť hlasu vlastníka. Vyriešiť je to možné len v prípade, ak termín hlasovania určíte na viac dní, hlasovanie oznámite a hlasovacie listiny zašlete skôr ako sedem dní.
Ako sa skôr dostať k hlasovacej listine? Je to možné uložením tohto dokumentu v Notárskom centrálnom registri listín. Vlastník, ktorý túto listinu príde overiť k notárovi, zároveň požiada o jej uloženie v Notárskom centrálnom registri listín, notár ju uloží s uvedením osoby správcu a vlastníkovi oznámi číslo listiny. Ak vlastník toto číslo listiny oznámi správcovi, ten môže túto listiny vybrať u ktoréhokoľvek notára na území SR ešte v daný deň. Je to však nákladnejšie – uloženie alebo vydanie dvoch strán na dobu kratšiu ako 14 dní stoja 4,39 eura.
2. Zmenou zákona, sa mal zvýšiť počet hlasov pri opakovanom hlasovaní o tej istej veci do 1 roka. No mal sa znížil počet hlasov pri prvotnom hlasovaní tým, že schôdza je uznášania schopná ak je na začiatku schôdze prítomná 2/3 väčšina vlastníkov. Ak odsúhlasujem novú ZOVS prípadne iné veci kde treba nadpolovičnú väčšinu všetkých hlasov, nám povedali, že stačí nadpolovičná väčšina z 2/3, takže ak je v BD 100 bytov a schôdze sa zúčastní 75 vlastníkov s platnými hlasmi, stačí aby to odsúhlasilo 38 vlastníkov. Je uvedené tvrdenie správne a môžeme ho uplatňovať v praxi?
Ust. § 14 bolo zmenené zákonom č. 205/2014 Z. z., ktorý novelizoval zákon č. 182/1993 Z. z. k 01. 10. 2014. Tým sa do zákona doplnila podmienka uznášaniaschopnosti schôdze vlastníkov, aj kvórum potrebné na platnosť hlasovania o tej istej veci v priebehu jedného roka. Je potrebné presne rozlišovať najprv o čom sa hlasuje a podľa toho určiť potrebný počet hlasov na platnosť a úspešnosť hlasovania.
Napr. ak sa hlasuje o novej zmluve o výkone správy, počet hlasov je určený v § 8a ods. 1 zákona (sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome). Musíme ale dodržať aj § 14 ods. 3 zákona – prítomnosť vlastníkov bytov a NP v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. No druhú podmienku – počet hlasov na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov, nemôžeme dodržať, pretože iné ustanovenie pre túto vec ustanovuje kvórum osobitne. Zároveň posledná veta § 14 ods. 3 zákona vylučuje možnosť hlaosvania o tejto veci ak nie je schôdza uznášaniaschopná počtom 2/3 všetkých vlastníkov.
1. situácia – 2/3 všetkých vlastníkov + zákonom určený počet hlasov
Ak je teda v bytovom dome 100 bytov, aby bola schôdza uznášaniaschopná je potrebná prítomnosť aspoň 67 vlastníkov (§ 14 ods. 3), ale na rozhodnutie o novej zmluve o výkone správy je potrebných aspoň 51 hlasov (§ 8a ods. 1), a to aj v prípade ak by boli prítomní všetci vlastníci.
2. situácia – 2/3 všetkých vlastníkov + nadpolovičná väčšina prítomných
Ak sa hlasuje o veci, ktorá je vylúčená z hlasovania po jednej hodine od oznámeného začatia schôdze napr. rozhodovanie o dobrovoľnej dražbe bytu alebo o výške preddavkov do fondu, je potrebné dodržať uznášaniaschopnosť schôdze, ak má bytový dom 100 bytov a príde 75 vlastníkov, na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas 38 vlastníkov.
3. situácia – nadpolovičná väčšina prítomných
Ak sa hlasuje o veci, ktorá nie je vylúčená z hlasovania po jednej hodine od oznámeného začatia schôdze, napr. o súdnom vymáhaní pohľadávky alebo návrhu na exekučné konanie pohľadávky, na prijatie rozhodnutia postačuje nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov.
3. Spoločenstvá vlastníkov nemusia byť zapísané v registri správcov. Čo v prípade, že spoločenstvo vlastníkov má uzatvorenú mandátnu alebo inú zmluvu so správcovskou spoločnosťou, ale len na vedenie účtovníctva. Správu si spoločenstvo vykonáva samostatne. Musí byť takýto správca zapísaný v registri správcov, ak robí len ekonomickú agendu pre spoločenstvá a nemá uzatvorenú žiadnu Zmluvu o výkone správy?
Fyzická alebo právnická osoba, ktorá poskytuje určité služby pre spoločenstvo vlastníkov bytov – napr. ekonomické, daňové, na základe zmluvy uzatvorenej so spoločenstvom, sa nemôže považovať za správcu vo vzťahu k tomuto spoločenstvu. Ak fyzická alebo právnická osoba má uzatvorenú zmluvu so spoločenstvom, nepovažuje sa za správcu vo vzťahu k tomuto konkrétnemu bytovému domu a nemá povinnosť byť zapísaná v zozname správcov bytových domov. Ak však takáto osoba vykonáva správu podľa zmluvy o výkone správy pre iný bytový dom, má povinnosť byť zapísaná v zozname správcov bytových domov. Plnenie povinností správcu v zmysle zákona o správcoch bytových domov kontroluje ministerstvo len vo vťahu k tomu bytovému domu, kde osoba vystupuje v pozícii riadneho správcu.
4. Na schválenie ZoVS, jej zmeny alebo zánik je nutný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov (§ 8a/1), pričom podľa §8a/3 dňom skončenia správy prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo spoločenstvo. Avšak v prípade úveru na obnovu (komerčného či ŠFRB) inštitúcie odmietajú akceptovať rozhodnutie vlastníkov a kvóra podľa horeuvedených §. Domáhajú sa dodržania §14/4 „..ak hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej…“, nakoľko pri zmene správcu sú k úverovým zmluvám vypracovávané dodatky. Žiadame o vyjadrenie, kto má pravdu a o prípadné upravenie § tak, aby si neprotirečili, resp. uviesť výnimky/usmernenia v prípade úverov.
Základná otázka je či zmena správcu je zmenou zmluvy o úvere. Podľa § 22 ods. 1 Občianskeho zákonníka zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v jeho mene. Zo zastúpenia vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému. Podľa § 23 OZ zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho orgánu (zákonné zastúpenie) alebo na základe dohody o plnomocenstve. V prípade správcu sa jedná o zákonné zastúpenie vlastníkov bytov a NP. Správne by na zmluve mali byť uvedené údaje zastúpených vlastníkov s uvedením zástupcu. Ak však banky ponímajú uvedenie správcu do textu zmluvy o úvere, považujú zmenu správcu za zmenu zmluvy o úvere a tým aj hlasovanie vyžadujú podľa § 14 ods. 4 zákona. Je to teda otázka výkladu a kým nebude výslovne uvedený konkrétny výklad pre takýto prípad, budú si banky vyžadovať splnenie nimi požadovaných podmienok. Ak bude dodržané kvórum na výmenu správcu (nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov) je toto rozhodnutie platné, a nemá to vplyv na platnosť už uzatvorenej zmluvy o úvere a na plnenie povinností a využívanie práv z tejto zmluvy o úvere.
5. Vlastníci BD schválili písomným hlasovaním odchod zo správy. Správcovi odmietli vydať originály hlasovacích lístkov a zápisu z písomného hlasovania a odmietli dať urobiť notársky overené kópie. Avšak tieto originály žiadala od správcu predložiť ako komerčná banka tak aj ŠFRB pri oznámení zmeny správy. Ako má pôvodný správca postupovať?
V prípade ak správca neorganizoval písomné hlasovanie a dokumenty nemá k dispozícii, ani mu na jeho žiadosť vydané neboli, je potrebné, aby správca komerčnej banke a ŠFRB oznámil, že nemá tieto dokumenty k dispozícii z dôvodu odmietnutia ich vydania vlastníkmi a odkázal banku (ŠFRB) na nového správcu s touto požiadavkou. Zároveň žiadosť banky (ŠFRB) o predloženie dokladov môže pôvodný správca zaslať novému správcovi, pretože po skončení pôvodnej správy je povinnosťou nového správcu komunikovať a plniť požiadavky voči banke (ŠFRB).
6. Vlastníci BD s úverom v komerčnej banke pri odchode zo správy od pôvodného správcu „zakázali“ novému správcovi pristúpiť k úverovej zmluve/prevziať povinnosti z úverovej zmluvy (splácať úver). Podľa §8a/3 dňom skončenia správy prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základ rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo spoločenstvo. Aké prostriedky na vymoženie splnenia tejto povinnosti má pôvodný správca, ak nový správca poslúchne nových klientov aj za cenu porušenia zákona? Je možné v takomto prípade pre pôvodného správcu nedodržať §8a/4 „…Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania.“ bez toho, aby bol povinný zaplatiť úroky? Ak nie, ako má vyriešiť splátky úverov, nakoľko bez dodatku k úverovej zmluve banka stále žiada splácanie prostredníctvom pôvodného správcu?
Skončením správy pôvodným správcom pre neho povinnosti vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy o úvere zanikajú a prechádzajú na nového správcu a to bez ohľadu na to, či nový správcu k úverovej zmluve „pristúpi”. To platí v prípade, že zmluva o úvere je uzatvorená správcom za vlastníkov bytov a NP v bytovom dome ale nie v prípade ak je ako dlžník z úverovej zmluvy uvedený správca ako samostatný subjekt (nie ako správca). Nový správca pri správe domu je povinný hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy a zodpovedá za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Nový správca by sa dopustil porušenia zákonných povinností, ak by neuhrádzal splatné splátky úveru, čo by mu jednak mohol vytknúť kontrolný orgán a neskôr aj vlastníci, ak zmenia názor. Pôvodný správca nie je oprávnený nedodržať § 8a ods. 4 zákona. Pôvodný správca musí najneskôr v deň skončenia správy previesť zostatok finančných prostriedkov na účte domu. Pôvodný správca by ku dňu skončenia správy mal túto skutočnosť banke oznámiť, že k zmene zastupujúceho subjektu dochádza zo zákona a akékoľvek konanie banky voči pôvodnému správcovi je neoprávnené, po právnej stránke zmena zástupcu nemá vplyv na povinnosti zastúpeného. Uvedené je vhodné oznámiť aj novému správcovi. Tým si pôvodný správca svoje povinnosti splní a neuhrádzanie splátok nemožno pôvodnému správcovi vytknúť.
7. Vlastníci BD schválili zmenu správcu. Pôvodný správca toto obratom oznámil ŠFRB, kde má BD úver. Avšak ŠFRB začalo konať (pripravovať dodatok k úverovej zmluve) až dňom nadobudnutia platnosti novej ZoVS. Opätovne nastáva otázka splátok, pričom ŠFRB niekedy „prepisuje“ úver aj 1/2 roka – je možné nedodržať §8a/4 „…Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania.“ bez toho, aby bol povinný zaplatiť úroky?
Nie, správca musí previesť zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom, porušenie tejto povinnosti je viazané na deň skončenia správy, uplynutím tohto dňa nastáva sankcia v podobe zaplatenia úrokov z omeškania. Tento deň sa nedá posunúť ani inak tejto sankcie vyvarovať, zákon takú možnosť nepripúšťa. Dňom začatia zmluvy o výkone novej správy musí hospodárenie ďalej viesť nový správca, vrátane riešenia splátok vzniknutých pred začatím novej správy, ktoré nebolo možné splatiť skôr kvôli postupu zo strany ŠFRB. Podstatné nie je kedy splátka vznikla, ale čas, kedy sa to rieši. A hranica medzi tým kedy veci správy rieši pôvodný správca a kedy nový správca, je deň skončenia pôvodnej a začatia novej správy. Nedelíme to teda podľa toho, že rieši to ten správca, za koho pôsobnosti záväzok vznikol.
8. Podľa §8a ods. 8 ak správca vypovedal Zmluvu o výkone správy Bytovému domu a do dňa ukončenia výpovednej lehoty nemá BD nového správcu, pôvodný správca je povinný tento BD ešte rok spravovať a potom založiť spoločenstvo. Čo v opačnom prípade? Ak vypovedajú zmluvu o výkone správy vlastníci, no do dňa ukončenia výpovednej lehoty nemajú uzatvorenú novú Zmluvu o výkone správy? S týmto problémom sme sa už viac krát stretli, že pôvodný správca vypovedal všetky zmluvy na dodávku energií ku dňu skončenia výpovednej lehoty a BD bol nejakú dobu bez správcu, čo malo aj za následok odpojenie od energií, keďže pôvodný správa vypovedal všetky zmluvy.
Správca je povinný vykonávať správu v mene vlastníkov a na ich účet, preto by aj zmena správcu nemala znamenať ukončenie zmluvy ale len zmenu osoby konajúcej za vlastníkov bytov. Podľa § 8a ods. 8 zákona na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pokiaľ sa jedná o výpoveď vlastníkov bytov správcovi, je to jednostranný právny úkon, ktorý v prípade ak je platný, vyvolá dôsledok, ktorý je skončenie zmluvy ku dňu uplynutia výpovednej lehoty. Situácia, ak vlastníci dajú výpoveď zo zmluvy správcovi, nie je výslovne v zákone riešená, nakoľko zákonodarca predpokladal, že ak už vlastníci potrebnou väčšinou (nadpolovičná všetkých vlastníkov) rozhodnú o výpovedi zároveň budú už uvažovať príp. rozhodovať aj o novom správcovi. Pozor, ak sa prijíma nová zmluva o výkone správy pre skončení pôvodnej zmluvy, musí byť jej účinnosť datovaná až dňom nasledujúcim po uplynutí výpovednej lehoty pôvodnej zmluvy.
9. V súvislosti s hlasovaním sa v zákone o bytoch vychádza vždy z princípu, že pre platnosť; schválenie; prijatie rozhodnutia vlastníkov je nutné, aby bolo prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov v bytovom dome (pokiaľ ex offo sa nevyžaduje vyššiu väčšinu). Buď sa jedná o nadpolovičnú väčšinu prítomných na schôdzi (bez ohľadu na situáciu, či sa hlasuje od začiatku schôdze alebo po uplynutí hodiny od jej zahájenia) alebo zákon používa termín „schvaľuje (vyslovuje súhlas nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“ (pokiaľ ex offo sa nevyžaduje vyššiu väčšinu) záleží od problému o ktorom sa hlasuje, Naša otázka smeruje k zodpovedaniu u upresneniu pojmu „väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“; Ktorí z vlastníkov bytov a nebytových v priestorov v bytovom dome tvoria pri hlasovaní o zriadení formy správy, o zmene formy správy, prijatí zmluvy alebo vypovedaní zmluvy o výkone správy, voľbe orgánov spoločenstva, výške preddavku do fondu opráv a iných v zákone o bytoch taxatívne určených otázkach „väčšinu všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“?
Ako príklad si dovoľujeme uviesť nasledovnú modelovú situáciu:
BD má 100 hlasov
2/3 väčšina = 75 hlasov;
nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov = 51 hlasov;
Nadpolovičná väčšina z 2/3 = 38 hlasov
Pre prijatie určeného uznesenia v jednom prípade stačí 38 hlasov, v druhom 51 hlasov
Je to nielen gramatický, ale najmä matematický výklad – nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome je 51 hlasov zo všetkých 100 hlasov. Už v základnom označení – nadpolovičná väčšina všetkých a nadpolovičná väčšina prítomných je základný matematický rozdiel. Výslovná časť poslednej vety v odseku 3 § 14, ktorá z hlasovania vylučuje uvedené ustanovenia, by potom nemala zmysel.
10. V tejto súvislosti v praxi prináša aj ďalšie nejasnosti. Pokiaľ sme dospeli k záveru, že pre prijatie v konkrétnych skutočnostiach sa vyžaduje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov (nie prítomných) a schôdza nebola na začiatku uznášania schopná (účasť menej ako 2/3 hlasov) ale postupne účasť vzrastala, avšak ani do hodiny od jej začatia sa nedosiahla 2/3 účasť, avšak je na nej prítomných viac ako 50 % vlastníkov z platným hlasom, je možné, aby za tejto situácie bolo uskutočnené hlasovanie aj o tých otázkach, v ktorých zákon vyžaduje, aby hlasovali všetci vlastníci bytov a NP a ak by bolo prijaté nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, bolo by platné.
Zastávame názor, že pokiaľ schôdza nie je od začiatku uznášania schopná, nie je možné počas trvania schôdze hlasovať o veciach upravených v ods. 4 a 5 a § 7a ods. 1, § 7c ods.2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, §8b ods. 2 písm. i), § 10 ods.1 a § 16 ods. 3 a 4.
Príklad:
BD má 100 hlasov
Nadpolovičná väčšina všetkých: 51
Na schôdzi prítomných 65 vlastníkov (nedosiahli účasť 2/3)
Za schválenie napr. ZVS (§ 8a ods. 1) by hlasovalo 62 vlastníkov prítomných na schôdzi.
Bolo možné o danej veci hlasovať ak na schôdzi bolo dostatok hlasov a aj hlasovala potrebná väčšina na prijatie uznesenia?
Súhlasím s názorom, že pokiaľ schôdza nie je od začiatku uznášania schopná, nie je možné počas trvania schôdze hlasovať o veciach upravených v poslednej vete v odseku 3 § 14. Vylučuje to uvedené ustanovenie, pre uvedené prípady ak nie je schôdza v čase je otvorenia uznášaniachopná, ďalej sa pre rozhodovanie o týchto veciach uznášaniaschopnosť ani nemôže zisťovať a to aj v prípade ak by bola prítomná a aj hlaosvala nadopolovočná väčšina všetkých vlastníkov. Takéto rozhodnutie by bolo v rozpore so zákonom, teda absolútne neplatné.
11. Výklad ust. § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.
Naša spoločnosť si uvedené ustanovenie vykladá tak, že vlastník takéhoto bytu je povinný platiť do fondu prevádzky, údržby a opráv a odmenu za správu za rovnakých podmienok ako ostatní vlastníci. Čo sa týka výšky zálohových platieb za plnenia (služby) sme toho názoru, že pokiaľ sú zálohy kalkulované na osobu, tak sa v takom prípade počíta záloha za jednu osobu (pokiaľ sú počítané na priestor, tak nie je problém). Väčšina služieb (osvetlenie, upratovanie, odvoz odpadu, výťah) sa počíta na osoby, nakoľko to vyplýva z rozhodnutia vlastníkov alebo aj zo ZVS. Vlastníci nie sú naklonení riešeniu, že by väčšina služieb sa počítala na priestor buď na byt alebo m2. Argumentujú tým, že v dnešnej dobe je veľký problém s prenájmom bytov, v byte býva oveľa viac osôb ako je majiteľ ochotný priznať a tieto osoby aj u správcu prihlásiť. Tiež sú názoru, že aj vlastník, ktorý užíva byť len občas, alebo vôbec, do bytu chodí, používa výťah, nie sú prístupní k zmene dohodnutých kritérií.
V praxi sme sa stretli so stanoviskom klienta (advokáta), ktorý s takýmto postupom nesúhlasí a apeluje na skutočnosť, že zákon v tom istom paragrafe, v ods. 6 prikazuje správcovi pri rozúčtovaní úhrad za plnenia zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Žiada, aby vo všetkých položkách, ktoré sú počítané na osobomesiace bol akceptovaný stav, že v byte nikto nebýval – stav 0 osobomesiacov.
Je na rozhodnutí samotného správcu, aby pri rešpektovaní zákonných ustanovení v danom prípade § 10 ods. 6 a ods. 7 sám rozhodol do akej miery bude zohľadňovať mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkom? Aké plnenia vyplývajúce z § 10 ods. 7 má zákon na zreteli, v ktorých sa vlastník nemôže domáhať upustenia od povinnosti ich platiť na účet domu?
Uvedené znenie § 10 ods. 6 sa do zákona doplnilo s účinnosťou od 1.7.2007 zákonom č. 268/2007. O spôsobe rozúčtovania úhrad rozhodujú vlastníci v dome, o miere využívania nemôže rozhodnúť správca sám, aspoň pravidlá na určenie miery využívania alebo rozúčtovanie musia byť schválené vlastníkmi.
Rozsudok Krajského súdu v Prešove z 27. septembra 2013, sp. zn. 15 Co 17/2012, preskúmaný aj Ústavným súdom SR (ÚS 218/2014-9)
Vychádzajúc zo znenia žaloby predmetom pôvodnej žaloby o zaplatenie, bol nedoplatok na preddavkovaných platbách mesačných úhrad spojených s vlastníctvom a užívaním bytu.
S poukazom na citované ustanovenia odvolací súd zaviazal žalovanú k zaplateniu nedoplatkov na zálohovitých platbách. Vychádzal zo zistenia, že zhromaždenia vlastníkov bytov konané dňa 29. 1. 2005 a 2. 4. 2005 zákonným spôsobom schválili mesačné preddavky v sume 936,- Sk a od 1. 4. 2005 v sume 1 083,- Sk, čo však žalovaná nerešpektovala a schválenú sumu neuhrádzala. Žalovaná po schválení týchto preddavkov nevyužila svoje právo obrátiť sa v lehote 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd v zmysle citovaného ustanovenia § 14 ods. 4 zákona, čím sa stanovená výška preddavku stala definitívnou.
Rozhodnutie Krajského súdu Bratislava z 28.02.2017, sp. zn. 5Co/443/2014
Ako je uvedené vyššie, zákon č. 182/1993 Z. z. v ustanovení § 10 ods. 6 za plnenia, ktoré sú poskytované s užívaním bytu, výslovne označuje i náklady spojené s užívaním výťahov. V prípade výťahu ako spoločného zariadenia domu je teda potrebné rozlišovať náklady na jeho prevádzku, údržbu a opravy (hradené z FPÚO) od nákladov za užívanie výťahu, ako plnenia spojeného s užívaním bytu, hradené z mesačných preddavkov za plnenia spojené s užívaním bytu alebo z ich vyúčtovania. V súlade s uvedeným ustanovením žalovaný do vyúčtovania úhrad plnení zaradil i náklady spojené s užívaním výťahu. Sporné náklady za „servis výťahu“, predstavujúce odmenu poruchovej službe, ktorú možno v prípade potreby privolať priamo z výťahu, sú nesporne spojené s užívaním výťahu. Takéto náklady žalovaný celkom opodstatnene vyúčtoval tým vlastníkom, ktorí vzhľadom na polohu bytu alebo nebytového priestoru výťah skutočne používajú a v prípade jeho poruchy môžu dodávanú službu aj skutočne využiť.
V zmysle zákonného znenia aj dôvodovej správy sa ustanovenie vzťahuje na preddavky do fondu, úhrady za plnenia (napr. osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody…) a platby za správu.
Dôvodová správa zákona č. 205/2014 Z. z. (k bodu 5)
Niektorí vlastníci, ktorí v byte nebývajú alebo nebytový priestor nevyužívajú, nie sú ochotní platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu, pričom argumentujú svojou neprítomnosťou v dome. Vzhľadom na skutočnosť, že náklady na správu domu vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty, nebytové priestory, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok vlastníkmi využívané alebo nie, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný uhrádzať ich po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
12. Prevod spoločných častí v bytovom dome
– v prílohe posielam pár stanovísk k tejto problematike.
– princíp je ten… nevieme sa dopátrať pravdy, resp. záväzného stanoviska k tomu koľko vlastníkov by malo súhlasiť pri prevode spoločných častí za účelom vstavby v bytovom dome.
Napr. xyz osoba príde a má záujem vybudovať v priestoroch kočikárne byt, v tomto prípade ide vstavbu v bytovom dome. Na odsúhlasenie zmluvy o vstavbe je potrebný v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. súhlas 2/3 všetkých vlastníkov… to je ok… ale pýtam sa nejde súčasne aj o prevod spoločných častí bytového domu?, vtedy je potrebný súhlas všetkých vlastníkov v bytovom dome. Aký by mal byť postup… každý správca sa tomu vyhýba lebo je to komplikované a sú rôznorodé stanoviská.
Jedná sa v podstate o dve súvisiace a nadväzujúce skutočnosti. Zmluva o vstavbe je širší pojem, môže sa jednať o vstavbu priestoru, ktorý zostane spoločnou časťou domu bez zmeny vlastníckeho usporiadania, ale využívať ho budú len niektorí vlastníci, ktorí vstavbu financovali. Na schválenie takejto zmluvy je potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Druhou špecifickou možnosťou zmluvy o vstavbe je prípad, ak vstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty alebo nebytové priestory, zmluvu so stavebníkom uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva musí okrem náležitostí uvedených v odseku 1 obsahovať presné vymedzenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V takomto prípade novovzniknutý byt (NP) zmení vlastníka (z podielových spoluvlastníkov spoločnej časti na jediného vlastníka novovzniknutého bytu), zároveň dôjde k zmene výmery podlahovej plochy aj výšky spoluvlastníckych podielov všetkých vlastníkov. Preto sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, musí sa rozhodnúť o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí.
Pýtam sa je to tak, že za účelom stavebného konania stačí podpísaná zmluva o vstavbe 2/3 vlastníkov? a čo potom vklad na kataster? bude to stačiť katastru? či bude vyžadovať súhlas všetkých vlastníkov…… veď pôjde o zmenu spoluvlastníckeho podielu… nie? tak by s tým mali súhlasiť všetci vlastníci.
Je rozdiel v posudzovaní tej istej veci stavebným úradom – rieši či stavebník má právo vykonať stavbu (zmluva o vstavbe odsúhlasená 2/3 všetkých je platná) a okresný úrad, katastrálny odbor – rieši, či sa na základe takéhoto právneho úkonu môže zmeniť vlastnícke právo.
13. Mám ešte jednu otázku… ak sa všetci vlastníci spiknú voči jednému vlastníkovi v bytovom dome a majú záujem podať návrh na súd v zmysle § 11 ods. 5… môže ich správca v tomto súdnom konaní v zmysle zák. o vlastníctve bytov zastupovať? alebo by mal byť v tomto smere nestranný… a odporučiť aby oslovili niekoho iného, a ak si vyberú nejakú advokátsku kanceláriu… čo náklady? môžu byť hradené z FPUaO?
Podľa uvedeného ustanovenia § 11 ods. 5 môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru. Podľa § 8b ods. 1 je správca oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. V tomto prípade sa nejedná o správu domu ale o realizáciu práva vlastníka bytu, vyplývajúceho z jeho postavenia vlastníka, preto správca v takomto konaní nemôže zo zákona zastupovať vlastníka, ktorý návrh podáva. Správca ako subjekt by mohol v konaní vystupovať len na základe splnomocnenia. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky by sa nemali hradiť náklady právneho zástupcu v súdnom spore, pokiaľ si to vlastníci neodsúhlasia a nebude v lehote 30 dní napadnuté toto rozhodnutie prehlasovaným vlastníkom.
