Problematiku obnovy bytového fondu na Slovensku môžeme z pozície výrobcu stavebných materiálov hodnotiť rôzne: v užšom pohľade zameranom len na komponenty tepelno-izolačného systému môžeme konštatovať, že konštrukčná skladba tohto stavebného výrobku sa až tak veľmi nezmenila. Výrobcovia izolantov, rozperných kotiev, lepidiel a povrchových úprav inovujú svoje produkty, ale v poslednom období nemôžeme hovoriť o nejakej skokovej zmene v tejto oblasti. Pokiaľ trh nevygeneruje reálnu požiadavku na úplne nové technické postupy, vyzerá to tak, že aj naďalej budeme využívať dostupné, cenovo prijateľné riešenia.

Čo sa však zmenilo sú normové požiadavky pre návrh tepelnoizolačnej vrstvy stenovej a strešnej konštrukcie, zvýšil sa tlak na komplexnosť obnovy a kvalitu vyhotovenia detailov. Vytvorilo sa silné konkurenčné prostredie, ktoré sa prejavuje silným tlakom na ceny za zhotovenie diela. Materiál sa musí nakúpiť, ľudia sa musia zaplatiť. Práve posledný bod je častou príčinou fluktuácie na pracovnom trhu, ktorý sa tak otvára pracovníkom s menšími finančnými nárokmi, ale aj menšími pracovnými skúsenosťami a menšou snahou dlhodobo prispievať k dobrému menu zhotoviteľa. Situácia na trhu dodávateľských firiem sa mení…

Horeuvedené súvislosti ako zodpovedný výrobca vnímame a v obnove bytových domov sa snažíme poradensky pôsobiť najmä pri realizáciách, ktoré sú iné, odlišné, jedinečné… Ako sme socialistické sídliská vnímali, že sú „na jedno kopyto“, tak aj obnovu štandardných stavebných sústav môžeme vnímať podobne: jednotlivé domy sa odlišujú farebnosťou, ale z hľadiska technického riešenia ide veľmi často o identické postupy. Tu je vždy väčšia pravdepodobnosť, že projektant alebo zhotoviteľ sa už všetko naučil na predchádzajúcich realizáciách. O to zaujímavejšie vyznievajú projekty, ktoré sú atypické a vyznačujú sa špecifickými okrajovými podmienkami. Baumit je nielen výrobca stavebných materiálov, ale aj spoločnosť, ktorá zhromažďuje know-how v oblasti bytových domov, čo je potom možné pretaviť do technického poradenstva pri príprave projektov alebo aj priamo pri realizácii. V tomto duchu môžeme uviesť niekoľko oblastí a referencií, kde sa utvára priestor pre individuálne poradenstvo a obohacujúcu skúsenosť pre zúčastnené subjekty obnovy:

Atypická stavebná sústava a špecifickí vlastníci bytov

Bytový dom je situovaný na severnom Slovensku, v širšom centre okresného mesta s dobrou dostupnosťou všetkého, čo človek potrebuje k príjemnému bývaniu. To je veľmi dôležitý fakt, ktorí ocenia najmä ľudia s ťažkým zdravotným postihnutím, ktorí v tomto dome bývajú už dlhé roky. Špecifické požiadavky na bezbariérový prístup, šírku chodbových komunikácií a potrebu vytvoriť si naozaj kvalitné prostredie bytového domu súvisí s tým, že pomerne veľkú časť života trávia v interiéri. Ľudia v tomto dome tvoria súdržnú komunitu, ktorej záleží nielen na vlastnom byte, ale aj spoločných priestoroch domu. Preto ich požiadavky na kvalitu obnovy boli veľmi vysoké a zvolili si cestu drahších materiálov a konštrukcií, ktoré nie sú štandardnou súčasťou obnovovaných domov. Nejde o často používanú stavebnú sústavu a aj realizácia bola komplikovaná, lebo sa objavovali nové skutočnosti, ktoré nebolo možné predtým riešiť v projekte. Pôvodný keramický obklad musel byť odstránený až na podklad, pričom v niektorých častiach sa až dodatočne „objavili“ nevďačné heraklitové dosky, ktoré nie sú vhodným podkladom pre kotvenie. Pôvodnú omietku bolo potrebné lokálne osekať, v ponechanej časti spevniť vhodným penetračným náterom. Objekt má náročnú geometriu, ktorá preverila kvalitu dodávateľskej firmy a bolo potrebné zatepliť množstvo tepelných mostov v podobe vystupujúcich častí. Súčasťou obnovy bola výmena zasklených loggií (arkierov) aj s prestrešením, ktoré vytvorili množstvo napojení na tepelnoizolačný systém. Bolo potrebné riešiť náročné klampiarske konštrukcie, aby sa zabránilo riziku zatekania do fasády (použité dosky z minerálnej vlny). Loggie boli zasklené systémovým trojsklom, takže spolu so zateplením podlahy loggie sa pre vlastníkov bytov vytvoril priestor, ktorý má pre nich oveľa väčší význam, ako pre ľudí, ktorí majú možnosť tráviť čas v prírode. V štítových stenách boli okná nahradené balkónovými dverami a závesnými balkónmi, ktoré zvýšili štandard bytov a prispeli aj k atraktívnejšiemu vzhľadu fasády. V spoločných vnútorných priestoroch bola vymenená podlahová krytina a použili sa hladké sadrové stierky.

Obr. 1 – 2 Bytový dom žiari novotou – fasáda sa zmenila nielen farebne, ale prispeli k tomu aj nové zasklenia a balkóny s moderným tvaroslovím

Počas tejto realizácie sa za pochodu vynárali nové požiadavky a detaily, ktoré nemali svoj predobraz v podobných alebo identických domoch, takže spolupráca medzi projektantom, zhotoviteľom a stavebným dozorom musela byť koordinovaná a efektívna. Pre Baumit je príjemné byť súčasťou tejto zvládnutej obnovy, disponovať kvalitnou referenciou a v neposlednej miere vnímať spokojnosť vlastníkov bytov. Ďakujeme všetkým partnerom, ktorí prispeli k tejto vydarenej realizácii.

Obr. 3 – 4 Pôvodné konštrukcie sú silno poškodené spôsobom užívania objektu.
Oproti obnovám štandardných bytových domov, táto bude prebiehať bez prítomnosti obyvateľov domu.

Obnova objektov s nižším štandardom bývania

Vo všeobecnosti panuje na trhu obnovy bytových domov názor, že „tí, ktorí chceli zatepliť, tak už urobili, teraz ostávajú už len problematické bytovky“. A asi je to aj pravda: často sú problematické najmä z hľadiska skladby vlastníkov alebo obyvateľov domov. Niekde prevládajú starší ľudia, niekde chýba vôľa dohodnúť sa, ale sú aj také, kde obyvatelia doslova „vybývali“ obytné priestory a správca má mimoriadne ťažkú úlohu pri spravovaní takýchto domov.

Snaha o zlepšenie stavebno-technického stavu objektov neprichádza zo strany samotných obyvateľov domov, nakoľko títo najčastejšie nie sú (neboli) vlastníkmi bytov, ale len nájomcami. Vlastník objektu je potom v pozícii, že sám musí riešiť problematiku týchto domov, najčastejšie s dotačným financovaním obnovy.

Stanovenie technického stavu objektu je mimoriadne ťažké, najmä pokiaľ ide o stanovenie jej rozsahu. Špecifický spôsob užívania objektov prináša výraznejšie poškodenie technického stavu a často aj množstvo hygienických problémov, ktoré v iných typoch objektov nie je potrebné riešiť. Tu je dôležité stanoviť najmä efektívnosť riešenia, trvácnosť materiálov a optimálny štandard obnovy. Stále sa pohybujeme v kategórii systémových riešení, ale zohľadňujeme aj podmienky, ktoré inde zohľadňovať nemusíme.

Výrobca stavených materiálov môže potom už v štádiu projektového riešenia navrhnúť postupy pre obnovu omietkových plôch, podlahových vrstiev a v neposlednom rade aj fasády. Početnosť takýchto obnovovaných domov regionálne kolíše, ale vzhľadom na to, že „tí, ktorí chceli zatepliť, tak už urobili, teraz ostávajú už len problematické bytovky“, musíme byť pripravení aj na túto alternatívu.

Nové objekty so starými problémami

Nejako automaticky problematiku obnovy bytových domov spájame so štandardizovanými a typizovanými stavebnými sústavami, u ktorých po približne päťdesiatich rokoch riešime obnovu ich technického stavu s dosahom na predĺženie životnosti. Cítime celospoločenskú potrebu tohto procesu a aj sami obyvatelia bytových domov nasledujú tento trend, lebo nakoniec im prináša benefity.

Trochu však zabúdame na objekty, ktoré sú komerčného charakteru, prípadne novšie rezidenčné projekty. Tie sú z konštrukčného a materiálového hľadiska modernejšie, často už realizované so zateplením. V tomto prípade nemožno hovoriť o masívnych konštrukciách, hrubých vrstvách a „časových rezervách“, ktoré sú typické pre panelovú výstavbu a tehlové domy. Pokiaľ dôjde k poškodeniu povrchovej úpravy a zatekaniu do tepelnoizolačného systému, degradácia postupuje relatívne rýchlo. Už dnes sme svedkami toho, že by bolo potrebné obnoviť zateplené fasády desaťročných objektov, ktoré vykazujú nielen vizuálne nedostatky, ale aj vážne poruchy spojené s trhlinami a zatekaním!

Starostlivosť o tieto objekty spadá skôr do priebežnej údržby a kontroly technického stavu: tak, ako sa kontrolujú technické zariadenia, mala by sa kontrolovať aj fasáda, aby včasný zásah odvrátil jej ďalšiu degradáciu. Vlastníci bytov neakceptujú fakt, že ich „nová“ fasáda potrebuje rekonštrukciu… tomuto postoju sa vlastne ani nemôžeme čudovať. Preto sa snažme skôr pôsobiť preventívne a včasnými zásahmi zabrániť škodám väčšieho rozsahu. V tomto prípade platí: čím skôr pristúpime k sanácii nedostatkov, tým viac ušetríme peňazí. Odkladanie problémov prinesie len škody väčšieho rozsahu a vyššie finančné nároky obnovy.

Obr. 5 – 6 Stav po cca 10 rokoch… rozsah porúch na fasáde je príliš veľký, ochota vlastníkov bytov financovať obnovu a nápravu škôd je príliš malá.

Veľa hovoríme o materiáloch, veľa hovoríme o technológiách a aj o legislatíve. Rozvíjame izolované, paralelné riešenie problematiky, ale obnova bytových domov je v prvom rade proces, ktorý kontinuálne vťahuje všetkých participantov do vzájomných vzťahov. Baumit ako výrobca disponuje materiálmi a systémami, ktoré pokrývajú širokú škálu objektov a požiadaviek trhu, ale chceme byť aktívnym partnerom aj v oblastiach, ktoré sú menej štandardné a náročnejšie z hľadiska poradenstva.