Dobrým správcom do budúcna bude ten, ktorý mimo štandardných povinností poskytne vlastníkom služby navyše. Jednou zo spoločností, ktoré také služby poskytujú, je spoločnosť TECHNOSPOL Slovakia s. r. o., ktorá spravuje byty v Galante aj v Nitre. Čím sa líšia od ostatných? Svoju firmu nám v nasledujúcich riadkoch predstavil František Beňo, ktorý spolu so svojou manželkou Katkou dávajú do svojej práce aj kusisko svojho srdca. Vlastníkom pomáhajú nielen po technickej stránke svojou prácou, ale aj nápadmi, ako skrášliť ich bývanie a tak spolu zveľaďujú ich majetok. Na svoju prácu môžu byť pyšní. Svedčia o tom obnovené bytovky, o ktorých sa dočítate v nasledujúcich riadkoch…
Čo by sme mali vedieť o vašej spoločnosti?
Sme spoločnosť, ktorá je na trhu viac ako 20 rokov. Zameriavame sa na služby pre bytové a nájomné domy a aj iné verejné budovy. Poskytujeme širší záber služieb vlastnými zamestnancami, ale na niektoré práce ako izolovanie obvodového plášťa a výmenu okien spolupracujeme s dodávateľskými firmami, po ktorých práce preberáme sami.
To znamená že ostatné práce poskytujete vlastnými kapacitami?
Naše služby musíme rozdeliť do niekoľko kategórií. Ako správca bytových domov zabezpečujeme výkon správy v kanceláriách v Nitre a v Galante. Taktiež poskytujeme pre iných správcov služby ako poruchovú službu na vodovody, kúrenie, plynoinštalácie, elektroinštalácie a monitoring s čistením kanalizácií. Ďalej sú to služby: výmeny a montáže meračov vody, kúrenia a pomerové merače tepla, odpočty, čistenia a servis výmenníkových staníc, dezinfekcie potrubia, odstraňovanie porúch na technických zariadeniach po prehliadkach revíznym technikom, ako aj servis tlakových nádob. Vlastnými kapacitami vykonávame vyúčtovanie a rozúčtovanie nákladov a energií.
Ďalšou činnosťou našej spoločnosti je výmena potrubných systémov vody, plynu, kanalizácie, vzduchotechniky, kúrenia a elektroinštalácie, termostatizácia, hydraulické vyváženie a regulácia teplej vody a kúrenia a montáž izolácií. Tieto práce vykonávame nielen pre budovy, ale aj pre celé sídliská.
Práce sme rozšírili aj v stavebníctve z dôvodu nespokojnosti s výkonom dodávateľských služieb. Problémom boli aj zákazky menšieho finančného rozsahu, na ktoré nebolo možné zabezpečiť ani živnostníka. K dnešnému dňu ponúkame aj murárske a stavebné práce v interiéroch – podlahy, zábradlia, obklady, omietky, sádrokartonárske práce, tepelné izolácie interiérov, maliarske a natieračské práce a pod.
Služby ponúkame aj v exteriéri. Najčastejšie sú to zámkové dlažby, montáže zábradlia na balkóny a lodžie, bleskozvody, dažďové zvody a lapače nečistôt, opravy a izolácie striech. Najnovšou činnosťou, ktorej sa začíname venovať, sú zelené strechy a výsadba zelene v okolí budov.
Všetky menované práce poskytujeme vlastnými zamestnancami. Na práce máme certifikáty a niektorí zamestnanci dokonca navštevujú školu za účelom vyššej vzdelanosti. Naša spoločnosť je vybavená moderným a profesionálnym náradím. Všetkým zamestnancom zabezpečujeme špeciálne školenia našou spoločnosťou na prácu v budovách pri plnej prevádzke a pohybe neškolených osôb.
Čo vás viedlo k takému rozsahu prác?
Jedna z vlastníčok v pokročilom veku ma navštívila, a spýtala sa ma, či môžeme urobiť s ich domom niečo, lebo mala návštevu zo zahraničia a dom na nich pôsobil nostalgicky a chmúrne. Hanbila sa za to. Tento dom sme ešte neobnovili, lebo zvyšku vlastníkov tento stav vyhovuje.
Prečo obnovy robíte sami?
Boli to predovšetkým práce na obnovách budov, na ktorých sme sa zúčastnili. Obrovské problémy nastávali s časovým zladením prác, absenciou niektorých profesií, ktoré sa vyskytli pri obnove, a hlavne absenciou prác, ktoré neboli zahrnuté v projektových dokumentáciách. Niektoré spoločnosti vedeli vykonávať svoju prácu profesionálne, ale nepočítali s tým, že práce sa vykonávajú v plnej prevádzke pri pohybe vlastníkov v dome. Problémy robila aj bezpečnosť pri práci a obmedzenia zo strany vlastníkov. Vlastnými slovami, firmy sa chovali ako na novostavbe.
Je ťažšie vykonávať práce v bytovom dome ako na inej stavbe?
To sa nedá porovnať. K bytovým domom máme celkom iný prístup. Vymenujem len niektoré obmedzenia a postupy, s ktorými sa pravidelne stretávame: Ako prvé pristavujeme kontajnery, aby si vlastníci sami vyniesli nepotrebné veci z pivníc a bytov. Pri prvom 40-bytovom dome sme pristavili jeden vysokokapacitný kontajner na víkend. O hodinu po pristavení nám bolo hlásené naplnenie. Celkovo sa vlastníkmi naplnili 4 kontajnery. Ale to nebol záver. Naši zamestnanci za 2 pracovné dni naplnili ďalšie 3 kontajnery pneumatikami, kočíkmi, bicyklami, rôznym materiálom skladovaným v pivničných priestoroch. Majiteľmi týchto vecí boli vraj predošlí vlastníci bytov.
Problémy sú aj s postavením lešenia na schodiská. Dosť úzke schody sme zapratali lešením a práve vtedy sa začínajú modernizovať aj byty. Práčky a chladničky sa popri lešení ťažko vynášajú a nehovoriac o nábytku a sedačkách. Zamestnanci majú byť k vlastníkom slušní a ťažko sa im odmieta pomoc s vynesením nábytku. Vždy sa musí lešenie zbaliť a znovu postaviť.
Položenie dlažby tiež nie je sranda. Položiť sa musí tak, aby mali vlastníci nejakú časť na pohyb v budove. I napriek označeniu výstražnými páskami a nápismi sa nájdu osoby, ktoré musia odskúšať, či dlažba už drží. Problémom boli aj zvieratá, ktoré na nejaké označenia nebrali ohľad.
Výmena a rekonštrukcia osvetlenia bol ďalší problém. Práce sa museli ukončiť počas svetla, aby vlastníci sa nemuseli pohybovať v tme. Bolo potrebné zabezpečiť aj všetky miesta, kde sa nachádzala elektrina počas výkonu prác. Veľa detí bolo zvedavých na to, čo sa v dome deje.
Zamestnanci museli strážiť, alebo odkladať náradie (hlavne elektrické), aby ho nepoužívali neoprávnené osoby, alebo aby sa vôbec našlo. Ponechaný materiál na stavbe (v priestoroch domu) sa vždy niekomu hodil. A to nielen v nočných hodinách.
Maliarske a natieračské práce tiež nie sú jednoduché. Označenie a vylepenie oznamov je najmenší problém. Viac vadí, ak si maliar nevšimne osobu pohybujúcu sa v jeho blízkosti a môžeme platiť práčovne. Po celý čas sa musí dbať o poriadok, aby neboli natiahnuté káble, na ktorých sa dá potknúť, aby nebola šmykľavá podlaha, aby sa neprášilo, aby nebol zaprataný nejaký priestor, ktorý slúži na prechod atď.
Tých problémov je omnoho viac. Ale s tým musí realizačná firma rátať. Je potrebné si uvedomiť, že osoby pohybujúce sa v budove nemusia mať školenia BOZP a sú zvedavé na práce, ktoré sa dejú možno raz za 50 rokov.
To znamená že opravujete 50-ročné budovy?
Nie. Opravujeme aj 100-ročné a staršie, ale aj novostavby a čo ma trápi najviac aj obnovené budovy. Môj názor je taký, že starý majstri stavali kvalitnejšie a odbornejšie ako teraz. Teraz máme kvalitné technológie, kvalitné materiály, kvalitných projektantov s počítačmi, ale murárske práce vykonávajú automechanici, potrubia montujú cukrári a obvodový plášť izolujú nezamestnaní evidovaní na úrade práce. Myslím, že na túto kvalitu prác ešte doplatíme. Naďalej rozhoduje cena a nie kvalita. Správcov budov, majstrov jednotlivých systémov a iných odborníkov zúčastnených na obnove budov školíme a skúšame. Bohužiaľ, o prácach na Slovensku rozhodujú vlastníci a tí určujú normy a postupy prác. Ťažko je odborníkovi presadiť jednotlivé celky prác, ak mu diktujú tí, čo ho platia.
Je to až také hrozné?
Budem odpovedať nie ako konateľ spoločnosti. Odpoviem otázkami. Ucelený celok je vykurovacia sústava bytového domu. Prečo si majú vlastníci sami platiť radiátory a kúpiť si ho podľa výzoru, keď potom sa vyskytne problém s vyregulovaním systému, ktoré sa hradí zo spoločného fondu? Prečo si môžu zavolať neodborníka na inštaláciu radiátora, keď opravy na inštaláciu a odvzdušnenie znáša spoločný fond oprav?
Prečo sa hradí potrubie plynu len po plynomer? Ak niekomu buchne plyn 15 cm od plynomeru na strane bytu, alebo sporák v kuchyni, je to menšia škoda? Dá sa vlastníkovi zaplatiť všetky náklady na opravu panelov, stien, okien a náhradné ubytovania, keď nemal ani na výmenu sporáka?
Prečo sa hradí potrubie len po vodomer? Ak cudzí inštalatér namontuje v byte nekvalitné potrubie alebo potrubie, ktoré zložením materiálu nevyhovuje domovej inštalácii, kto zaplatí škody po vytopení alebo pri poškodení stúpačky vody?
Ak je toaleta netesná a preteká k susedovi, lebo vlastník nemá financie na opravu, dokedy to má poškodený znášať?
Prečo má v 70-bytovom dome 5 stavebných odborníkov počúvať a riadiť sa rozhodnutím 65 vlastníkov, ktorých pôvodný stav ešte prežije? Prečo sa nemá vymeniť zábradlie na lodžii, ak statik, projektant a správca sú názoru, že je životu nebezpečné? Stojí za to zvýšiť príspevok do fondu opráv?
Nič sa robiť z týchto vecí nebude. Buď to nedovolí legislatíva, alebo to neschvália vlastníci, alebo schôdza nebude uznášaniaschopná! Myslím, že použitie fondu údržby a opráv by sa malo prehodnotiť.
Ako je to s financovaním obnovy bytového domu?
Na obnovu bytového domu, ktorá vo väčšine prípadov zahŕňa zateplenie obvodového a strešného plášťa, niekedy aj výmenu výťahov, málokedy výmenu rozvodov, boli použité prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv, dofinancované komerčným úverom, resp. úverom z prostriedkov ŠFRB. Po ukončení týchto prác na účte bytového domu nezostávajú ďalšie prostriedky na riešenie ďalších opráv. Naša spoločnosť poskytuje možnosť financovania ďalších prác prostredníctvom splátkového kalendára. Výška splátok a doba splácania závisí od možností daného bytového domu. Vždy sa snažíme nájsť spôsob, ktorý vyhovuje vlastníkom a je v možnostiach našej spoločnosti. Najkratšia doba splácania je 6 mesiacov, zatiaľ maximálna 10 rokov. Záruku poskytujeme podľa rozsahu vykonaných prác. V prípade podpísania zmluvy na údržbu vymenených rozvodov sme poskytli záručnú dobu v dĺžke 15 rokov.
TECHNOSPOL Slovakia s. r. o.
Jurkovičova 411/27, Nitra
Prevádzka: Námestie detí 1601/1, Galanta
