Takmer polovica obyvateľov Slovenska žije v bytových domoch, pričom mnohí z nich dnes čelia výzvam spojeným s bývaním v starších budovách. Väčšina týchto stavieb bola postavená pred koncom 80. rokov minulého storočia a s odstupom času sa na nich prejavujú rôzne nedostatky. Medzi najčastejšie problémy patria netesné strechy, neefektívne vykurovanie alebo zastaraná elektroinštalácia, čo môže negatívne ovplyvniť kvalitu bývania. Jesenné počasie a nastávajúca zima môžu zanedbanú údržbu a odkladanú rekonštrukciu obyvateľom bytov pripomenúť.

Bývanie v staršom dome často nespĺňa predstavu jeho obyvateľov o  pohodlnom, modernom a energeticky úspornom bývaní. Mnohé bytové domy na Slovensku, ktoré boli postavené pred desiatkami rokov, už ukazujú známky opotrebenia. Aj staršie budovy môžu poskytovať pohodlné a moderné prostredie, no vyžadujú pravidelnú údržbu a často aj väčšie rekonštrukcie. Preto je vhodné plánovať obnovu a budúce náklady s dostatočným predstihom.

Pustiť sa do modernizácie domu s mnohými bytmi, v ktorom býva viacero rodín je náročné. Neustále odkladanie rekonštrukcie však nie je dobrým riešením. Modernizácia bytových domov nie je len otázkou vzhľadu či pohodlia, ale je kľúčovým krokom k znižovaniu energetickej spotreby a prispôsobovaniu sa súčasným trendom energetickej efektívnosti. V priebehu posledných desaťročí sa zvýšili požiadavky na tepelnú izoláciu a energetickú úspornosť budov až po aktuálne štandardy takmer nulovej energetickej spotreby. Opatrenia ako zateplenie, izolácia strechy či výmena okien výrazne prispievajú k zníženiu energetických nákladov. Čoraz viac sa do popredia dostávajú aj alternatívne zdroje energie, ako sú solárne panely alebo tepelné čerpadlá, ktoré udávajú smer v modernom bývaní.

Obnovu potrebuje každý dom

Každá obnova však stojí peniaze, je preto dôležité sa na tento krok dopredu pripravovať. Každý, aj ten najnovší dom bude niekedy potrebovať rekonštrukciu. Ak si obyvatelia domu začnú na rekonštrukciu sporiť dopredu, potreba rekonštrukcie ich nezastihne nepripravených. Čím viac finančných prostriedkov dokáže bytový dom našetriť pred samotnou modernizáciou, tým menej bude závislý na budúcich úveroch. „Samotné plánovanie rekonštrukcie uľahčuje, ak má bytový dom dopredu nasporenú aspoň časť potrebných financií. Pravidelné sporenie dokáže postupne vytvoriť sumu, ktorá dokáže pokryť aspoň časť potrebnej investície. Ak má bytový dom k dispozícii finančné rezervy, nie je rozumné nechať ich len tak na bežnom účte alebo vo fonde údržby a opráv. Odporúča sa zvážiť možnosti ich zhodnotenia. Napríklad stavebné sporenie môže byť pre majiteľov bytov a nebytových priestorov atraktívnym spôsobom zhodnotenia ich peňazí, ktoré bude potrebné v budúcnosti na modernizáciu. Ku vkladom sa priráta úrok, ktorý pomôže uskutočniť ich plány na lepšie bývanie,“ hovorí Martin Fuzák, produktový manažér Prvej stavebnej sporiteľne. Ďalšou výhodou stavebného sporenia je, že spoločenstvá vlastníkov bytov môžu každý rok získať štátnu prémiu. Tá je v roku 2024 vo výške 7 %, max. 70 eur na každé štyri byty v dome.

Plánovanie rekonštrukcie

Keď sa obyvatelia bytovky rozhodnú pre jej rekonštrukciu, je potrebné k tomu pristupovať komplexne. V rámci príprav je dôležité preveriť stav obvodového plášťa a konštrukčných prvkov, ktoré vystupujú, a riešiť problémy so zatekaním. Rovnako je potrebné skontrolovať rozvody tepla a vody, ktoré môžu byť po rokoch opotrebované. Všetky dôležité detaily je potrebné starostlivo zvážiť. S optimálnym rozdelením financií pomôže špecializovaný softvér. „Od roku 2004 ponúkame možnosť bezplatne vykonať audit energetickej náročnosti bytových domov postavených do roku 1990, vrátane výpočtu očakávaných nákladov na rekonštrukciu, a to s využitím softvéru vyvinutého odborníkmi zo Stavebnej fakulty STU,“ vysvetľuje Martin Fuzák. Tento softvér hodnotí dôležité faktory, ktoré je potrebné zohľadniť pri rekonštrukcii bytového domu. Záujemcom tak poskytuje jasný prehľad o nákladoch, možnostiach financovania a návratnosti investície. „Naše skúsenosti ukazujú, že aj starší bytový dom môže po správnej modernizácii dosiahnuť výrazné energetické úspory, často v desiatkach percent. Domy postavené v druhej polovici minulého storočia tak môžu naďalej slúžiť svojim obyvateľom bez nadmerných finančných nákladov,“ dodáva Martin Fuzák.

Ako obnovu zafinancovať

Keď sa obyvatelia rozhodnú pre rozsiahlu renováciu svojho domu, často sa nevyhnú potrebe úveru. Obavy z pôžičiek sú medzi vlastníkmi bytov bežné, ale s premysleným plánovaním na ne nie je dôvod. Úspory nákladov po efektívnej renovácii nie sú len kozmetické, keďže energetická efektívnosť sa môže zlepšiť až o desiatky percent. Pri správne nastavenom financovaní môže byť výška mesačných splátok úveru vyrovnaná s úsporami na energiách, čo znamená, že majitelia bytov nemusia zvyšovať svoje pravidelné vklady do Fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu. „Fixácia úrokových sadzieb na dlhšie obdobie, ako 5, 10 alebo 15 rokov, a tiež dlhšie splatnosti úveru, umožňujú financovať obnovu tak, aby vlastníci bytov nemuseli zvyšovať pravidelné platby do fondu opráv,“ vysvetľuje Martin Fuzák.

Mnohí vlastníci bytov a komerčných priestorov majú cez svoje spoločenstvá vlastníkov alebo správcov možnosť získať úver na obnovu s ročnou úrokovou sadzbou od 4,49 %, pričom úver môžu splácať až 30 rokov. Prvá stavebná sporiteľňa ponúka možnosť financovania až 100 % investícií potrebných na obnovu bez nutnosti vlastných zdrojov, a vlastníci majú možnosť kedykoľvek splatiť stavebný úver predčasne bez sankcií a poplatkov.

Modernizácia bytového domu je komplexnou úlohou, ktorá si vyžaduje dôkladné plánovanie a finančnú pripravenosť. Vďaka efektívnym finančným stratégiám a využívaniu dostupných nástrojov môžu bytové domy prejsť transformáciou, ktorá zabezpečí ich obyvateľom lepšie, bezpečnejšie a energeticky úsporné bývanie na dlhé roky. „V PSS máme dlhoročné skúsenosti s financovaním obnovy bytových domov, čo nám umožňuje poskytnúť bytovým domom a ich obyvateľom komplexné poradenstvo, financovanie a podmienky pre úspešné zlepšenie ich životných podmienok,“ dodáva Martin Fuzák.