Bytová výstavba na Slovensku je stále v kríze. V treťom štvrťroku 2024 klesol počet novo začatých bytových projektov o pätinu oproti minulému roku a celkovo sa dokončilo len 4 251 bytov. Najväčšou prekážkou zostáva zložitá legislatíva, ktorá spomaľuje vydávanie stavebných povolení. Naopak, menšie oživenie zaznamenali periférie väčších miest, kde developeri reagujú na rastúci dopyt po dostupnejšom bývaní. Odborníci varujú, že súčasné problémy sú dôsledkom vysokých úrokových sadzieb a rastúcich cien stavebných materiálov. Zlepšenie sa podľa nich dá očakávať až na prelome prvého a druhého polroka 2025.
Bytová výstavba na Slovensku zostala v útlme aj v treťom tohtoročnom štvrťroku, a podľa odborníkov nič nenasvedčuje tomu, že by sa mala na začiatku roku 2025 zlepšiť. Počet dokončených bytov podľa Štatistického úradu Slovenskej republiky zaostal v porovnaní s dlhodobým priemerom o 3,2 percenta. Väčšinu z nich tvorili jednotky v rodinných domoch.
Problém sa ukrýva vo výdaji stavebných povolení
Stavať sa podľa úradov začalo 3 231 nových bytových jednotiek, čo je až o pätinu menej než v rovnakom období roku 2023. Oproti minulosti bol prepad začatej výstavby bytov ešte výraznejší. V súhrne za prvé tri tohtoročné štvrťroky bolo na Slovensku dokončených 12 732 bytov, čo v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roku predstavuje pokles o deväť percent. Začatá výstavba klesla zhruba o šestinu.
„Bytovú výstavbu v treťom štvrťroku charakterizovala stagnácia v dokončovaní bytov, mierny pokles rozostavanosti a významné spomalenie začiatku ich výstavby. Dynamicky sa prepadli počty začatých stavieb. V priebehu tretieho štvrťroka 2024 sa dokončilo 4 251 bytov, čo bolo len o 19 bytov viac než v rovnakom období minulého roku. V porovnaní s priemerom z rokov pred pandémiou boli aktuálne hodnoty dokončených jednotiek vyššie o šesť percent,“ tvrdí Libuše Kolesárová, generálna riaditeľka sekcie podnikových štatistík ŠÚ SR.
Medziročný útlm kolaudácií sa prejavil v piatich krajoch, najvýraznejšie v Bratislavskom a Košickom. Naopak, v Trnavskom kraji sa dokončilo o viac než polovicu bytov viac než minulého roku. „O bývanie na periférii s komfortnou dojazdovou vzdialenosťou je čím ďalej tým väčší záujem a developeri na tento dopyt pružne reagujú. Útlm v oblasti Bratislavy a Košíc je ovplyvnený zdĺhavým procesom stavebného konania. Opakovane sa stretávame s tým, že úrady v metropolách sú zahltené a zaťažené komplikovanou byrokraciou,“ opisuje Petr Přichystal zo spoločnosti Lomax, ktorá sa venuje výrobe okien, garážových vrát či vonkajšieho tienenia.
Systém vydávania stavebných povolení by podľa neho mohol byť pružnejší. Ich počet totiž v období prvých troch kvartálov tohto roka klesol viac než o pätinu. „Vydávanie stavebných povolení dvojciferne spomalilo aj v tretích štvrťrokoch predchádzajúcich dvoch rokov, tohtoročné aktuálne hodnoty zaostávali aj za predpandemickým priemerom o viac než 40 percent,“ potvrdzuje Kolesárová. Najväčšou prekážkou sa tak zdá byť zložitá legislatíva, kvôli ktorej trvá povoľovanie nových stavieb na Slovensku neúmerne dlho.
Rast stavebnej produkcie bude stagnovať aj v roku 2025
Odborníci sa zhodujú v tom, že segment stavebníctva dlhšie spracováva nárast úrokových sadzieb z predchádzajúcich rokov a do istej miery odráža aj aktuálnu ekonomickú situáciu v krajine. „Nárast úrokových sadzieb spôsobilo zníženie ochoty developerov investovať do nových projektov. Tí eliminovali riziká a v prvom rade začali obmedzovať projekty v rizikovejších lokalitách,“ opisuje Ondřej Makeš, analytik rizík spoločnosti Bibby Financial Services.
Napriek tomu, že prudký nárast úrokových sadzieb nastal zhruba pred dvoma rokmi, do developerskej brandže sa tieto zásadné makroekonomické zásahy podľa odborníkov prejavujú spätne. Za pomalším tempom výstavby môžu stáť aj rastúce ceny stavebných materiálov, ktoré sa podľa niektorých odhadov za posledných päť rokov zvýšili zhruba o polovicu. „Zlepšenie z hľadiska rastu stavebnej produkcie sa tak dá očakávať najskôr na prelome prvého a druhého polroka roku 2025, ale skôr v jeho druhej polovici,“ doplňuje Přichystal.
Developeri a stavebné firmy môžu v kratšom časovom horizonte niekoľkých nasledujúcich mesiacov prekonať tieto prekážky vďaka dôkladnému vyhodnoteniu rentability tak aktuálnych, ako aj budúcich projektov. „Zohľadniť by mali predovšetkým tie menej optimistické scenáre vývoja ekonomiky v najbližších štvrťrokoch. S tým súvisí aktívne riadenie cash-flow a potenciálne zníženie miery vlastného zadlženia. Dynamické obdobie terajších niekoľkých štvrťrokov prečkajú najlepšie firmy s dostatočným kapitálom, ktoré budú mať v nasledujúcich rokoch významnú konkurenčnú výhodu,“ predikuje Makeš.
Podľa odhadov slovenského štatistického úradu je v krajine momentálne rozostavaných asi 70-tisíc bytových jednotiek, čo svedčí o výraznom prepade reálnych výkonov v stavebníctve. Ku koncu tretieho kvartálu sa stavebná produkcia spomalila o 17 a pol percenta. Táto časť trhu vykazuje s výnimkou tohtoročného apríla medziročný pokles reálnych výkonov nepretržite už od minuloročného decembra.
