Takmer polovica ľudí na Slovensku býva v bytových domoch a mnohí z nich sa v súčasnosti zaoberajú výzvami spojenými s bývaním v starších budovách. Väčšina bytových domov u nás bola postavená do konca 80-tych rokov minulého storočia a po rokoch sa na nich prejavujú mnohé nedostatky. Problémy ako netesná strecha, neefektívne kúrenie alebo zastarané elektroinštalácie môžu výrazne zasahovať do pohodlia obyvateľov. Čoraz viac ľudí kladie dôraz na bezpečné a energeticky efektívne bývanie. Aj staré budovy môžu poskytnúť komfortné, moderné a útulné prostredie, avšak vyžadujú si neustálu údržbu a občas potrebujú rozsiahlu rekonštrukciu. Rozumné je plánovať rekonštrukcie a budúce výdavky vopred.

Mnohé bytové domy na Slovensku, ktoré boli postavené pred desiatkami rokov, už ukazujú známky opotrebenia. Život v nich nemusí vždy zodpovedať predstavám o pohodlí. Aj keď sa môže zdať rekonštrukcia náročná, odkladanie potrebných opráv nie je dobrým riešením. Staré budovy potrebujú pravidelnú údržbu a investície do obnovy, aby mohli naďalej poskytovať kvalitné bývanie. Po dôkladnej renovácii môžu tieto domy poskytnúť svojim obyvateľom pohodlnejšie, bezpečnejšie a moderné prostredie, pričom sa zároveň výrazne zvýši ich energetická účinnosť.

Modernizácia bytových domov nie je iba záležitosťou estetiky či komfortu, ale je neoddeliteľnou súčasťou snáh o zníženie spotreby energie a adaptácie na aktuálne požiadavky energetickej účinnosti. Požiadavky na tepelnú odolnosť a energetickú efektivitu budov sa v posledných desaťročiach zvýšili až po súčasné normy takmer nulovej energetickej spotreby. Zateplenie fasády, izolácia strechy alebo výmena okien majú významný dopad na zníženie spotreby energie a následne aj na účty za energie. V dnešnej dobe sa tiež objavujú alternatívne zdroje energie, ako sú solárne panely alebo tepelné čerpadlá, ktoré definujú nové trendy v oblasti bývania.

Príprava na modernizáciu

Aby obyvatelia starších bytových domov mohli bývať v modernom, bezpečnom a energeticky efektívnom prostredí, je nevyhnutné zvážiť modernizáciu ich domova. Na túto investíciu je vhodné sa dopredu pripraviť. Čím viac finančných prostriedkov dokáže bytový dom našetriť pred samotnou modernizáciou, tým menej bude závislý na budúcich úveroch. „Ak má bytový dom k dispozícii finančné rezervy, nie je rozumné nechať ich len tak na bežnom účte alebo vo fonde údržby a opráv. Odporúča sa zvážiť možnosti ich zhodnotenia. Napríklad stavebné sporenie môže byť pre majiteľov bytov a nebytových priestorov atraktívnym spôsobom zhodnotenia ich peňazí, ktoré bude potrebné v budúcnosti na modernizáciu. Ku vkladom sa priráta úrok, ktorý pomôže uskutočniť ich plány na lepšie bývanie,“ hovorí Martin Fuzák, produktový manažér Prvej stavebnej sporiteľne. Ďalšou výhodou stavebného sporenia je, že spoločenstvá vlastníkov bytov môžu každý rok získať štátnu prémiu. Tá je v roku 2024 vo výške 7 %, max. 70 eur na každé štyri byty v dome.

Plánovanie rekonštrukcie

Keď sa obyvatelia bytového domu rozhodnú pre jeho rekonštrukciu, je dôležité pristupovať k tomu komplexne. V rámci plánovania je nevyhnutné skontrolovať poruchy na obvodovom plášti a vystupujúcich konštrukciách a riešiť problémy so zatekaním. Dôležitá je aj kontrola rozvodov tepla a vody, ktoré môžu po rokoch prevádzky vykazovať známky opotrebenia. Nič by sa nemalo nechať na náhodu.  S ideálnym rozložením investície pomôže špecializovaný softvér. „Od roku 2004 ponúkame možnosť vykonania bezplatného auditu energetickej náročnosti bytových domov postavených do roku 1990 vrátane kalkulácie očakávaných nákladov na rekonštrukciu prostredníctvom špeciálneho softvéru vyvinutého odborným tímom na Stavebnej fakulte STU,“ vysvetľuje Martin Fuzák. Tento softvér hodnotí parametre, ktorým je potrebné venovať pozornosť pri renovácii bytového domu. Záujemcovia tak dostanú jasný a presný prehľad o nákladoch na obnovu, možnostiach financovania a očakávanej návratnosti investície. „Z našich skúseností vyplýva, že aj starší bytový dom môže po adekvátnej modernizácii dosiahnuť významné úspory energie, často v desiatkach percent. Dom postavený v druhej polovici 20. storočia môže teda aj naďalej slúžiť svojim obyvateľom bez značnej finančnej záťaže,“ dodáva Martin Fuzák.

Ako na financie

Keď sa obyvatelia rozhodnú pre rozsiahlu renováciu svojho domu, často sa nevyhnú potrebe úveru. Obavy z pôžičiek sú medzi vlastníkmi bytov bežné, ale s premysleným plánovaním na ne nie je dôvod. Úspory nákladov po efektívnej renovácii nie sú len kozmetické, keďže energetická efektívnosť sa môže zlepšiť až o desiatky percent. Pri správne nastavenom financovaní môže byť výška mesačných splátok úveru vyrovnaná s úsporami na energiách, čo znamená, že majitelia bytov nemusia zvyšovať svoje pravidelné vklady do Fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu. „Fixácia úrokových sadzieb na dlhšie obdobie, ako 5, 10 alebo 15 rokov, a tiež dlhšie splatnosti úveru, umožňujú financovať obnovu tak, aby vlastníci bytov nemuseli zvyšovať pravidelné platby do fondu opráv,“ vysvetľuje Martin Fuzák.

Mnohí vlastníci bytov a komerčných priestorov majú cez svoje spoločenstvá vlastníkov alebo správcov možnosť získať úver na obnovu s ročnou úrokovou sadzbou od 3,99 %, pričom úver môžu splácať až 30 rokov. Prvá stavebná sporiteľňa ponúka možnosť financovania až 100 % investícií potrebných na obnovu bez nutnosti vlastných zdrojov, a vlastníci majú možnosť kedykoľvek splatiť stavebný úver predčasne bez sankcií a poplatkov.

Modernizácia bytového domu je komplexnou úlohou, ktorá si vyžaduje dôkladné plánovanie a finančnú pripravenosť. Vďaka efektívnym finančným stratégiám a využívaniu dostupných nástrojov môžu bytové domy prejsť transformáciou, ktorá zabezpečí ich obyvateľom lepšie, bezpečnejšie a energeticky úsporné bývanie na dlhé roky. „V PSS máme dlhoročné skúsenosti s financovaním obnovy bytových domov, čo nám umožňuje poskytnúť bytovým domom a ich obyvateľom komplexné poradenstvo, financovanie a podmienky pre úspešné zlepšenie ich životných podmienok,“ dodáva Martin Fuzák.