Spoločnosť LUKYSTAV, s.r.o. je stavebná spoločnosť už dlhodobo v segmente komplexnej obnovy bytových domov evidovaná ako seriózny a spoľahlivý partner. Okrem všetkých odborných stavebných činností potrebných k požadovanej a správnej obnove bytového domu vrátane výmeny spoločných rozvodov zdravo-technických inštalácií a elektroinštalácie vlastnými kapacitami poskytuje vlastníkom bytov, ich komisiám a správcom maximálnu súčinnosť pri navrhovaní a schvaľovaní spôsobu financovania takejto obnovy a v neposlednom rade aj svoje dlhoročné skúsenosti s realizáciou obnovy bytových domov financovaných či
už z komerčného úveru alebo z úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania prípadne rôznych enviro eurofondov.

Všetci sme dnes priamymi svedkami dopadu koronakrízy na svetovú a samozrejme aj na našu ekonomiku. Odzrkadľuje sa to v prvom rade na náraste inflácie, ktorá v Európskej únii láme dlhodobé rekordy. K tomu sa, aby toho nebolo málo, pridali aj geopolitické spory mocností v súbehu s tvrdohlavým presadzovaním zelenej ekonomiky v Europarlamente, so zrejmým dopadom na ceny energií a pohonných hmôt. Výsledkom je výrazný nárast cien takmer všetkého, od potravín, hutníckeho a stavebného materiálu, dreva, práce atď. až po služby mobilných operátorov. K tomuto negatívnemu vývoju prispieva v nie malej miere aj nedostatok materiálov v súbehu s výrazným nárastom dodacích lehôt, často s aktívnou participáciou výrobcov a dodávateľov, ktorí nedostatok materiálov alebo výrobkov deklarujú len fiktívne a čakajú na ďalší nárast cien s perspektívou vyššieho zisku.

Len pre zaujímavosť, napr. na základe informácií z PlasticPortal.eu cena plastov naďalej stúpa (tab. nižšie), čo sa prejavuje aj na cene finálnych produktov. Podrobný týždenný prehľad komoditných plastov môžete nájsť na ich webovej stránke, v úvodnej časti Ceny plastov.

V decembrovom čísle magazínu Forbes boli v súvislosti s nárastom cien stavebných materiálov zverejnené zaujímavé informácie. Podľa Štatistického úradu SR v porovnaní s októbrom 2020 vzrástli ceny stavebných materiálov o 22,9 %.

Skokanom sú kovy, kde je cenový nárast v porovnaní s rokom 2020 až 150 %. Napríklad cena medi vzrástla o 90 %. S poukázaním na vyššie uvedené ceny plastov, výrazne vrástli ceny elektroinštalačného materiálu, káblov, hliníkových profilov a pod.

Na blogu stránky spoločnosti KROS ako lídra v oblasti ekonomického, stavebného a znaleckého softvéru sa o.i. uvádza vývoj cien výroby ocele, kde správa od Thesteel.com za obdobie jún 2021 poukazuje na nárast cien od mája 2020 do mája 2021, kde vystúpila cena železa a ocele v priemere až o 150 %.

Tepelné izolácie na báze minerálnej vlny vzrástli behom roka viac ako 30%. S nárastom cien energií ich cena kontinuálne stúpa, pričom dodacia lehota sa pohybuje v lehote 3 – 4 mesiacov a platí cena v deň vývozu. Stavebné spoločnosti ako také, každoročne bojujú s faktom, že verejné obstarávania, rôzne výberové konania a súťaže sa reálne konajú niekoľko mesiacov a v niektorých prípadoch až rokov pred samotnou realizáciou. To znamená, že reálna cena v čase začínajúcej realizácie už nezodpovedala cene v predkladanej ponuke. Toto riziko aj vzhľadom na každoročný predpokladaný mierny nárast cien v relatívne stabilnom období znášal zhotoviteľ, nakoľko to má s prihliadnutím na svoje deklarované skúsenosti vedieť a rátať s tým.

Dnešný stav aj vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti sme jednoducho predpokladať nevedeli a ani nemohli. Ďalší vývoj na trhoch a ceny na Slovensku už nedokáže nikto odhadnúť a už vôbec nie garantovať. Platnosť cenových ponúk dodávateľov materiálov sa scvrkla z niekoľkých mesiacov na pár dní a zastavenie rastu resp. pokles cien nikto s realistickým pohľadom na svet očakávať nemôže.

Tu sa dostávame k základnej otázke o spôsobe financovania obnovy bytového domu so zreteľom na už spomínaný všeobecný nárast cien. V poslednom období sledujeme, pri komunikácii s výberovými komisiami a zástupcami vlastníkov, jeden nový fenomén a tým je zameranie sa na dobu od schválenia spôsobu financovania na schôdzi vlastníkov, resp. v písomnom hlasovaní až po reálne čerpanie finančných prostriedkov. Vlastníci bytov, ako budúci investori už kalkulujú s týmto časovým intervalom, pretože ich zaujíma, ako dlho dokáže vysúťažená stavebná spoločnosť garantovať cenu resp. či budú vedieť prefinancovať následné zvýšenie ceny a či vôbec bude firma ešte schopná nastúpiť. Tu žiaľ Štátny fond rozvoja bývania v porovnaní s komerčným bankami ťahá za kratší koniec. Od podania žiadosti o úver zo ŠFRB po reálne otvorenie účtu uplynie, v závislosti od kapacít správcu a prípadných administratívnych problémov (vinkulácia poistného, zriadenie záložného práva a pod.) doba cca 5 – 7 mesiacov. V súčasnej turbulentnej ekonomickej situácii má tento dlhý proces zásadný vplyv na reálnu cenu diela. Na druhej strane, v prípade komerčnej banky, hovoríme o časovom intervale v trvaní niekoľkých týždňov. Dovolím si uviesť jeden konkrétny prípad malého bytového domu:

Bytový dom – 8 bytových jednotiek:

Podlahová plocha domu: 499,66 m2
Plocha pre tvorbu FPÚO: 478,33 m2
Celková cena diela: 221 000 € s DPH

Schválený investičný zámer – komplexná obnova bytového domu:

  • Komplexná rekonštrukcia a zateplenie plochej strechy TB technológiou;
  • Zateplenie obvodového plášťa vrátane nového okapového chodníka a bleskozvodnej sústavy – MW 140mm;
  • Odstránenie systémovej poruchy balkónov a loggií – nová skladba podláh balkónov a loggií a nové hliníkové zábradlia;
  • Výmena spoločných rozvodov SV, plynu a kanalizácie vrátane jej nového napojenia na uličný zberač;
  • Výmena spoločných rozvodov elektroinštalácie;
  • Iná modernizácia – obnova interiéru bytového domu v podobe nových nášľapných PVC vrstiev na schodisku a chodbách, nová maľba spoločných priestorov;

Vlastníci zvažovali dve alternatívy financovania:
1. Úver zo ŠFRB s úrokom 0 % na 75 % ceny diela so splatnosťou 20 rokov a dofinancovanie z komerčného úveru taktiež so splatnosťou 20 rokov. Základné parametre komerčného úveru predstavovali fix na tri roky s úrokom 0,81 %. Za týchto okolností vychádzala potreba platby do FPÚO vo výške 2,20 €/m2

2. Komerčný úver vo výške ceny diela so splatnosťou 30 rokov, fixom na 3 roky a úrokom 0,76 %. (Vlastníci mali k dispozícii alternatívy s mesačným euriborom, 5 a 10 ročným fixom a rôznou dobou splatnosti). Za týchto okolností vychádzala potreba platby do FPÚO 1,86€/m2

Nižšie prikladáme tabuľku pre vytvorenie si obrazu o situácii, o ktorej sa rozhodovali vlastníci v predmetnom bytovom dome. Vzhľadom na vekovú skladbu vlastníkov bytov, s istou mierou irónie, neriešili 20 či 30 ročnú splatnosť úveru aj s vypočítanou výškou jeho celkového preplatenia, ale výšku mesačných nákladov spojených s užívaním bytu s nie práve svetlou perspektívou do budúcnosti vzhľadom na nepredvídateľný vývoj cien energií. V plnej miere akceptovali pridanú hodnotu komplexnej obnovy ich bytového domu aj s uvažovanou výškou úspor na nákladoch za vykurovanie, ale denný resp. mesačný rozpočet každého jedného osobitne výraznou mierou prispel k odsúhlaseniu financovania úverom z komerčnej banky.

Spoločnosť LUKYSTAV, s.r.o. sa stále považuje za jedného z najlepších „obchodných zástupcov“ Štátneho fondu rozvoja bývania. Od svojho vzniku sme obnovili stovky bytových domov a v 98 % boli financované práve zo zdrojov ŠFRB. Na schôdzach vlastníkov bytov, na výberových komisiách, konferenciách a seminároch sme prezentovali úver zo ŠFRB ako jednoznačne najvýhodnejšiu formu financovania obnovy bytového domu. Žiaľ, dnes vlastníci bytov zvažujú v prvom rade dve varianty. Zastaviť celý proces prípravy obnovy ich bytového domu bez rozdielu v akom štádiu sa nachádza a počkať, čo sa bude diať. V druhom prípade zvoliť taký spôsob financovania, ktorý im garantuje rýchle poskytnutie finančných zdrojov a zároveň vysúťaženú cenu diela.

Aj dnešná situácia vo svete a hlavne v Európe nám jednoznačne poukazuje na potrebu znižovania energetickej náročnosti budov a bytových domov nevynímajúc, obzvlášť ak hrozí zásadný energetický nedostatok v súbehu s výrazným nárastom cien. Je potrebné otvorene povedať, že ŠFRB síce s 0,0 % úrokom, ale len na 75 % ceny diela a pri porovnaní s komerčnou bankou výrazne dlhšom procese od podania žiadosti až po otvorenie účtu stráca na svojej jedinečnosti a výhodnosti. Výhoda nulového úroku sa stráca nevyhnutným a objektívnym navýšením ceny diela zo strany zhotoviteľa. O ďalších nepríjemnostiach spojených so zvolávaním schôdze, resp. písomného hlasovania sa tuším nie je ani potrebné zmieňovať. Otázkou na záver zostáva, či existuje legislatívny a finančný priestor a hlavne vôľa kompetentných zvýšiť atraktivitu ŠFRB na úkor komerčných bánk pri financovaní obnovy a znižovaní energetickej náročnosti bytových domov?

Ing. Branislav Madáč, LUKYSTAV, s.r.o.