Od našich čitateľov dostávame stále množstvo rôznych otázok, ktoré sa týkajú problematiky správy budov. Prinášame vám odpovede na niektoré vaše otázky. Problematiku z priestorového hľadiska uverejňujeme heslovite, odpovede si prečítate v plnom rozsahu. Veríme, že ako rubrika Na vaše otázky odpovedá ZSaUN v časopise Správca bytových domov, tak aj rubrika Právnik radí… vám bude vo vašej práci dobrým pomocníkom a pomôže v prípadoch, keď máte podobný problém, ako kolega, ktorý nám problém zaslal. Odpovedá JUDr. Zuzana Adamová Tomková, ktorú mnohí poznáte z konferencií Správa budov.

Mám otázku ohľadom vstupu do domu. Máme 4-poschodový bytový dom s 12 vlastníkmi. Vlastníci sa rozhodli na spoločnej schôdzi, nadpolovičnou väčšinou,  že zablokujú možnosť otvárania vchodových dverí z bytu. Každý vlastník musí ísť osobne dole a otvoriť bránu keď k nemu niekto prichádza. To isté musí spraviť keď od neho niekto odchádza. Mňa by zaujímalo, či vlastníci majú takéto právo a obmedziť iného vlastníka. Konkrétne v tomto prípade. Taktiež domáci telefón s gombíkom pre otváranie vchodových dverí som si kúpila pri kúpe bytu a preto som jeho vlastníkom a samozrejme zariadenie ktoré som si kúpila by malo spĺňať to, aké funkcie má…

V zaslanej otázke sa spomína tzv. „domový vrátnik“. V podstate sa jedná o spoločné zariadenie domu podľa § 2 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pretože to sú elektrické rozvody zabudované v stavbe domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu.

Podľa § 14b ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z. o veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

O prevádzke spoločného zariadenia rozhodujú vlastníci spoločne, nakoľko nie je takáto vec výslovne upravená v odsekoch 1 až 3 uvedeného ustanovenia, tak nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. To, že vlastník kúpil byt, v ktorom sa nachádzal domáci telefón, s ktorým mohol otvárať vstupné dvere do domu, však neznamená nárok vlastníka na funkčnosť tohto telefónu ak prevádzku takéhoto zariadenia pozastavilo rozhodnutie vlastníkov v dome.

Z „Oznámenia o prešetrení podnetu”… zákonodarca v prípade výkladu pojmu „spôsob v dome obvyklý“ ponechal správcovi, resp. tomu kto schôdzu zvolal určitú voľnosť z dôvodu, aby si vzhľadom na špecifické okolnosti toho-ktorého bytového domu mohol sám upraviť daný spôsob doručenia, ktorý môže byť v tom-ktorom bytovom dome rozdielny.

1. Je oprávnený inšpektor SOI podať nasledovný výklad zákona.

2. Dal zákonodarca v prípade výkladu “spôsob v dome obvyklý” voľnosť, správcovi bytového domu, aby si sám bez hlasovania vlastníkov bytov upravil, ako bude zverejňovať výsledok hlasovania.

Na záver uvádzam, že v základnom dokumente v zmluve o výkone správy tejto pojem „spôsob v dome obvyklom“ nemáme odhlasovaný.

Pojem spôsob v dome obvyklý nie je v zákone konkretizovaný. Súdna prax skúma okolnosti pre každý prípad, ale všeobecne akceptuje, že ak v bytovom dome používajú určitý spôsob oznamovania už dlhšiu dobu (na výťahových, alebo vstupných dverách a p.) tak sa považuje za obvyklý spôsob, ak sa jedná o novostavbu tak sa prihliada na postupy v podobných domoch. Zákon ani súdna prax nevyžadovala, aby bol tento „spôsob v dome obvyklý“ na schôdzi odhlasovaný. Až úprava § 14a ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z. účinná od 1. 11. 2018 zaviedla do textu zákona, že spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a NP v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak to v zmluve predtým vlastníci upravené nemali, mali by to doplniť zmenou zmluvy vo forme dodatku (teda upraviť aké zverejnenie bude pre tento dom považované za obvyklé). Pri rozhodovaní o tejto zmene je potrebné dodržať kvórum podľa § 14b ods. 1 písm. a) alebo e) zákona č. 182/1993 Z. z. To však neznamená, že súd v rámci konania nemôže skúmať či tento v zmluve upravený obvyklý spôsob zverejňovania nie je v neprospech vlastníkov. Nakoľko súdna prax tento výklad podáva tak, ako je uvedené nižšie, aj správne orgány ho takto preberajú, najmä ak už boli účastníkmi súdnych sporov, v ktorých už bolo rozhodnuté.

Citujem napr. z rozsudku Okresného súdu Lučenec, 2012, sp.zn. 21C/3/2010, ktorý obsahuje k tejto otázke vyčerpávajúce zdôvodnenie (takto postupuje pri výklade väčšina súdov):

Citované ustanovenie § 14 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. nešpecifikuje, akým spôsobom sa má správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie, jej predmet a výsledok. Zákonodarca na platnosť písomného hlasovania len vyslovene požaduje a v zákone ukladá právo vlastníkov bytov a nebytových priestorov byť sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Už samotná formulácia „informovaný obvyklým spôsobom“ naznačuje, že zákonodarca dáva pomerne široký priestor na vlastnú úpravu, ktorá najlepšie vyhovuje špecifickým potrebám v jednotlivých prípadoch. Z uvedeného je tiež zrejmé, že zákonodarca považuje za dostačujúce aj menej formálne spôsoby informovania, než je napríklad doručenie adresnej zásielky alebo osobné odovzdanie písomností.

Za spôsob v dome obvyklý je treba považovať taký spôsob, ktorý sa v konkrétnom dome bežne používa a je všeobecne akceptovaný ako štandardná forma doručovania podobných oznamov. Ak v konkrétnom prípade takýto spôsob neexistuje (napríklad ak sa jedná o novostavbu alebo ide o prvý prípad hlasovania), je potrebné za obvyklý považovať taký spôsob, aký sa v podobných prípadoch obvykle používa v ostatných podobných prípadoch.

Súd je toho názoru, že doručovanie oznámení, resp. informovanie majiteľov bytov o otázkach týkajúcich sa spoločenstva vlastníkov bytov (ale aj o bežných otázkach chodu bytového domu, ako napríklad výmena kľúčov od vchodu, rozpis upratovania spoločných priestorov a podobne) formou vyvesenia oznamu na viditeľnom a voľne prístupnom mieste vo vestibule bytového domu, je možné považovať za spôsob obvyklý, najmä ak sa tento spôsob bežne v dome užíva a iný nebol výslovne dohodnutý. Takáto forma je bežne používaná a už len z čisto praktického hľadiska je najjednoduchšia, najprehľadnejšia a finančne nenáročná. Informácie môžu byť v závislosti od miestnych podmienok vyvesené na nástenke, na výťahu alebo aj priamo na stene, podstatným faktorom je tu viditeľnosť a všeobecná dostupnosť pre každého dotknutého majiteľa bytu. Prevedeným dokazovaním bolo preukázané výsluchom svedkov, že v bytovom dome súp. č. XXXX bolo dlhodobým zvykom oznamy týkajúce sa vlastníkov bytov vyvesovať vo vchode na výťahy a neskôr na špeciálne nástenky na to zriadené, ktoré boli vyvesené tiež vo vchode do bytovky, teda na obvyklom mieste a nahradili vyvesovanie oznamov na dvere výťahu. Samotné zriadenie osobitnej nástenky je len čisto technickou zmenou, ktorá nič nemení na podstate ustáleného zvyku uverejňovať oznamy na všeobecne prístupnom a viditeľnom mieste vo vestibule bytového domu, najmä ak je takáto nástenka umiestnená na tom istom mieste alebo v bezprostrednej blízkosti miesta, kde sa oznamy uverejňovali pred jej zriadením, ako je tomu aj v tomto prípade.

Majiteľ bytu, ktorý reálne sám býva na inom mieste a svoj byt prenajímal, si mohol vo svojom vlastnom záujme doručovanie podobných písomností ošetriť iným spôsobom, napr. doručením poštou na adresu bydliska, prípadne telefonicky. O doručovanie na adresu svojho reálneho pobytu teda mohol žalobca spoločenstvo vlastníkov bytov vopred požiadať. Nakoľko žalobca žiaden takýto ani iný podobný spôsob nezvolil, konkludentne akceptoval všeobecný úzus, že sa podobné písomnosti doručujú formou vyvesenia na verejnom mieste v priestoroch vestibulu bytového domu a to spočiatku vyvesením na dvere výťahu a neskôr na tom istom mieste vo vchode na nástenku.

V ročnom vyúčtovaní som sa dočítala, že naša predsedkyňa SVB si nechala „kompenzovať“ odvodenú daň a odvody do ZP z odmeny, ktorú dostáva za výkon svojej funkcie. Uviedla to, ako prevádzkové náklady. Myslím si, že je to nelogické a nakoniec aj nesprávne, resp. protizákonné. Poraďte nám, prosím, ako máme postupovať.

Podľa § 5 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov sa príjmami zo závislej činnosti rozumejú aj odmeny za výkon funkcie v štátnych orgánoch, v orgánoch územnej samosprávy a v orgánoch iných právnických osôb alebo spoločenstiev (a samozrejme ak sa nejedná o pracovnoprávny vzťah).

Ak spoločenstvo vlastníkov bytov vypláca odmenu predsedkyni spoločenstva, riadne schválenej zhromaždením v zmysle § 7c ods. 9 a § 14b ods. 1 písm. k) zákona č. 182/1993 Z. z. (príp. tých ustanovení zákona ako platili v čase schválenia odmeny), ide o odmenu za výkon funkcie v orgánoch spoločenstva t. j. ide o príjem zo závislej činnosti. Odmenu zdaňuje spoločenstvo ako „zamestnávateľ“ v súlade so zákonom o dani z príjmov. Na účely zdravotného poistenia a sociálneho poistenia sa predmetný príjem považuje za príjem zo zárobkovej činnosti, t. j. podlieha odvodom. Povinnosť odviesť daň a odvody má síce spoločenstvo v postavení zamestnávateľa, ale jedná sa o odvedenie zákonmi určených súm z odmeny.

Teda je to rovnaký princíp ako v prípade zamestnanca. Ani zamestnanec nemá zákonný nárok na to, aby mu zamestnávateľ alebo iný subjekt refundoval (preplatil) sumu preddavku na daň z príjmu a odvody. Čo sa týka dane z príjmu, je to špecifická situácia aj tým, že v priebehu roka sa v podstate platia preddavkovo a celkovo sa daň z príjmu zúčtuje až v daňovom priznaní, teda ak by si štatutár nechal preplatiť daň, ktorú spoločenstvo odvádza v priebehu roka a zároveň mu vznikne v daňovom priznaní za daný rok právo na vrátenie dane, mal by to zaplatené dvakrát, čím by mohlo vzniknúť na strane štatutára bezdôvodné obohatenie.

Prevádzkové náklady môžu byť len tie náklady, ktoré súvisia s prevádzkou bytového domu. Čo je definované ako prevádzka, uvádza § 2 ods. 8 zákona č. 182/1993. Prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.

Náhrada nákladov na preddavok na daň z príjmu a odvodov na sociálne a zdravotné poistenie predsedkyne spoločenstva vlastníkov bytov, nepatria pod náklady potrebné na prevádzku bytového domu.

Ako máme postupovať keď sme vypovedali zmluvu o výkone správy domu s existujúcim správcom a chceme vstúpiť (pridať sa) do existujúceho SVB. Zmenu formy výkonu správy sme odsúhlasili písomným hlasovaním.

Ak vlastníci pre konkrétny bytový dom ukončia zmluvu o výkone správy, musí byť správa zabezpečená druhým možným spôsobom správy, a to cez spoločenstvo vlastníkov bytov a NP.  Podľa § 7 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov, teda vlastníci viacerých domov si môžu spoločne založiť spoločenstvo. Vlastníci sa nemôžu pridať ani pristúpiť do už existujúceho spoločenstva len ako vlastníci. Musia založiť spoločenstvo vlastníkov bytov pre daný bytový dom, zaregistrovať ho v registri spoločenstiev a následne túto právnickú osobu – spoločenstvo vlastníkov bytov rozhodnutím vlastníkov zrušiť bez likvidácie a rozhodnúť o jeho zlúčení s druhým existujúcim spoločenstvom (a o poverení osoby oprávnenej zmluvu podpísať). Vlastníci existujúceho spoločenstva musia tiež potrebnou väčšinou rozhodnúť o zlúčení a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve (§14b ods. 1 písm. a).

Ust. § 7d ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z. Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.

https://www.minv.sk/?informacie-o-registracii-5

Ak by vlastníci založili spoločenstvo, môžu o zlúčení s iným spoločenstvom rozhodovať až po jeho registrácii. Pri takejto komplikovanej veci, by som však odporúčala spýtať sa priamo na príslušnom obvodnom úrade v sídle kraja, pod ktorý by spoločenstvo patrilo, aby ste vedeli ktoré konkrétne listiny budú potrebovať predložiť, nakoľko postupy jednotlivých úradov sa môžu odlišovať.

Prosím o informáciu ohľadne správneho chápania a o aplikáciu ustanovenia zákona 182/93 Z. z., ktorá sa týka zvýšeného kvóra vlastníkov pri opakovaných hlasovaniach o tej istej veci:

• 14b ods. (6) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Mám za to, že 99 % správcov toto ustanovenie chápe tak, že keď sa hlasuje napr. o poskytnutí úveru a nepodarí sa zozbierať na prvýkrát súhlas 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov, tak v opakovanom hlasovaní podľa nich treba dosiahnuť 4/5 väčšinu vlastníkov. Aj ja som to takto chápal. Ale prečítajte si to ešte raz pričom som vám zdôraznil slová, ktoré sú podstatné a ktorým máte venovať pozornosť:

• 14b ods (6) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Nedosiahnutie napr. vyššie spomínanej 2/3 väčšiny (i keď väčšina hlasujúcich súhlasila s úverom) neznamená to, že sa rozhodlo tak, že dom nechce úver. To len v skutočnosti nemožno posúdiť v zmysle zákona 182/1993 Z. z. ako platné hlasovanie – na to v tomto prípade predsa treba podľa zákona 2/3 súhlas všetkých nie? Tým pádom, keď to nie je platné hlasovanie, tak opakované hlasovanie o tom istom nemôže ísť podľa § 14b ods.(6), lebo to prvé hlasovanie nebolo platné a tým pádom v opakovanom hlasovaní o úvere netreba 4/5 väčšinu všetkých vlastníkov ako si to myslí podľa môjho názoru 99 % správcov na Slovensku. Tvorca zákona týmto ustanovením len chcel zabrániť vzniku vrtkavého názoru ako môže vzniknúť v prípade ak si napr. vlastníci schvália zvýšenie tvorby Fondu oprav a niekomu sa to nebude páčiť a tak zvolá ďalšiu schôdzu s tým, že tam sa do roka schváli zníženie jej tvorby opäť nadpolovičnou väčšinou. V tomto prípade ak bolo prijaté platné rozhodnutie tak opakované rozhodovanie do roka od pôvodného zakladá na schválenie vyššie kvórum t. j. 2/3… Nelogické ustanovenie zákona, ktoré si všetci interpretovali podľa prvého a zbežného pozretia zákona bez toho, aby sa hlbšie zamysleli zrazu dáva dokonalý a prakticky zmysel a oprávnené preukazuje svoju opodstatnenosť.

Veľa otázok zo strany správcov či spoločenstiev smeruje k opakovanému hlasovaniu a potrebnému počtu hlasov, pretože im to nie je jasné.

Tzv. opakované hlasovanie upravuje ustanovenie § 14b ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. V podstate opakované hlasovanie znamená, že vlastníci bytov a NP v dome hlasujú o určitej veci (otázke) znovu, nie však pri každom opakovanom hlasovaní sa postupuje podľa uvedeného odseku 6. Kedy sa teda jedná o také hlasovanie, pri ktorom vlastníci musia dosiahnuť zákonom zvýšené kvórum – t. j. počet hlasov potrebných pre prijatie rozhodnutia.

Ak sú súčasne splnené nasledovné podmienky, tak v takomto hlasovaní musí byť použité zvýšené kvórum:

1. hlasuje sa o tej istej veci (podstatný je obsah a nie názov veci alebo formulácia otázky),
2. hlasuje sa do jedného roka (podstatný je dátum prvého hlasovania a dátum opakovaného hlasovania)
3. prvé hlasovanie o veci bolo platné (podstatné je aký bol celkový počet hlasov a ako na hlasovaní hlasovali).

Hlasovanie vlastníkov môžeme za platné považovať vtedy, ak:

• bolo zvolané a konané za dodržania zákonných podmienok (zvolanie oprávnenou osobou, oznámenie vopred, vyhotovenie zápisnice, správne znenie schvaľovaných otázok, hlasovacie listiny správne vyplnené a podpisy vlastníkov potvrdené overovateľmi a podobne),
• o veci hlasovali vlastníci potrebným počtom hlasov, aký vyžaduje § 14b zákona podľa veci.

Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 283/2018 Z. z., touto novelou sa zjednodušuje úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Návrh zákona predpokladá štyri druhy rozhodovania vlastníkov rozdelených podľa požadovaného počtu hlasov. Napr. dôvodová správa vysvetľuje, že súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky… Z toho môžeme vyvodiť, že ak vlastníci hlasovali za vec, o ktorej sa hlasuje potrebným počtom hlasov, vtedy považujeme hlasovanie za platné. Platné však bude hlasovanie nielen vtedy ak potrebná väčšina hlasuje ZA ale aj vtedy ak potrebná väčšina hlasuje PROTI.

Príklad: Na schôdzi vlastníci hlasovali o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu v dome vlastníka, ktorý má dlh. Celkový počet hlasov v dome je 50, t. j. 50 bytov a NP spolu v dome. Na prijatie rozhodnutia o tejto veci je potrebné, aby hlasovala nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome ( § 14b ods. 1 písm. o) zák. č. 182/1993 Z. z. v platnom znení).

Celkovo hlasov: 50, Prítomných 31, ZA 30 hlasov, PROTI 1 hlas, ZDRŽALO sa 0.

Z celkového počtu 50 hlasov hlasovali za vykonanie dobrovoľnej dražby vlastníci s 30 hlasmi a vlastník s 1 hlasom bol proti. V uvedenom prípade bola potrebná väčšina dodržaná, preto hlasovanie bolo platné. Výsledkom hlasovania je rozhodnutie vlastníkov vykonať dobrovoľnú dražbu bytu vlastníka, ktorý je dlžníkom. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa tohto rozhodnutia musí napr. aj správca ďalej konať.

Ak by vlastníci chceli toto rozhodnutie zmeniť a rozhodnúť nevykonať dobrovoľnú dražbu bytu voči konkrétnemu vlastníkovi, tak do 1 roka od prijatia tohto rozhodnutia musia znovu rozhodnúť už zvýšeným kvórom – dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Pri opakovanom hlasovaní musia teda dodržať § 14b ods. 6 zák. č. 183/1993 Z. z.

Celkovo hlasov: 50, Prítomných 30, ZA 15 hlasov, PROTI 15 hlas, ZDRŽALO sa 0.

Z celkového počtu 50 hlasov hlasovali za vykonanie dobrovoľnej dražby vlastníci s 15 hlasmi a proti boli vlastníci s 15 hlasmi. V uvedenom prípade nebola potrebná väčšina dodržaná (pretože vlastníci prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome), preto hlasovanie nebolo platné. Nepočíta sa celkový počet hlasov, ktorí o veci hlasovali, ale tí ktorí prejavili súhlas, resp. nesúhlas. Ak by vlastníci chceli o tejto veci znovu rozhodovať, nemusia dodržať § 14b ods. 6 zák. č. 183/1993 Z. z., pretože o veci nebolo rozhodnuté platne.

Poznámka: Slovo súhlas v texte zákona vyvoláva dojem, že do úvahy sa môžu brať len hlasy ZA, teda platné rozhodnutie bude len to, keď vlastníci hlasovali potrebnou väčšinou ZA, no takýto výklad nie je úplný. Ak vlastníci potrebnou väčšinou hlasujú o veci PROTI rovnako prijmú určité rozhodnutie a aj takéto hlasovanie je potrebné považovať za platné.

Celkovo hlasov: 50, Prítomných 31, ZA 1 hlasov, PROTI 30 hlas, ZDRŽALO sa 0.

Z celkového počtu 50 hlasov hlasoval za vykonanie dobrovoľnej dražby vlastník s 1 hlasom a vlastníci s 30 hlasmi boli proti. V uvedenom prípade bola potrebná väčšina dodržaná, preto hlasovanie bolo platné. Výsledkom hlasovania je rozhodnutie vlastníkov nevykonať dobrovoľnú dražbu bytu vlastníka, ktorý je dlžníkom (hlasovanie proti nemôžeme len gramaticky vyložiť, že je to protiklad súhlasu, ale vykladať ho musíme v celom jeho význame v zmysle zákona, teda jedná sa teda súhlas vlastníkov nekonať dobrovoľnú dražbu). Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Ak by vlastníci chceli toto rozhodnutie zmeniť a rozhodnúť predsa vykonať dobrovoľnú dražbu bytu voči konkrétnemu vlastníkovi, tak do 1 roka od prijatia tohto rozhodnutia musia znovu rozhodnúť už zvýšeným kvórom – dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Pri opakovanom hlasovaní musia teda dodržať § 14b ods. 6 zák. č. 183/1993 Z. z.

Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 283/2018 Z. z. je cieľom tejto úpravy zabrániť nežiaducej praxi, keď o tej istej veci viackrát hlasovali rôzne skupiny vlastníkov v dome s rozdielnymi rozhodnutiami, ktoré boli často protichodné.

Uvedené sa vzťahuje na hlasovanie vlastníkov bytov a NP na schôdzi aj na ich písomné hlasovanie.

• 14b ods. 6 – zák. č. 182/1993 Z. z.

Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.