Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností

Poruchy v bytovom dome, ktoré môžu ohroziť život, zdravie a majetok

Keď sa rozhodneme pre kúpu bytu, sme si vedomí čo všetko kupujeme? Mnoho vlastníkov v bytovom dome vyhradzuje starostlivosť len o svoj byt respektíve nebytový priestor. Fakt, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru je aj spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku je samotnými vlastníkmi posúvaný do ústrania ako nepodstatný. Zrkadlom tohto tvrdenia je neúčasť na schôdzach vlastníkov, nezáujem o upratovanie spoločných priestorov v dome a všeobecnú starostlivosť o bytový dom. Je takáto sebecká starostlivosť len o výlučné vlastníctvo v porovnaní s podielovým spoluvlastníctvom v bytovom dome udržateľná? Padajúce komíny, poruchy na rozvodoch vody, plynu, to je príklad poškodení, ktoré vlastníkov v mnohých prípadoch nezaujímajú až do takej miery, že sa stretávame s prípadmi, kedy dochádza k ohrozeniu života, zdravia a majetku.

V nasledujúcich riadkoch sa zamyslíme nad tým, ako postupovať v takom prípade z pozície správcu, ktorý sa už cíti bezradný a pritom si len plní svoje povinnosti a jeho hlavným záujmom je bezpečnosť v bytovom dome? Právna úprava je všeobecná a nemyslí na špecifiká akými sú napríklad nedostatok finančných prostriedkov na fonde prevádzky, údržby a opráv. § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
„Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti  technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“
Ak správca bytového domu zistí poškodenia tak ako sú uvedené v § 9 ods. 4 zákona je povinný o tejto skutočnosti informovať vlastníkov v dome. V bežnej praxi informuje zástupcu vlastníkov, je zvolaná schôdza alebo vypísané písomné hlasovanie, ktorých výsledkom by malo byť odsúhlasenie opravy, výbeh zhotoviteľa, financovanie a podobne.

Problém nastane ak vlastníci nemajú záujem vykonať opravy a zároveň nemajú dostatok finančných prostriedkov na fonde prevádzky, údržby a opráv a to, aby opravu zabezpečil správca a uhradil z FPÚO. A teda technický stav, ktorý deň čo deň ohrozuje život, zdravie a majetok pretrváva a vlastníci sa len bez záujmu riešiť situáciu prizerajú, kým sa nestane nešťastie a bude sa riešiť následná zodpovednosť.

Ako postupovať?

Preukázateľne informovať vlastníkov

Správca musí o takomto stave informovať vlastníkov. Na ochranu správcu už nie je postačujúce len zvolať schôdzu, ale je potrebné vlastníkov informovať individuálne a preukázateľne. Správca by mal každému vlastníkovi zaslať doporučený list poštou alebo ho doručovať proti podpisu. Obsahom listu by malo byť oznámenie o zlom technickom stave, o možných následkoch, zodpovednosti vlastníkov a navrhovaný postup.
Pri nedostatku finančných prostriedkov je potrebné aj vedieť preukázať, že vlastníkom bolo navrhované zvýšenie tvorby do FPUO resp. aj financovanie prostredníctvom úveru.

Konanie na stavebnom úrade

Ak správca nemá k dispozícii finančné prostriedky vlastníkov potrebné na opravu a ide o stav, ktorý porušuje základné požiadavky stavby a jedná sa o opravu resp. úpravu, ktorá potrebuje aj projektovú dokumentáciu, mal by sa správca podnetom obrátiť na príslušný stavebný úrad v zmysle § 86 alebo § 87 Stavebného zákona.
Aj keď má správca povinnosť zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, musí dodržať aj ostatné zákony, jedným z nich je napríklad Stavebný zákon.

Zabezpečenie prevádzky

Vždy to však závisí aj na okolnostiach prípadu, správca však nesmie dopustiť prevádzku takej časti alebo zariadenia domu, ktorá by mohla ohroziť životy alebo zdravie napr. zvýšením rizikom vzniku požiaru. Vychádzať však správca má z odborného posúdenia alebo správy. Aj keď sa to vlastníkom nepáči je potrebné ak je to možné, činnosť takýchto zariadení odstaviť. Práve takéto rozhodnutie častokrát vedie k tomu, že vlastníci sa začnú o vzniknutú zaujímať.

Nezabudnime na to, že stavebný úrad má právomoci opravy nariadiť aj sankcionovať.
Zákon č. 50/1976 Zb. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon)
§ 86
Údržba stavby
(1) Vlastník stavby je v súlade s dokumentáciou overenou stavebným úradom a s rozhodnutím stavebného úradu (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie) povinný udržiavať stavbu v dobrom stavebnom stave tak, aby nevznikalo nebezpečenstvo požiarnych a hygienických závad, aby nedochádzalo k jej znehodnoteniu alebo ohrozeniu jej vzhľadu a aby sa čo najviac predĺžila jej užívateľnosť.
(2) Ak vlastník stavbu riadne neudržiava, môže mu stavebný úrad vo verejnom záujme nariadiť, aby sa v určenej lehote a za určených podmienok postaral o nápravu. Užívatelia bytov a nebytových priestorov sú povinní umožniť vykonanie nariadenej údržby stavby.
(3) Ustanovenia odseku 1 a 2 platia primerane aj pre terénne úpravy, práce a zariadenia podľa tohto zákona. …….

§ 87
Nevyhnutné úpravy
(1) Ak stavba nezodpovedá základným požiadavkám na stavby (§ 43d), a tým ohrozuje alebo obťažuje užívateľov alebo okolie stavby, stavebný úrad vo verejnom záujme nariadi vlastníkovi stavby uskutočniť nevyhnutné úpravy na stavbe alebo na stavebnom pozemku. Nariadené úpravy je vlastník povinný vykonať na vlastné náklady.
(2) Ak sa na uskutočnenie nevyhnutnej úpravy vyžaduje dokumentácia alebo iné podklady, stavebný úrad uloží vlastníkovi stavby alebo stavebného pozemku ich predloženie v určenom rozsahu a lehote. V prípade nesplnenia uloženej povinnosti môže stavebný úrad obstarať potrebnú dokumentáciu alebo podklady na náklady povinného. Po ich zabezpečení stavebný úrad nariadi vykonanie úpravy a určí podmienky a lehotu jej uskutočnenia.
(3) Ak nevyhnutná úprava, ktorá sa má nariadiť, nevyžaduje dokumentáciu alebo iné podklady, uloží stavebný úrad vlastníkovi stavby alebo stavebného  pozemku vykonanie úpravy a určí rozsah, spôsob, podmienky a lehotu jej uskutočnenia.
(4) Stavbu alebo jej časť, na ktorej boli nariadené nevyhnutné stavebné úpravy, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia, ak stavebný úrad od ich kolaudácie neupustil.

Zodpovednosť

Ak vlastníci nemajú záujem spolupracovať so správcom, správcu to trápi asi najviac. Dôvodom je obava z možnej zodpovednosti za vzniknuté škody.
Povinnosťou vlastníkov je umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia. Pri porušení tejto povinnosti, zodpovednosť za prípadné vzniknuté škody nesú vlastníci.

Správca zodpovedá za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom bytovom dome. Správca nie je povinný opravy financovať z vlastných finančných prostriedkov alebo poskytovať vlastníkom pôžičku.

Výpoveď zmluvy o výkone správy

Posledným a definitívnym riešením zo strany správcu je vypovedanie zmluvy o výkone správy. V takýchto problémových bytových domoch je potrebné rátať s tým, že správca bude vykonávať správu domu ďalej maximálne však rok od uplynutia výpovednej lehoty v zmysle § 8a ods. 8 zákona 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

V tomto článku sme sa venovali poškodeniam, ktoré bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok. Kto je však kompetentný rozhodnúť o tom, že ide o takéto poškodenie a správca teda môže konať aj bez súhlasu vlastníkov? Pri vyhradených technických zariadeniach je to určite revízny technik, v ostatných prípadoch o tom rozhoduje spravidla správca. V prípade posúdenia je to veľmi tenká čiara a mnohokrát je potrebné konať veľmi rýchlo. Preto je ideálne sa každej vzniknutej poruche venovať a nenechať to bokom.

Spracovala: JUDr. Jana Guoth