Odpovede na otázky č. 14 až 25 z konferencie Správa budov 2018

Na konferencii Správa budov 2018 mali účastníci konferencie možnosť zaslať otázky do diskusie. Tretí deň programu konferencie bol priestor na ich odpovede. Na otázky odpovedala JUDr. Zuzana Adamová Tomková. Problematiku uvádzame heslovite, odpovede v plnom rozsahu. Všetky odpovede z konferencie budeme uvádzať postupne v najbližších číslach.

14. Ohľadom programu schôdze vlastníkov. Obsahom zákona nie je vôbec úprava pozvánok na schôdzu a program, preto by som chcela stanovisko: Je možné program na schôdzi doplniť počas konania schôdze? (zákon to nezakazuje), resp. ak dáme do pozvánky ako posledný bod že „Rôzne“… pýtam sa preto,… lebo na veľa schôdzach prídu počas ich konania prítomní vlastníci na rôzne požiadavky. Samozrejme, že nedoplňujeme bod o hlasovanie napr. o výmene výťahov (ide o závažnú vec), ale napr. upratovanie spoločných priestorov upratovacou spoločnosťou alebo výmena schránok… a také viac menej „somarinky“.

Zákon to priamo nezakazuje, preto doplniť program v rámci bodu rôzne počas konania schôdze je teoreticky možné. Zároveň treba uviesť, že práve toto doplnenie môže byť dôvodom na napadnutie takéhoto rozhodnutia aj jeho vyhlásenie za neplatné. Nepriamo to môžeme vyvodiť z ust. § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., v ktorom sa uvádza, že – Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Teda aj prípadný vlastník, ktorý sa na schôdzi nezúčastnil, by sa mohol domáhať neplatnosti rozhodnutia vlastníkov, z dôvodu porušenia zákonného ustanovenia a tým jeho práva ako vlastníka bytu (NP) v bytovom dome, teda že mu bod programu – doplnený na schôdzi, nebol oznámený aspoň päť pracovných dní pred schôdzou.

15. Situácia, keď hospodárením s bytovým fondom bol poverený mestský bytový podnik (dva vchody) a ďalšie tri vchody boli družstevné, v ktorých byty dávalo do nájmu stavebné bytové družstvo. Po prevodoch bytov do vlastníctva zákonom č.182/1993 Z. z. byty, ktoré boli odkúpené od obce zostali v správe Mestského bytového podniku a ostatné vchody, ktoré boli družstevné odkupovali a zostali v správe stavebného bytového družstva. Bol to teda jeden bytový dom, ktorý je aj podľa katastra nehnuteľností zapísaný ako jeden bytový dom, ale spôsob nadobudnutia bol u jedných prevod štátneho bytu a u druhých prevod družstevného bytu. Bytový dom mal teda dvoch správcov. Tieto bytové domy fungovali týmto spôsobom dlhé roky. Vchody v správe družstva realizovali rekonštrukciu bez problémov, získali úver, vtedy nežiadali od vlastníkov bytov vo vchodoch v správe druhého správcu súhlas. Dva vchody sa vtedy ešte nevedeli dohodnúť a premeškali celý proces. Konečne sa dohodli na rekonštrukcii, ale teraz majú problém s úverom, ktorý nedostanú v komerčných bankách, nakoľko ho musia schváliť dvojtretinovou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Podľa zákona má mať bytový dom len jednu formu správy. Forma správy je dodržaná, ale… bytový dom ako celok má dvoch správcov. Vlastníci nechceli meniť svojho správcu -svoje právnické subjekty. Riešenie: zmena správcu k jednému z nich, budú mať jeden účet, spravovať dva účty za bytový dom, môže vzniknúť problém s výškou tvorby fondu, s objemom finančných prostriedkov u jedného aj druhého…

Vývojom bytového hospodárstva a postupom v zmenách právnych predpisov nastávali aj takéto situácie. Banky v začiatkoch obnovovania bytových domov a poskytovania úverov neboli také prísne, no častejšími problémami s platením úverov, zjednocovaním právnej úpravy bankovej oblasti v rámci EÚ sú banky dnes pri poskytovaní úverov viac striktné.

V rámci jedného bytového domu – teda stavby s jedným súpisným číslom (nie je vylúčené, aby jedna stavba mala viac súpisných čísel a považovala sa tak za viac bytových domov) by podľa zákona mala byť uzatvorená len jedna zmluva o výkone správy. Nie je teda správne, ak jeden bytový dom má dvoch správcov, mal by zostať, príp. byť odsúhlasený nový správca bytového domu. Zmluva s takýmto správcom musí byť uzatvorená nanovo a správca musí byť zapísaný v registri správcov. Nie je však vylúčené ani nezákonné, aby v jednom bytovom dome časť bytov patrila mestu a časť bytov stavebnému bytovému družstvu. Z pohľadu bytového domu a zákona č. 182/1993 Z. z. sa nerozlišujú vlastníci, všetci majú rovnaké práva aj povinnosti, či už je vlastníkom bytu alebo NP štát, obec, obchodná spoločnosť, družstvo alebo fyzická osoba. Každý z takýchto vlastníkov má za každý byt jeden hlas a vzťahujú sa na neho ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. rovnako. Postavenie vlastníka sa rozlišuje až pri výkone jeho vlastníckych práv (držať, užívať a nakladať) – štát a obec musí pri prevode dodržiavať osobitné predpisy o hospodárení so štátnym resp. obecným majetkom, družstvo musí dodržiavať svoje stanovy a fyzická osoba napr. ustanovenia Občianskeho zákonníka o bezpodielovom spoluvlastníctve. To ich však nezbavuje povinnosti kolektívne dodržať povinnú formu správy.

16. Zákon v prípade zástupcu vlastníkov neurčuje, že zástupcom musí byť len vlastník bytu. V prípade spoločenstiev vlastníkov bytov je to novelou zákona č. 182/1993 Z. z. zákonom č. 246/2015 Z. z. jednoznačne ošetrené, že predsedom SVB a členmi rady môžu byť len vlastníci. Ako sa majú vlastníci postaviť k tejto otázke? Aký je legislatívny zámer, kto má naplniť ustanovenie zákona: Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov”). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14. – vlastník, užívateľ nehnuteľnosti bývajúci v dome, splnomocnená osoba bývajúca v dome alebo splnomocnená osoba, ktorá v dome nebýva?

Funkciu a obsah činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. jednoduchým vymedzením. Neustanovuje však podmienku vlastníctva k bytu v predmetnom bytovom dome alebo iného vzťahu k bytovému domu k osobe zástupcu vlastníkov, preto zástupcom môže byť akákoľvek osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a vlastníci ju zvolia na svojej schôdzi. Kritériom by mala byť skôr vhodnosť tejto osoby pre sprostredkovanie informácií vlastníkom.

17. Môže mať správca sadzobník služieb napr. za poštovné, potvrdenia, účasť na schôdzach a pod. platný, ak ho neodsúhlasili vlastníci, ale je v zmluve o výkone správy uvedené, že ho má vo svojom sídle? Alebo musí byť súčasťou zmluvy, inak je neplatný.

Ak sa má zo strany vlastníkov platiť správcovi poplatok za niektorú činnosť správcu (správa je definovaná v § 6 zákona), musí byť jeho základ uvedený v zmluve o výkone správy – minimálne tak, ako to stanovuje zákon § 8a ods. 1 – zásada určenia výšky platby.

Rozdiel je potom aj v kvóre na hlasovania – zmena zmluvy má osobitné kvórum nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov a podpis zmeny zmluvy rovnakou väčšinou, plus doručenie každému vlastníkovi. Pri obyčajnom hlasovaní a vyvesení zápisnice z hlasovania, sa o tom niektorí vlastníci (spotrebitelia) nemusia dozvedieť a tak opäť nebude naplnená zákonná podmienka vo vzťahu k vlastníkovi (fyzickej osobe) ako spotrebiteľovi.

§ 6 zákona 182/1993 Z. z.

Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:

a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,

b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,

c) vedenie účtu domu v banke,

d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,

e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

18. Došlo k zmene vlastníka bytu. Správca predloží vlastníkovi písomné pristúpenie k zmluve a je povinný mu odovzdať aj platnú zmluvu. Je správca oprávnený žiadať od vlastníka poplatok za pristúpenie? Je správca oprávnený žiadať od vlastníka poplatok za vydanie zmluvy z dôvodu jej kopírovania? Alebo je to náklad, ktorý má strpieť na svoje náklady? Vlastník tak správcovi zaplatí 2 poplatky hneď na začiatku.

Podľa § 8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Teda k pristúpeniu k zmluve o výkone správy dochádza už samotným prevodom (prechodom) bytu alebo NP, preto nie je potrebné osobitné písomné pristúpenie k zmluve novým vlastníkom podpisovať správcovi. Pretože sa jedná o zákonnú povinnosť, nemôže byť správcom takáto povinnosť spoplatnená. Spravidla by mal zmluvu o výkone správy odovzdávať predchádzajúci vlastník novému vlastníkovi, ak sa tak nestane, a správca by požadoval poplatok za vydanie (kopírovanie) zmluvy, mohol by sa nový vlastník brániť tým, že sa stal zmluvnou stranou a preto má správca zákonnú povinnosť mu kópiu zmluvy vydať. Zrejme rozhodujúcou bude výška poplatku, či bude nový vlastník ochotný ju zaplatiť alebo to odmietne a bude zmluvu žiadať bez poplatku.

19. Správca pri ukončení správy z dôvodu výpovede zo strany vlastníkov zmluvy ukončí vo výpovednej lehote. V zmysle zákona č.182/1993 Z. z. je povinný aj jej ukončenie predložiť vlastníkom. Častokrát to len zverejní na oznamovacej tabuli, alebo odovzdá list zástupcovi vlastníkov. Je to správny postup? Vykonáva kontrola SOI aj dohľad nad plnením povinnosti správcu odovzdať vlastníkovi všetky dokumenty, teda zmluvu o výkone správy, jej zmenu, aj zánik?

V prípade ukončenia zmluvy výpoveďou zo strany vlastníkov nie je správca povinný samotné ukončenie predložiť vlastníkom. Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Teda samotné ukončenie môže správca zverejniť na tabuli príp. odovzdať zástupcovi vlastníkov, neporuší tým svoje povinnosti. Ak správca končí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva. Správca predkladá správu o svojej činnosti spôsobom v dome obvyklým, alebo stanoveným v zmluve, takisto jedno písomné vyhotovenie by mal odovzdať spolu s ostatnými písomnými dokladmi novému správcovi alebo zvolenému predsedovi spoločenstva. Ak však nie je ku dňu skončenia zmluvy odsúhlasený nový správca alebo založené spoločenstvo, môže správca odovzdať dokumenty do úschovy notára, príp. ak je to vhodné podľa okolností niektorému z vlastníkov v bytovom dome. Kontrola SOI vykonáva aj dohľad nad splnením týchto povinností správcom, aj povinnosti doručiť vlastníkom schválenú a podpísanú zmluvu o výkone správy alebo jej zmenu (ak zmluva alebo jej zmena nie je schválená potrebným postupom a väčšinou hlasov, a nie je podpísaná, nie je platná).

20. Ako urobiť zápis zákonného záložného práva podľa § 15 zákona 182/1993 Z. z. ak nie je zapísané v liste vlastníctva, je treba súhlas vlastníkov?

Záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností podľa § 34 zákona č. 162/1995 Z. z. – práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, sa do katastra zapisujú záznamom. Súčasná súdna prax vyžaduje pre vznik zákonného záložného práva aj vznik pohľadávky voči vlastníkovi, s argumentáciou, že týmto záložným právom nemôže byť zabezpečená budúca pohľadávka, preto väčšina katastrálnych odborov okresných úradov, v prípade ak nie je v návrhu osvedčená aj existujúca pohľadávka voči vlastníkovi bytu alebo NP, ku ktorému sa navrhuje zápis zákonného záložného práva, takýto návrh neakceptuje. Pre vykonanie zápisu zákonného záložného práva na list vlastníctva nie je potrebný súhlas vlastníkov bytov a NP v bytovom dome. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome je potrebný až na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15.

21. Kto má byť prevádzkovateľom kamerového systému správca alebo vlastníci, a kto u SVB.

Podľa § 5 písm. o) zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov prevádzkovateľom je každý, kto sám alebo spoločne s inými vymedzí účel a prostriedky spracúvania osobných údajov a spracúva osobné údaje vo vlastnom mene; prevádzkovateľ alebo konkrétne požiadavky na jeho určenie môžu byť ustanovené v osobitnom predpise alebo medzinárodnej zmluve, ktorou je Slovenská republika viazaná, ak takýto predpis alebo táto zmluva ustanovuje účel a prostriedky spracúvania osobných údajov. Dôležité je určenie podľa toho kto rozhodne o vyhotovení kamerového systému a kto bude z neho spracúvať osobné údaje vo vlastnom mene. Teda ak vlastníci rozhodnú o zabezpečení priestorov kamerovým systémom a o jeho zhotovení, ale nebudú mať prístup ku kamerovému systému, jeho záznamom – t.j. osobným údajom, nebudú ich spracúvať a nemožno ich považovať za prevádzkovateľov. Ak by k záznamom a osobným údajom mohli mať prístup budú sa považovať za spoločných prevádzkovateľov. Rovnako je to aj v prípade spoločenstva, ktoré je právnickou osobou – subjektom odlišným od vlastníkov v bytovom dome.

22. Zateplenie stropov pivníc podlieha oznámeniu stavebnému úradu alebo je potrebné stavebné povolenie, nejedná sa o napr. o udržiavacie práce?

Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Pri udržiavacích prácach je potrebné rozlíšiť o aký druh udržiavacích prác sa jedná a podľa toho sa určí akým spôsobom má stavebník postupovať:

• udržiavacie práce, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie, (potrebné ohlásenie)
• všetky udržiavacie práce na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou, (potrebné ohlásenie)
• ostatné udržiavacie práce, (nie je potrebné ani stavebné povolenie ani ohlásenie)
• ak sa nejedná už o udržiavacie práce ale o zmenu stavieb, najmä prístavba, nadstavba a pri stavebné úpravy. (potrebné stavebné povolenie)

23. Potvrdenie o nedoplatkoch alebo kolaudačné má byť súčasťou poplatku za správu alebo je možné ho uplatniť v cenníku, ak je dohodnutý v zmluve o výkone správy?

Ak správca požaduje za svoju činnosť platbu – poplatok, musí byť jeho základ uvedený v zmluve o výkone správy – min. tak ako to stanovuje zákon v ust. § 8a, teda v zmluve musí byť dohodnutá zásada určenia výšky platby. Správa (rozsah) je definovaná v § 6 zákona č. 182/1993 Z. z. Je preto dôležité ako to upravuje samotná zmluva o výkone správy. Systém platieb pre správcu môže byť rôzny – môže to byť jedna mesačná suma, ktorá zahŕňa všetky činnosti správcu alebo je určená mesačná paušálna suma a osobitné úkony správcu s uvedením sumy poplatku (napr. poplatok za vydanie potvrdenia o platbách, poplatok za ročné vyúčtovanie a p.). Ak však v zmluve nie je určitý poplatok ani spomenutý, správca by si ho nemal vyžadovať od vlastníkov (ak je mu vlastníkmi platený, mohlo by sa to považovať za bezdôvodné obohatenie). Pripomínam, že pre zmenu zmluvy o výkone správy je potrebné dodržať celý postup ako pri prijatí novej zmluvy o výkone správy (uznášaniaschopná schôdza/písomné hlasovanie, osobitné kvórum nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, podpis zmeny zmluvy nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, doručenie každému vlastníkovi). Práve pri poplatku za vydanie potvrdenia o nedoplatkoch (resp. o splnení všetkých platieb) existuje aj právny názor, že je to právo vlastníka, ktoré by nemalo byť spoplatnené, preto o to viac by táto otázka mala byť riešená v zmluve o výkone správy.

24. Dodávateľ tepla v r.2018 zaslal vysporiadanie – dobropis za rok 2015. V bytovom dome medzi rokmi 2015-2018 došlo k 2 výmenám správcu. Ako správne vykonať rozúčtovanie dobropisu, ak súčasný správca nedisponuje údajmi z r.2015? Uvažujeme nad možnosťou vložiť to do FO alebo pridať ako mínusový náklad do tepla za rok 2017. Je potrebný súhlas vlastníkov na spôsob vysporiadania?

V prvom rade je potrebné určiť čo je to vlastne dobropis. V súlade s § 25 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa základ dane pri dodaní tovaru alebo služby a pri nadobudnutí tovaru v tuzemsku z iného členského štátu opraví dobropisom (pojem dobropis sa v zákone o DPH konkrétne neuvádza, ale predstavuje doklad, ktorý opravuje pôvodnú faktúru):

a) pri úplnom alebo čiastočnom zrušení dodávky tovaru alebo služby a pri úplnom alebo čiastočnom vrátení dodávky tovaru,

b) pri znížení ceny tovaru alebo služby po vzniku daňovej povinnosti,

c) pri zvýšení ceny tovaru alebo služby.

Dobropis k dodávke tepla je teda čiastočné zrušenie dodávky tepla alebo zníženie ceny tepla. Dobropisom sa tak znižuje záväzok tých vlastníkov bytov a NP, ktorí zaplatili za dodávku tepla za rok 2015. Peňažné prostriedky z dobropisu nie sú teda príjmom aktuálnych vlastníkov bytov a NP, ale pôvodných vlastníkov, preto by správca mal správne opraviť predchádzajúce vyúčtovania a prostriedky vyplatiť pôvodným vlastníkom. Predchádzajúci správcovia majú povinnosť vydať všetky písomnosti, preto aj vyúčtovania by mali byť odovzdávané novému správcovi (výslovne uvedené v § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.). Pôvodní vlastníci by si mohli uplatniť nárok na zaplatenie príslušnej časti z dobropisu najviac v lehote troch rokov, preto minimálne počas tejto doby by sa s prostriedkami nemalo nakladať. To však nezbavuje povinnosti správcu postupovať v riadnou starostlivosťou a snažiť sa vykonať rozúčtovanie dobropisu a vyplatenie prostriedkov správne.

25. Generálna plná moc, jej zneužívanie, ak vlastník bytu dá nie vlastníkovi generálnu plnú moc, a potom spolu chodia na schôdze a na kontroly dokladov k správcovi, je to podľa názoru právnika v poriadku. Je to možné takto zneužívať?

V žiadnom právnom predpise nie je zakázané, aby osoba pri vykonávaní svojich práv a plnení povinností (právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov) nemohla byť sprevádzaná osobou, ktorú poverila na zastupovanie. Práve naopak, je to zvyčajné napr. u advokátov či daňových poradcov, že sa zúčastňujú pri úkonoch spolu so zastúpenou osobou.